Оренда майна державної та комунальної власності: з чого починати?

Загальні положення про оренду майна державної та комунальної власності

Правові засади організаційних відносин, пов’язаних із передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, та майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, або майна, що перебуває у комунальній власності, врегульовані Законом № 2269. Також ст. 1 цього Закону зазначено перелік відносин з оренди об’єктів, які ним регулюються з урахуванням особливостей, передбачених іншими законами України.

Центральним органом виконавчої влади із спеціальним статусом, що реалізує державну політику у сфері оренди державного майна, є Фонд державного майна України (ст. 1 Закону № 4107).

Визначення терміна «оренда» містить ст. 2 Закону № 2269.

Так, орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Державне майно, передане в оренду, є об’єктом управління державної власності (ст. 3 Закону № 185).

Об’єктами оренди майна, що перебуває у державній власності, відповідно до п. 1 ст. 4 Закону № 2269, є:

• цілісні майнові комплекси підприємств (господарські об’єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданими їм земельними ділянками, на яких вони розміщені, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання), їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць);

• нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;

• майно, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації);

• захисні споруди цивільного захисту із збереженням їх цільового призначення, крім зазначених у ч. 2 цієї статті.

Звертаємо вашу увагу на те, що у п. 2 ст. 4 Закону № 2269 наведено детальний перелік майна, що перебуває у державній власності, яке не може бути об’єктом оренди.

Положеннями ст. 5 Закону № 2269 визначено перелік підприємств, установ та організацій, які можуть бути орендодавцями державного та комунального майна. Наведемо цю інформацію на схемі.

До речі, норма щодо можливості бути орендодавцем нерухомого державного майна, загальна площа якого не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, поширюється і на бюджетні установи та організації (лист № 10-16-6393).

Згідно із ст. 6 Закону № 2269 орендарями можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. До речі, фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору зобов’язана зареєструватись як суб’єкт підприємницької діяльності. Ініціатива щодо оренди майна може виходити від фізичних та юридичних осіб, які можуть бути орендарями, пропозиція може надходити від орендодавців (п. 1 ст. 7 Закону № 2269).

За умови наявності ініціативи щодо оренди цілісного майнового комплексу орендодавець має повідомити трудовий колектив, що детальніше зазначено у ст. 7 та 8 Закону № 2269.

Орендна плата

На виконання норми п. 2 ст. 19 Закону № 2269 Кабміном затверджено Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу (Методика № 786).

У п. 17 Методики № 786 наведено шляхи спрямування орендної плати, у разі коли орендодавцем майна є Фонд державного майна, його регіональне відділення чи представництво. Наприклад:

• за цілісні майнові комплекси державних підприємств — до державного бюджету;

• за нерухоме майно державних підприємств, установ, організацій (крім підприємств, установ та організацій галузі кінематографії, що належать до сфери управління Мінкультури, — на період до 31.12.2019 р.) — 70 % орендної плати до державного бюджету, 30 % державному підприємству, організації, на балансі яких перебуває це майно;

• за майно, що не ввійшло до статутного фонду господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації), — до державного бюджету. Якщо господарське товариство, створене у процесі приватизації (корпоратизації), утримує об’єкти житлового фонду, що не ввійшли до його статутного фонду, — 70 % орендної плати до державного бюджету, 30 % господарському товариству;

• за окреме індивідуально визначене майно підприємства, організації (крім нерухомого) — підприємству, організації.

Відповідно, решта 50 % орендної плати залишається у розпорядження установи як власні надходження (третя підгрупа першої групи).

Що стосується комунального майна, то при наданні його в оренду бюджетні установи керуються відповідними методиками, затвердженими органами місцевого самоврядування.

Такі методики розрахунку орендної плати розробляються на основі Методики № 786 і також містять вимоги про розподіл орендної плати.

Орендна плата встановлюється у грошовій формі.

І хоча у ст. 20 Закону № 2269 передбачено, що залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі, бюджетні установи не мають права користатися цією нормою. Чому?

Справа в тому, що п. 6 ст. 45 БКУ заборонено проведення розрахунків з бюджетом у негрошовій формі, у тому числі шляхом взаємозаліку, застосування векселів, бартерних операцій та зарахування зустрічних платіжних вимог у фінансових установах.

