Аренда имущества государственной и коммунальной собственности: с чего начинать?

Общие положения об аренде имущества государственной и коммунальной собственности

Правовые принципы организационных отношений, связанных с передачей в аренду имущества государственных предприятий, учреждений и организаций, предприятий, и имущественные отношения между арендодателями и арендаторами относительно хозяйственного использования государственного имущества, или имущества, которое находится в коммунальной собственности, урегулированы Законом № 2269. Также ст. 1 этого Закона указан перечень отношений по аренде объектов, которые им регулируются с учетом особенностей, предусмотренных другими законами Украины.

Центральным органом исполнительной власти со специальным статусом, реализующим государственную политику в сфере аренды государственного имущества, является Фонд государственного имущества Украины (ст. 1 Закона № 4107).

Определение термина «аренда» содержит ст. 2 Закона № 2269.

Так, арендой является основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности. Государственное имущество, переданное в аренду, является объектом управления государственной собственности (ст. 3 Закона № 185). Объектами аренды имущества, находящимися в государственной собственности, в соответствии с п. 1 ст. 4 Закона № 2269 являются:

• целостные имущественные комплексы предприятий (хозяйственные объекты с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг) с предоставленными им земельными участками, на которых они размещены, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения), их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков);

• недвижимое имущество (здания, сооружения, нежилые помещения) и другое отдельное индивидуально определенное имущество предприятий;

• имущество, которое не вошло в уставный (составной) капитал хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации);

• защитные сооружения гражданской защиты с сохранением их целевого назначения, кроме указанных в ч. 2 этой статьи.

Обращаем ваше внимание на то, что в п. 2 ст. 4 Закона № 2269 приведен подробный перечень имущества, находящегося в государственной собственности, которое не может быть объектом аренды.

Положениями ст. 5 Закона № 2269 определен перечень предприятий, учреждений и организаций, которые могут быть арендодателями государственного и коммунального имущества. Приведем эту информацию на схеме.

Кстати, норма о возможности быть арендодателем недвижимого государственного имущества, общая площадь которого не превышает 200 кв. м на одно предприятие, распространяется и на бюджетные учреждения и организации (письмо № 10-16-6393).

Согласно ст. 6 Закона № 2269 арендаторами могут быть хозяйственные общества, созданные членами трудового коллектива предприятия, его структурного подразделения, другие юридические лица и граждане Украины, физические и юридические лица иностранных государств, международные организации и лица без гражданства.

Кстати, физическое лицо, желающее заключить договор аренды государственного имущества с целью использования его для предпринимательской деятельности, до заключения договора обязано зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности.

Инициатива по аренде имущества может исходить от физических и юридических лиц, которые могут быть арендаторами, предложение может поступать от арендодателей (п. 1 ст. 7 Закона № 2269).

При условии наличия инициативы по аренде целостного имущественного комплекса арендодатель должен сообщить трудовому коллективу, что подробнее указано в ст. 7 и 8 Закона № 2269.

Арендная плата

Во исполнение нормы п. 2 ст. 19 Закона № 2269 Кабмином утверждена Методика расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения (Методика № 786).

В п. 17 Методики № 786 приведены пути направления арендной платы, в случае когда арендодателем имущества является Фонд государственного имущества, его региональное отделение или представительство. Например:

• за целостные имущественные комплексы государственных предприятий — в государственный бюджет;

• за недвижимое имущество государственных предприятий, учреждений, организаций (кроме предприятий, учреждений и организаций отрасли кинематографии, которые относятся к сфере управления Минкультуры, — на период до 31.12.2019 г.) — 70 % арендной платы в государственный бюджет, 30 % государственному предприятию, организации, на балансе которых находится это имущество;

• за имущество, которое не вошло в уставный фонд хозяйственного общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), — в государственный бюджет. Если хозяйственное общество, созданное в процессе приватизации (корпоратизации), содержит объекты жилищного фонда, которые не вошли в его уставный фонд, — 70 % арендной платы в государственный бюджет, 30 % хозяйственному обществу;

• за отдельное индивидуально определенное имущество предприятия, организации (кроме недвижимого) — предприятию, организации.

Соответственно, остальные 50 % арендной платы остаются в распоряжении учреждения как собственные поступления (третья подгруппа первой группы).

Что касается коммунального имущества, то при предоставлении его в аренду бюджетные учреждения руководствуются соответствующими методиками, утвержденными органами местного самоуправления.

Такие методики расчета арендной платы разрабатываются на основе Методики № 786 и также содержат требования о распределении арендной платы.

Арендная плата устанавливается в денежной форме. И хотя в ст. 20 Закона № 2269 предусмотрено, что в зависимости от специфики производственной деятельности арендатора арендная плата при согласии сторон может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме, бюджетные учреждения не имеют права пользоваться этой нормой. Почему? Дело в том, что п. 6 ст. 45 БКУ запрещено проведение расчетов с бюджетом в неденежной форме, в том числе путем взаимозачета, применения векселей, бартерных операций и зачисления встречных платежных требований в финансовых учреждениях.

