Договор личного сервитута для размещения временного сооружения: риск — благородное дело?

Получая право собственности на землю, вы приобретаете полную свободу действий: можете владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком на свое усмотрение, конечно же, в тех пределах, которые предусмотрены законодательством.

Если вы захотите заняться строительством на таком участке, вам на помощь придет приказ Минрегионразвития, строительства и ЖКХ «Об утверждении Порядка размещения временных сооружений для осуществления предпринимательской деятельности» от 21.10.2011 г. № 244. Ранее постановлением № 982 был утвержден Порядок размещения малых архитектурных форм для осуществления предпринимательской деятельности, который в дальнейшем утратил свою силу. В связи с принятием Закона № 3038 возникла необходимость заполнить недостающие пробелы в правовом регулировании, что и было сделано путем принятия нового приказа № 244.

Обратите внимание: постановление № 982 имело рекомендательный характер для органов местного самоуправления, о чем было указано в его п. 2. То есть ОМС принимали свои локальные нормативные акты, основываясь на рекомендациях этого постановления. В новом же приказе № 244 такой пункт отсутствует, а значит, он является единым для всех.

Важным моментом, на который также стоит обратить внимание, является планируемый предмет сооружения. Исходя из названия вышеуказанных актов, уже ясно, что первый касается малых архитектурных форм (МАФ), а второй — временных сооружений. Являются ли эти слова синонимами или в чем их отличие? Давайте разбираться.

Итак, ранее ст. 28 Закона № 3038 предусматривала, что малая архитектурная форма — это небольшое сооружение декоративного, вспомогательного или другого назначения, которое используется для улучшения эстетического вида общественных мест и городских объектов, организации пространства и дополняет композицию домов, зданий, их комплексов. На сегодняшний день эта часть статьи из Закона исключена, поэтому обратимся к ст. 21 Закона № 2807. Ею установлено, что малая архитектурная форма — это элемент декоративного или иного оснащения объекта благоустройства.

К малым архитектурным формам относятся:

• беседки, павильоны, навесы;

• парковые арки (аркады) и колонны (колоннады);

• уличные вазы, вазоны и амфоры;

• декоративная и игровая скульптура;

• уличная мебель (скамейки, лавочки, столы);

• лестницы, балюстрады; парковые мостики;

• ограждения, ворота, решетки; информационные стенды, доски, вывески;

• другие элементы благоустройства, определенные законодательством.

Если же говорить о котельной исходя из информации, предоставленной читателем, то уже из этого, хоть и неисчерпывающего перечня объектов МАФ можно сделать вывод о том, что котельная уж никак не является объектом благоустройства.

Определение же временного сооружения приведено в ст. 28 Закона № 3038: временное сооружение торгового, бытового, социально-культурного или другого назначения для осуществления предпринимательской деятельности — это одноэтажное сооружение, изготавливаемое из облегченных конструкций с учетом основных требований к сооружениям, определенных техническим регламентом строительных изделий, зданий и сооружений, и устанавливаемое временно, без устройства фундамента. Поэтому размещение МАФ производится в соответствии с Законом № 2807, а размещение временных сооружений для осуществления предпринимательской деятельности — в порядке, установленном приказом № 244. Одним из главных требований для временных сооружений является отсутствие фундамента. Согласно ДБН В.2.1-10-2009 «Основания и фундаменты сооружений» фундамент — это часть здания или сооружения, преимущественно подземная, воспринимающая нагрузки от сооружения и передающая их на естественное основание (грунт) или на искусственное. Насколько возможно соорудить котельную без фундамента — вопрос чисто технический, но исходя из буквального понимания вышеуказанной нормы любые опоры под строение — это по своей сути уже фундамент.

А что делать, если у вас нет права собственности на землю, на которой вы планируете разместить временное сооружение? Неужели в таком случае вам придется отказаться от задуманного? Ни в коем случае. А теперь внимание! В приказе № 244 не упоминается о необходимости подачи какого-либо документа, который бы свидетельствовал о праве заявителя на землю. Но это не означает, что в нем нет необходимости. Такой документ понадобится вам при оформлении схемы размещения временного сооружения, в частности в его форме предусматривается, что площадь земельного участка должна указываться согласно документам на землепользование. В этом аспекте предыдущий Порядок № 982 содержал требование по предоставлению правоустанавливающего документа на земельный участок. Подтверждает эту позицию и Верховный Суд в постановлении по делу № 918/633/16 от 16.05.2018 г., где указано, что Порядок размещения временных сооружений определяет механизм, реализация которого предполагает наличие документов на землепользование, и не содержит никаких положений относительно правовых оснований приобретения прав на земельные участки в связи с размещением временных сооружений.