За погодженням сторін розмір орендної плати може бути змінено.

Також розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об’єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України (ст. 21 Закону № 2269).

Право власності орендаря

Згідно із п. 2 ст. 23 Закону № 2269 орендареві належить право власності на виготовлену продукцію, в тому числі у незавершеному виробництві, та дохід (прибуток), отриманий від орендованого майна, амортизаційні відрахування на майно, що є власністю орендаря, а також на набуте орендарем відповідно до законодавства інше майно.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди (п. 4 ст. 23 Закону № 2269).

Оцінка об’єкта оренди

Відповідно до ст. 11 Закону № 2269 перед укладенням договору оренди майна, що належить державній власності, необхідно провести його оцінку.

При цьому, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об’єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об’єкта оренди.

Послуги з проведення незалежної оцінки об’єкта оренди (активів, що входять до складу об’єкта оренди) оплачує орендар (п. 2 постанови № 629).

Оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, підприємств, заснованих на майні, що належить АР Крим або перебуває у комунальній власності, що передається в оренду, проводиться відповідно до Методики оцінки об’єктів оренди, затвердженої постановою № 629 (ср. ).

На офіційному сайті Фонду держмайна (www.spfu.gov.ua) можна ознайомитися із потенційними об’єктами оренди, Реєстром концесійних договорів та Реєстром діючих договорів оренди.

Конкурс на право оренди державного майна

Як зазначено у п. 4 ст. 9 Закону № 2269, у разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди. Процедура проведення конкурсу на право оренди державного майна визначена постановою № 906. А для об’єктів, що перебувають у комунальній власності, порядок проведення конкурсу визначають органи місцевого самоврядування.

Відповідно до п. 4 постанови № 906 оголошення про конкурс публікується:

• щодо цілісних майнових комплексів підприємств, організацій, їх структурних підрозділів — не пізніше ніж за 40 календарних днів до дати проведення конкурсу;

• щодо нерухомого майна (будівель, споруд, нежитлових приміщень) та іншого окремого індивідуально визначеного майна — не пізніше ніж за 10 календарних днів до дати проведення конкурсу.

У п. 4 постанови № 906 наведено перелік відомостей, які повинно містити оголошення про конкурс.

Згідно з п. 5 постанови № 906, умовами конкурсу є:

• стартовий розмір орендної плати;

• ефективне використання об’єкта оренди за цільовим призначенням;

• дотримання вимог щодо експлуатації об’єкта;

• компенсація переможцем конкурсу витрат, пов’язаних з проведенням незалежної оцінки об’єкта оренди, опублікуванням оголошення про конкурс у відповідних засобах масової інформації (у разі відсутності бюджетного фінансування таких витрат).

Також умови конкурсу можуть передбачати й інші зобов’язання, які зазначені у п. 5 постанови № 906.

Основним критерієм визначення переможця є найбільший розмір орендної плати у разі обов’язкового забезпечення виконання інших умов конкурсу.

Особливості подачі опублікування оголошення про намір передавати державне майно в оренду наведено у наказі № 995.

Порядок укладання та істотні умови договору оренди

Як визначено ст. 759 гл. 58 розд. ІІІ книги V ЦКУ та ст. 283 § 5 гл. 30 розд. VI ГКУ, наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк на підставі договору найму (оренди).

Право передавання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (ст. 760 гл. 58 розд. ІІІ книги V ЦКУ).

Нагадаємо, що перелік осіб, уповноважених на укладення договору оренди майна, що належить до державної власності, визначено ст. 5 Закону № 2269.

У відповідності до п. 2 ст. 10 Закону № 2269 Фондом держмайна затверджено такі форми:

• Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства);

• Типовий договір оренди індивідуально визначеного майна (нерухомого або іншого), що належить до державної власності;

• Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю (наказ № 1774).

Термін договору оренди визначається за погодженням сторін та не може бути меншим, ніж п’ять років, якщо орендар не пропонує менший термін (ст. 17 Закону № 2269).

