Законодательная почва
Для начала определимся, что имеется в виду под имуществом. В соответствии с ч. 1 ст. 190 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГКУ) имуществом как особым объектом считаются отдельная вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности.
Порядок приобретения права собственности на бесхозяйную вещь, в свою очередь, предусмотрен ст. 335 ГКУ. Так, согласно определению ч. 1 ст. 335 этого Кодекса бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен.
Кроме этого, ч. 2 ст. 335 ГКУ определено, что бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления (далее — ОМС), на территории которого они размещены. О принятии бесхозяйной недвижимой вещи на учет дается объявление в печатных средствах массовой информации.
По истечении одного года со дня постановки на учет бесхозяйной недвижимой вещи она по заявлению органа, уполномоченного управлять имуществом соответствующей территориальной громады, может быть передана по решению суда в коммунальную собственность.
К тому же в ч. 3 ст. 335 ГКУ говорится, что бесхозяйные движимые вещи могут приобретаться в собственность по приобретательной давности, кроме случаев, установленных ст. 336, 338, 341 и 343 ГКУ (приобретение права собственности на движимую вещь, от которой собственник отказался, на находку, беспризорное домашнее животное, клад соответственно).
Сразу же разберемся с понятием «приобретательная давность».
В соответствии с ч. 1 ст. 344 ГКУ лицо, которое добросовестно завладело чужим имуществом и продолжает открыто, непрерывно владеть недвижимым имуществом в течение 10 лет или движимым имуществом — в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность), если иное не установлено ГКУ. Приобретение права собственности на земельный участок по приобретательной давности регулируется законом. Право собственности на недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает по приобретательной давности с момента государственной регистрации.
При этом лицо, ссылающееся на давность владения, может присовокупить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владело лицо, чьим наследником (правопреемником) оно является ( ч. 2 ст. 344 ГКУ).
К тому же, если лицо завладело имуществом на основании договора с его собственником, который по истечении срока договора не предъявил требования о его возврате, оно приобретает право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество через 15, а на движимое имущество — через 5 лет со времени истечения исковой давности. Утрата не по своей воле имущества его собственником не прерывает приобретательную давность в случае возврата имущества в течение одного года или предъявления в течение этого срока иска о его истребовании ( ч. 3 ст. 344 ГКУ).
Внимание! Право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество, транспортные средства, ценные бумаги приобретается по решению суда ( ч. 4 ст. 344 ГКУ).
Для лучшего понимания давайте ознакомимся с научно-практическим комментарием к ст. 335 ГКУ во Всеукраинской сети ЛІГА:ЗАКОН:
«Статья 335. Приобретение права собственности на бесхозяйную вещь.
1. Понятие бесхозяйной вещи является общим, поскольку охватывает такие ее разновидности, как движимая вещь, от которой собственник отказался (ст. 336), находка (ст. 337), беспризорное домашнее животное (ст. 340), клад (ст. 343).
Вещь, не имеющая собственника или собственник которой неизвестен, признается бесхозяйной. Фактами, которые свидетельствуют о безхазяйности вещи, могут быть: невозможность выявить собственника при изъятии у преступников похищенного имущества, в случае стихийного бедствия, при потере права на имущество в связи с истечением исковой давности для его истребования и т. п. Вещь не является бесхозяйной, если ее собственник известен, но по определенным причинам отсутствует (например, скрывается с целью избежания наказания) либо признан без вести отсутствующим. Согласно ЦК УССР бесхозяйное имущество по общему правилу переходило в собственность государства. Согласно ЦК Украины государство как собственник утратило такую привилегию.
Комментируемая статья по-разному определяет правовое положение бесхозяйных движимых и недвижимых вещей. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они размещены. О принятии бесхозяйной недвижимой вещи на учет с целью выявления собственника должно быть сделано объявление в печатных средствах массовой информации. Такая постановка на учет является административным актом, а не юридическим фактом, влияющим на гражданские правоотношения, объектом которых является данная недвижимость. Значение принятия на учет недвижимой вещи заключается в том, что с данного момента начинается течение срока (один год), необходимого для предъявления соответствующего требования в суде, а именно о вынесении решения о передаче такой вещи в коммунальную собственность.
2. Комментируемая статья предусматривает, что бесхозяйные движимые вещи могут приобретаться в коммунальную собственность по приобретательной давности, кроме случаев, установленных законом.
3. Признание имущества бесхозяйным не исключает возможности предъявления соответствующих имущественных требований собственником (его правопреемниками), появившимся после этого. Он имеет право требовать от органа местного самоуправления, решением и по заявлению которого имущество признано бесхозяйным и приято на учет, возврата имущества, а если имущество было в дальнейшем реализовано — денежной компенсации в размере сумм, полученных от реализации, за вычетом осуществленных в связи с этим расходов. Споры по таким требованиям могут рассматриваться в судебном порядке с соблюдением правил об исковой давности.»