По согласованию сторон размер арендной платы может быть изменен. Также размер арендной платы может быть изменен по требованию одной из сторон, если по независящим от них обстоятельствам существенно изменилось состояние объекта аренды, а также в иных случаях, установленных законодательными актами Украины (ст. 21 Закона № 2269).

Право собственности арендатора

Согласно п. 2 ст. 23 Закона № 2269 арендатору принадлежит право собственности на изготовленную продукцию, в том числе в незавершенном производстве, и доход (прибыль), полученный от арендованного имущества, амортизационные отчисления на имущество, являющееся собственностью арендатора, а также на приобретенное арендатором в соответствии с законодательством другое имущество. Если в результате улучшения, сделанного арендатором с согласия арендодателя, создана новая вещь, арендатор становится ее владельцем в части необходимых расходов на улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 4 ст. 23 Закона № 2269).

Оценка объекта аренды

В соответствии со ст. 11 Закона № 2269 перед заключением договора аренды имущества, принадлежащего к государственной собственности, необходимо провести его оценку. При этом если на момент продления действия договора аренды последняя оценка объекта аренды была сделана более трех лет назад, для продолжения (возобновления) договора аренды осуществляется оценка объекта аренды.

Услуги по проведению независимой оценки объекта аренды (активов, которые входят в состав объекта аренды) оплачивает арендатор (п. 2 постановления № 629).

Оценка имущества государственных предприятий, учреждений и организаций, другого отдельного индивидуально определенного имущества, которое находится в государственной и коммунальной собственности, предприятий, основанных на имуществе, принадлежащем АР Крым или находящемся в коммунальной собственности, которое передается в аренду, проводится в соответствии с Методикой оценки объектов аренды, утвержденной постановлением № 629 (ср. ).

На официальном сайте Фонда госимущества (www.spfu.gov.ua) можно ознакомиться с потенциальными объектами аренды, Реестром концессионных договоров и Реестром действующих договоров аренды.

Конкурс на право аренды государственного имущества

Как указано в п. 4 ст. 9 Закона № 2269, в случае поступления двух и больше заявлений арендодатель объявляет конкурс на право аренды.

Процедура проведения конкурса на право аренды государственного имущества определена постановлением № 906. А для объектов, находящихся в коммунальной собственности, порядок проведения конкурса определяют органы местного самоуправления.

В соответствии с п. 4 постановления № 906 объявление о конкурсе публикуется:

• относительно целостных имущественных комплексов предприятий, организаций, их структурных подразделений — не позднее чем за 40 календарных дней до даты проведения конкурса;

• относительно недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений) и другого отдельного индивидуально определенного имущества — не позднее чем за 10 календарных дней до даты проведения конкурса.

В п. 4 постановления № 906 приведен перечень сведений, которые должно содержать объявление о конкурсе.

Согласно п. 5 постановления № 906 условиями конкурса являются:

• стартовый размер арендной платы;

• эффективное использование объекта аренды по целевому назначению;

• соблюдение требований относительно эксплуатации объекта;

• компенсация победителем конкурса расходов, связанных с проведением независимой оценки объекта аренды, опубликованием объявления о конкурсе в соответствующих средствах массовой информации (в случае отсутствия бюджетного финансирования таких расходов).

Также условия конкурса могут предусматривать и другие обязательства, указанные в п. 5 постановления № 906.

Основным критерием определения победителя является наибольший размер арендной платы в случае обязательного обеспечения выполнения других условий конкурса.

Особенности подачи опубликования объявления о намерении передавать государственное имущество в аренду приведены в приказе № 995.

Порядок заключения и существенные условия договора аренды

Как определено ст. 759 гл. 58 разд. ІІІ книги V ГКУ и ст. 283 § 5 гл. 30 разд. VI ХКУ, наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок на основании договора найма (аренды).

Право передачи имущества в наем имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма (ст. 760 гл. 58 разд. ІІІ книги V ГКУ).

Напомним, что перечень лиц, уполномоченных на заключение договора аренды имущества, которое относится к государственной собственности, определен ст. 5 Закона № 2269.

В соответствии с п. 2 ст. 10 Закона № 2269 Фондом госимущества утверждены такие формы:

• Типовой договор аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия (структурного подразделения предприятия);

• Типовой договор аренды индивидуально определенного имущества (недвижимого или иного), которое относится к государственной собственности;

• Примерный договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору (приказ № 1774).

Срок договора аренды определяется по согласованию сторон и не может быть меньше пяти лет, если арендатор не предлагает меньший срок (ст. 17 Закона № 2269). Обращаем ваше внимание на то, что согласно п. 2 ст. 793 гл. 58 разд. ІІІ книги V ГКУ договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и больше подлежит нотариальному удостоверению.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона № 2269 существенными условиями договора аренды являются:

• объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);

• срок, на который заключается договор аренды;

• арендная плата с учетом ее индексации;

• порядок использования амортизационных отчислений, если их начисление предусмотрено законодательством;

• восстановление арендованного имущества и условия его возвращения;

• выполнение обязательств;

• обеспечение выполнения обязательств — неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия и т. п.;

• порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды;

• ответственность сторон;

• страхование арендатором взятого им в аренду имущества;

• обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества.