Звертаємо вашу увагу на те, що згідно з п. 2 ст. 793 гл. 58 розд. ІІІ книги V ЦКУ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до п. 1 ст. 10 Закону № 2269 істотними умовами договору оренди є:

• об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

• термін, на який укладається договір оренди;

• орендна плата з урахуванням її індексації;

• порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством;

• відновлення орендованого майна та умови його повернення;

• виконання зобов’язань;

• забезпечення виконання зобов’язань — неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

• порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди;

• відповідальність сторін;

• страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

• обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Основними обов’язками орендаря, відповідно до ст. 18 Закону № 2269, є:

• використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону (п. 1);

• використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню (п. 2);

• вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі (п. 3).

З метою схематичної візуалізації механізму надання в оренду майна, що перебуває у державній власності, ми звернулися до ст. 9 Закону № 2269 щодо порядку укладення договору оренди та положень постанови № 906 щодо порядку процедури проведення конкурсу на право оренди державного майна. Схематично механізм надання майна в оренду виглядає так, як показано нижче.

* Якщо укладення договору оренди вплине на монопольне становище потенційного орендаря, копії матеріалів надсилаються Антимонопольному комітету України. Орган Антимонопольного комітету України розглядає надіслані йому матеріали і протягом 15 днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди.

У разі порушення провадження у справі про банкрутство керівник або орган управління боржника виключно за погодженням з розпорядником майна подає орендодавцеві матеріали щодо оренди нерухомого майна, копію яких орендодавець у 5-денний строк після дати реєстрації заяви надсилає органу, уповноваженому управляти відповідним майном (п. 2 ст. 9 Закону № 2269).

Припинення договору оренди можливе у разі:

• закінчення строку, на який його було укладено;

• приватизації об’єкта оренди орендарем (за участю орендаря);

• банкрутства орендаря;

• загибелі об’єкта оренди;

• ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем (п. 2 ст. 26 Закону № 2269).

Передача об’єкта оренди

Умови та строки передачі об’єкта оренди визначаються договором оренди. Порушення цих положень договору оренди є причиною відмови від договору та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі.

Орендоване майно (крім таких видів нерухомого майна, як приміщення, частини будівель, споруд, а також іншого окремого індивідуально визначеного майна) включається до балансу орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.

Орендовані приміщення, частини будівель, споруд та інше окреме індивідуально визначене майно залишаються на балансі підприємства, установи, організації із зазначенням, що це майно передано в оренду, та зараховуються на позабалансовий рахунок орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.

Орендодавець зобов’язаний передати орендарю об’єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним (ст. 13 Закону № 2269).

Приватизація об’єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду

Як визначено ст. 25 Закону № 2269, приватизація об’єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна, яке перебуває в оренді, регулюються ст. 18 Закону № 2269-VIII, відповідно до якої:

• приватизація об’єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені ч. 2 цієї статті (ч. 1);

• орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна із зазначених умов (ч. 2);

• орендар, який виконав умови, передбачені ч. 2 цієї статті, має право на приватизацію об’єкта шляхом викупу (ч. 3);

• договір оренди зберігає чинність для нового власника приватизованого майна, а в разі якщо покупцем переданого в оренду об’єкта державного майна є орендар, дія відповідного договору припиняється з дня, за яким об’єкт оренди переходить у його власність (ч. 4).

Практика застосування законодавства про оренду (найм) майна

Пленумом Вищого господарського суду України з метою забезпечення правильного і однакового застосування господарськими судами норм законодавства у розгляді справ у спорах, пов’язаних з орендою (наймом) майна, надано певні роз’яснення, з якими можна ознайомитися у постанові № 12. Зокрема вартими уваги є положення постанови № 12 щодо укладення договорів оренди (найму) та визнання їх дійсними або недійсними; внесення змін до договорів оренди (найму) та їх розірвання (припинення); продовження користування майном після закінчення строку дії договору оренди (найму); виконання договорів оренди (найму) та відповідальність за їх невиконання.

На сьогодні це все. Але тему орендних відносин ми не закриваємо. Тож у наступних номерах нашого журналу розповімо про взаємовідносини з орендарями з приводу відшкодування комунальних послуг, облік та оподаткування операцій, пов’язаних із передачею державного та комунального майна в оренду та висвітлимо інші цікаві питання.