Но нас с вами сейчас беспокоит именно недвижимое имущество, в частности бесхозяйное. Поэтому не будем останавливаться на особенностях приобретения прав на движимое имущество — это тема отдельной статьи.
Итак, регистрация вещных прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV (далее — Закон № 1952) и Порядком государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением КМУ от 25.12.2015 г. № 1127 (далее — Порядок № 1127).
Так, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 1952 к полномочиям субъектов государственной регистрации прав относится, в частности, принятие на учет бесхозяйного недвижимого имущества.
Напомним, что к субъектам государственной регистрации прав п. 2 ч. 1 ст. 6 Закона № 1952 относит:
— исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов, Киевскую, Севастопольскую городские, районные, районные в городах Киеве и Севастополе государственные администрации;
— аккредитованных субъектов.
В этих субъектах работают государственные регистраторы прав на недвижимое имущество (далее — государственные регистраторы), которые непосредственно осуществляют регистрацию прав и учет бесхозяйного недвижимого имущества.
Принятие на учет бесхозяйного недвижимого имущества согласно ч. 10 ст. 18 Закона № 1952 производится в порядке, определенном КМУ. Именно поэтому документом, определяющим условия, основания и процедуру принятия на учет бесхозяйного недвижимого имущества, является Порядок № 1127 (ср. ). О его нормах в отношении обращения с бесхозяйным недвижимым имуществом и поговорим далее.
В соответствии с п. 3 этого Порядка государственная регистрация прав и учет бесхозяйного недвижимого имущества проводятся с принятием решений государственным регистратором, которые формируются с помощью программных средств ведения Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее — Госреестр прав) в электронной форме с наложением собственной электронной цифровой подписи.
Решение государственного регистратора в день его принятия с помощью программных средств ведения Госреестра прав размещается на веб-портале Минюста для доступа к нему заявителя с целью пересмотра, загрузки и его печати.
Кстати, ОМС является заявителем в случае принятия на учет бесхозяйного недвижимого имущества ( п. 3 ч. 1 ст. 2 Закона № 1952).
Моментом получения заявителем решения государственного регистратора считается дата размещения такого решения на веб-портале Минюста для доступа к нему заявителя.
Внимание! Решение государственного регистратора по желанию заявителя, а также по обращению должностных лиц государственных органов, ОМС в связи с осуществлением ими полномочий, определенных законом, может быть предоставлено в бумажной форме путем его печати с помощью программных средств ведения Госреестра прав на листах бумаги форматом А4 (210 х 297 мм) без использования специальных бланков, проставления подписи и печати государственного регистратора.
При этом решения государственного регистратора в бумажной или электронной форме имеют равную юридическую силу и содержат обязательную ссылку на Госреестр прав.
По общему правилу п. 5 Порядка № 1127 государственная регистрация прав проводится в сроки, установленные Законом № 1952. Для принятия на учет бесхозяйного недвижимого имущества установлен отдельный срок — он не может превышать 12 часов, кроме выходных и праздничных дней, с момента принятия соответствующего заявления.
В соответствии с п. 7 Порядка № 1127 уполномоченное лицо субъекта государственной регистрации прав, нотариус или его помощник с помощью программных средств ведения Госреестра прав формирует и распечатывает заявление в двух экземплярах, на котором заявитель (при условии отсутствия замечаний к сведениям, указанным в нем) и лицо, сформировавшее такое заявление, проставляют подписи. Один экземпляр заявления предоставляется заявителю, а второй приобщается к документам, поданным для государственной регистрации прав. После проставления подписей на заявлении уполномоченное лицо субъекта государственной регистрации прав, нотариус или его помощник регистрируют заявление в базе данных заявлений. Моментом принятия заявления считается дата и время его регистрации в базе данных заявлений.
При формировании и регистрации заявления в базе данных заявлений уполномоченное лицо субъекта государственной регистрации прав, нотариус или его помощник устанавливают лицо заявителя, что осуществляется по документу, удостоверяющему такое лицо. Так, документом, удостоверяющим личность, является паспорт гражданина Украины, вид на жительство лица, проживающего в Украине, национальный, дипломатический или служебный паспорт иностранца либо заменяющий его документ. В случае изъятия у гражданина Украины паспорта гражданина Украины в связи с получением разрешения для выезда за границу на постоянное проживание документом, удостоверяющим личность гражданина Украины, является паспорт гражданина Украины для выезда за границу с отметкой о постоянном проживании за рубежом.