Основными обязанностями арендатора в соответствии со ст. 18 Закона № 2269 являются:

• использовать объект аренды по целевому назначению в соответствии с профилем производственной деятельности предприятия, имущество которого передано в аренду, и производить продукцию в объемах, необходимых для удовлетворения потребностей региона (п. 1);

• использовать и хранить арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предотвращать его повреждение, порчу (п. 2);

• вносить арендную плату своевременно и в полном объеме (п. 3).

С целью схематической визуализации механизма предоставления в аренду имущества, находящегося в государственной собственности, мы обратились к ст. 9 Закона № 2269 относительно порядка заключения договора аренды и положениям постановления № 906 относительно порядка процедуры проведения конкурса на право аренды государственного имущества.

Схематически механизм предоставления имущества в аренду выглядит так, как показано ниже.

* Если заключение договора аренды повлияет на монопольное положение потенциального арендатора, копии материалов направляются Антимонопольному комитету Украины. Орган Антимонопольного комитета Украины рассматривает направленные ему материалы и в течение 15 дней после их поступления направляет арендодателю выводы о возможности аренды и условия договора аренды.

В случае нарушения производства по делу о банкротстве руководитель или орган управления должника исключительно по согласованию с распорядителем имущества подает арендодателю материалы по аренде недвижимого имущества, копию которых арендодатель в 5-дневной срок после даты регистрации заявления направляет органу, уполномоченному управлять соответствующим имуществом (п. 2 ст. 9 Закона № 2269).

Прекращение договора аренды возможно в случае:

• окончания срока, на который он был заключен;

• приватизации объекта аренды арендатором (при участии арендатора);

• банкротства арендатора;

• гибели объекта аренды;

• ликвидации юридического лица, которое было арендатором или арендодателем (п. 2 ст. 26 Закона № 2269).

Передача объекта аренды

Условия и сроки передачи объекта аренды определяются договором аренды. Нарушение этих положений договора аренды является причиной отказа от договора и возмещения убытков, причиненных задержкой передачи.

Арендованное имущество (кроме таких видов недвижимого имущества, как помещение, части зданий, сооружений, а также другого отдельного индивидуально определенного имущества) включается в баланс арендатора с указанием, что это имущество является арендованным.

Арендованные помещения, части зданий, сооружений и другое отдельное индивидуально определенное имущество остаются на балансе предприятия, учреждения, организации с указанием, что это имущество передано в аренду, и зачисляются на забалансовый счет арендатора с указанием, что это имущество является арендованным.

Арендодатель обязан передать арендатору объект аренды в комплекте и в состоянии, соответствующем существенным условиям договора аренды и назначению имущества, и сообщить арендатору об особых свойствах и недостатках имущества, которые ему известны и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества арендатора или других лиц или привести к повреждению самого имущества при пользовании им (ст. 13 Закона № 2269).

Приватизация объектов государственной и коммунальной собственности, переданных в аренду

Как определено ст. 25 Закона № 2269, приватизация объекта аренды осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

Правовые, экономические и организационные основы приватизации государственного и коммунального имущества, находящегося в аренде, регулируются ст. 18 Закона № 2269-VIII, в соответствии с которой:

• приватизация объектов государственной или коммунальной собственности, переданных в аренду, осуществляется путем продажи на аукционе или путем выкупа, если выполняются условия, предусмотренные ч. 2 этой статьи (ч. 1);

• арендатор получает право на выкуп арендованного имущества (здания, сооружения, нежилого помещения) по цене, определенной по результатам его независимой оценки, если выполняется каждое из указанных условий (ч. 2);

• арендатор, который выполнил условия, предусмотренные ч. 2 этой статьи, имеет право на приватизацию объекта путем выкупа (ч. 3);

• договор аренды сохраняет действие для нового владельца приватизированного имущества, а в случае если покупателем переданного в аренду объекта государственного имущества является арендатор, действие соответствующего договора прекращается со дня, за которым объект аренды переходит в его собственность (ч. 4).

Практика применения законодательства об аренде (найме) имущества

Пленумом Высшего хозяйственного суда Украины с целью обеспечения правильного и одинакового применения хозяйственными судами норм законодательства в рассмотрении дел в спорах, связанных с арендой (наймом) имущества, предоставлены определенные разъяснения, с которыми можно ознакомиться в постановлении № 12. В частности, достойными внимания являются положения постановления № 12 о заключении договоров аренды (найма) и признании их действительными или недействительными; внесении изменений в договоры аренды (найма) и их расторжении (прекращении); продолжении пользования имуществом после окончания срока действия договора аренды (найма); выполнении договоров аренды (найма) и ответственности за их невыполнение.

На сегодня это все. Но тему арендных отношений мы не закрываем.

Поэтому в следующих номерах нашего журнала расскажем о взаимоотношениях с арендаторами по поводу возмещения коммунальных услуг, учете и налогообложении операций, связанных с передачей государственного и коммунального имущества в аренду, и осветим другие интересные вопросы, связанные с арендой имущества.