Обратите внимание, что документом, удостоверяющим должностное лицо государственного органа или ОМС, является служебное удостоверение.
При подаче заявления уполномоченным на то лицом уполномоченное лицо субъекта государственной регистрации прав, нотариус или его помощник проверяет объем полномочий такого лица по документу, подтверждающему его полномочия действовать от имени другого лица. Объем полномочий лица, уполномоченного действовать от имени юридического лица, проверяется на основании сведений из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований с помощью портала электронных сервисов ( п. 8 Порядка № 1127).
Пунктом 9 Порядка № 1127 предусмотрено, что вместе с заявлением заявитель подает оригиналы документов, необходимые для соответствующей регистрации, и документы, подтверждающие уплату административного сбора и/или внесение платы за предоставление информации из Госреестра прав. В случае когда лицо, вещные права, обременения таких прав которого подлежат государственной регистрации, освобождено от уплаты административного сбора и/или внесения платы за предоставление информации из Госреестра прав, документ, подтверждающий уплату административного сбора, и/или документ, подтверждающий внесение платы за предоставление информации из Госреестра прав, не подаются.
Так, ОМС освобождены от уплаты административного сбора при проведении государственной регистрации вещных прав на основании п. 9 ч. 4 ст. 34 Закона № 1952.
Теперь перейдем непосредственно к порядку принятия на учет бесхозяйного недвижимого имущества.
В соответствии с п. 73 Порядка № 1127 принятие на учет бесхозяйного недвижимого имущества осуществляется по заявлению заявителя путем обращения к субъекту государственной регистрации прав или нотариусу в установленном для государственной регистрации прав порядке с учетом особенностей, определенных п. 74 — 79 этого Порядка.
Как указано в п. 74 Порядка № 1127, при рассмотрении заявления государственный регистратор устанавливает наличие (отсутствие) государственной регистрации прав на имущество, в отношении которого подано такое заявление.
При этом в случае когда основанием для принятия на учет недвижимого имущества является отказ собственника от права собственности на такое имущество, государственный регистратор устанавливает наличие (отсутствие) государственной регистрации прекращения права собственности на недвижимое имущество в связи с отказом от права собственности.
По результату рассмотрения заявления государственный регистратор принимает решение о принятии на учет бесхозяйного недвижимого имущества либо решение об отказе в таком принятии на учет ( п. 75 Порядка № 1127).
Согласно п. 76 Порядка № 1127 государственный регистратор по результату принятого решения о принятии на учет бесхозяйного недвижимого имущества вносит в специальный раздел Госреестра прав соответствующие сведения.
При принятии на учет бесхозяйного недвижимого имущества государственный регистратор использует сведения Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государственного реестра ипотек, которые являются архивной составной частью Государственного реестра прав. В случае отсутствия сведений в Реестре прав собственности на недвижимое имущество государственный регистратор использует имеющиеся сведения, которые содержатся на бумажном носителе информации (реестровые книги и регистрационные дела, ведение которых осуществляли предприятия бюро технической инвентаризации).
Внимание! Датой и временем принятия на учет бесхозяйного недвижимого имущества считаются дата и время регистрации соответствующего заявления, по результату рассмотрения которого государственным регистратором принято решение о принятии на учет бесхозяйного недвижимого имущества ( п. 77 Порядка № 1127).
Однако государственный регистратор может отказать в принятии на учет бесхозяйного недвижимого имущества при наличии законных оснований. Такие основания определены п. 78 Порядка № 1127.
При наличии оснований для отказа в принятии на учет бесхозяйного недвижимого имущества государственный регистратор принимает соответствующее решение, которое должно содержать исчерпывающий перечень обстоятельств, ставших основанием для его принятия, с соответствующим обоснованием их применения.
В удовлетворении заявления о принятии на учет бесхозяйного недвижимого имущества может быть отказано в случае, когда:
— бесхозяйное имущество не подлежит учету в соответствии с законом;
— с заявлением о принятии на учет бесхозяйного недвижимого имущества обратилось ненадлежащее лицо;
— в Госреестре прав имеются записи о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в отношении которого подано заявление о принятии на учет;
— в Госреестре прав отсутствуют записи о прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с отказом собственника от права собственности на такое имущество (в случае, когда основанием для принятия на учет бесхозяйного недвижимого имущества является отказ собственника недвижимого имущества от своего права собственности).
По результатам рассмотрения заявления о принятии на учет бесхозяйного недвижимого имущества в соответствии с п. 79 Порядка № 1127 формируется соответствующее учетное дело. Документы и/или сведения, сформированные государственным регистратором с помощью программных средств ведения Госреестра прав при рассмотрении заявления, хранятся в электронной форме в этом Реестре.
Порядок действий ОМС
Было бы, наверное, лучше, если бы на законодательном уровне был определен алгоритм действий ОМС с момента факта выявления бесхозяйного недвижимого имущества до принятия его в коммунальную собственность. Но такого документа не существует, потому ОМС должны руководствоваться указанными выше нормами ГКУ, законов «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.97 г. № 280-97/ВР (далее — Закон № 280) и № 1952, Порядка № 1127.
Однако основными этапами работы ОМС с бесхозяйным недвижимым имуществом можно определить следующие:
этап 1 — выявление бесхозяйного недвижимого имущества;
этап 2 — фиксация факта наличия бесхозяйного недвижимого имущества;
этап 3 — принятие на учет бесхозяйного недвижимого имущества;
этап 4 — обращение в суд с исковым заявлением о передаче в коммунальную собственность бесхозяйного недвижимого имущества;
этап 5 — принятие имущества в коммунальную собственность на основании решения суда.
Теперь подробнее о каждом этапе на примере сельского совета.
1. Выявление бесхозяйного недвижимого имущества можно осуществлять различными путями. Для сельских, поселковых советов оптимальным, по нашему мнению, является создание постоянно действующей комиссии при исполкоме, которая будет заниматься вопросами бесхозяйного недвижимого имущества. Разуметься, не каждый день на территории соответствующего совета выявляют бесхозяйное недвижимое имущество, но все же целесообразно, чтобы такая комиссия действовала постоянно, ведь нельзя знать заранее, когда она пригодится.
Важно в Положении об этой комиссии указать периодичность проведения ее заседаний — по мере необходимости. То есть при отсутствии необходимости решения вопросов по работе с бесхозяйным недвижимым имуществом заседания комиссии не проводятся. Поэтому позаботьтесь, чтобы при исполкоме вашего совета была такая комиссия, создайте ее решением исполкома.
Напомним, что именно к делегированным полномочиям исполкомов относятся:
— учет в соответствии с законом жилищного фонда, осуществление контроля за его использованием ( п.п. 5 п. «б» ст. 30 Закона № 280);
— учет нежилых помещений на соответствующей территории независимо от форм собственности, внесение предложений их собственникам об использовании таких помещений для удовлетворения нужд территориальной громады ( п.п. 9 п. «б» ст. 30 Закона № 280);
— учет в соответствии с законом объектов недвижимого имущества независимо от форм собственности ( п.п. 10 п. «б» ст. 30 Закона № 280).
2. Фиксация факта наличия бесхозяйного недвижимого имущества также может осуществляться таким способом, какой вы определите в своем Положении о постоянно действующей комиссии. Например, в случае выявления бесхозяйного недвижимого имущества члены комиссии должны проинспектировать такое имущество в месте его расположения и по результатам составить соответствующий акт. Кстати, форму акта также целесообразно разработать свою. Далее уже составленный акт комиссия выносит на рассмотрение исполкома, который его утверждает и решает, какие дальнейшие действия необходимо совершить.
Прежде всего исполком направляет запрос в Бюро технической инвентаризации — о наличии технической документации на данный объект. В зависимости от полученных ответов по обоим запросам продолжаем работу.
Так, если техническая документация на этот объект недвижимости отсутствует — заказываем ее изготовление, а если она имеется в наличии — просим предоставить дубликат или копию. Далее обращаемся в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их обременений, с запросом о наличии в Государственном реестре сведений о собственнике этого имущества. Если сведения о собственнике отсутствуют — обращаемся в этот же орган с заявлением о принятии такого имущества на учет как бесхозяйного.
3. Берет на учет бесхозяйное недвижимое имущество орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их обременений. После принятия на учет имущества как бесхозяйного комиссия размещает объявление об этом факте в печатных средствах массовой информации с целью выявления собственника.
Если после размещения объявления собственник обращается с документами, подтверждающими его право собственности на это имущество, он должен возместить все понесенные расходы (содержание, сохранение имущества, изготовление технической документации на имущество, публикация объявления и т. п.).
В случае же, если собственник не объявился, следует подождать один год со дня принятия на учет бесхозяйной недвижимой вещи — только после этого имеете право обратиться в суд с исковым заявлением о передаче в коммунальную собственность бесхозяйного недвижимого имущества.
Обычно ОМС разрабатывают и утверждают свои собственные порядки выявления и приобретения в коммунальную собственность бесхозяйного недвижимого имущества, в которых детально регламентируют всю процедуру от начала и до конца, с установлением сроков выполнения на каждом этапе.