Но не будем кривить душой, ведь есть еще и четко противоположное решение Верховного Суда. Так, в постановлении по делу № 905/1552/16 от 12.06.2018 г. суд указал, что Закон № 3038 и Порядок № 244 не содержат юридических предписаний об обязательном предыдущем или последующем приобретении субъектами хозяйствования каких-либо прав на земельные участки, на которые они хотят установить временное сооружение для осуществления предпринимательской деятельности. Для размещения временного сооружения при наличии соответствующего решения органа местного самоуправления земельный участок не отводится, а обязанность по указанию площади участка по документам на землепользование касается только тех субъектов хозяйствования, которые уже являются владельцами земли. Кроме того, на это ссылается и Минрегионразвития, строительства и ЖКХ в письме от 21.02.2012 г. № 7/14-2737 (ср. ).

В свое время Госкомзем в письме от 01.12.2009 г. № 21165/17/4-09 дал разъяснение, согласно которому субъекты хозяйствования, не имеющие необходимых правоустанавливающих документов на землю и желающие разместить МАФ, могут воспользоваться другим путем для осуществления цели — заключить договор личного срочного сервитута. Кстати, это было предусмотрено и в постановлении № 982. Что же это такое — «сервитут»?

Согласно ч. 1 ст. 401 ГКУ право пользования чужим имуществом (или по-научному «сервитут») может быть установлено относительно земельного участка, других природных ресурсов (земельный сервитут) или другого недвижимого имущества для удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены другим способом.

В соответствии со ст. 98 ЗКУ право земельного сервитута — это право собственника или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками). Земельные сервитуты могут быть постоянными и срочными. Согласно ч. 2 ст. 401 ГКУ сервитут может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также другому, конкретно определенному лицу (личный сервитут). Таким образом, в соответствии с положениями ГКУ и ЗКУ личный сервитут является одним из видов сервитутов и предполагает принадлежность права пользования чужим земельным участком конкретно определенному лицу для удовлетворения его потребностей, которые иным образом не могут быть удовлетворены.

В соответствии с ч. 2 ст. 402 ГКУ и ч. 2 ст. 100 ЗКУ земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, требующим его установления, и собственником (владельцем) земельного участка. Договор об установлении земельного сервитута подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Но! Не все так просто, как кажется на первый взгляд. Единый госреестр судебных решений пестрит решениями, которые как раз и касаются сервитутного пользования земельным участком.

Так, Херсонский окружной административный суд по делу № 821/1798/17 принял решение от 31.01.2018 г., в котором занял следующую позицию. Системно анализируя положения законодательства, суд указал, что сервитут как способ вещного права на имущество устанавливается в случаях, когда другими способами нельзя удовлетворить потребности лиц в пользовании земельным участком. Однако размещение временного сооружения в пределах города можно осуществить на арендованном или приобретенном таким владельцем земельном участке. Таким образом, суд считает, что предоставление сервитутов для установления временных сооружений является допустимым с точки зрения законодательства явлением, однако он не должен быть исключительным способом получения такого земельного участка, поскольку такой способ позволяет уклоняться от необходимости проведения земельных торгов и несет риски совершения коррупционных правонарушений.

Сервитут — это ограниченное право пользования земельным участком, которое чем-то похоже на аренду земли, но приобретение права аренды на свободный участок происходит через определенную законодательством процедуру — аукцион, получение разрешения на составление проекта землеустройства по отводу земли, утверждение этого проекта землеустройства. Сервитут же предоставляют после обращения заинтересованного лица без аукциона или конкурса, а утверждают лишь сессионным решением совета. Поэтому сервитутное землепользование в таком случае не способствует эффективному использованию земель коммунальной собственности, ослабляет конкуренцию среди субъектов предпринимательской деятельности через получение земельных участков или права аренды на них на конкурентных началах (земельных торгах), что в итоге ведет к увеличению коррупционных рисков в сфере земельных отношений.

Согласно ст. 98 ЗКУ установление земельного сервитута не ведет к лишению собственника земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, прав владения, пользования и распоряжения им. В то же время в случае предоставления земельного участка на праве земельного сервитута исключительно для размещения временного сооружения владелец будет фактически лишен права владения и пользования этим земельным участком. Таким образом, в данном случае право земельного сервитута будет фактически подменять право аренды земли. Указанное же положение создает предпосылки для массовой передачи органами местного самоуправления земельных участков для размещения временных сооружений в обход земельных торгов.

Следует заметить, что это не единственная трактовка сервитутного землепользования для размещения временных сооружений. Суды массово поддерживают вышеуказанные позиции. Об этом свидетельствуют постановления Высшего хозяйственного суда по делам № 920/625/16 от 17.08.2017 г., № 905/3069/15 от 04.04.2017 г., а также практика от Верховного Суда тому подтверждение: постановление по делу № 905/3280/16 от 21.02.2018 г.

Итак, основными аргументами против использования в таких ситуациях сервитута являются:

1. Сервитут устанавливается в случаях, когда другими способами нельзя удовлетворить потребности лиц в пользовании земельным участком. Но ЗКУ прямо предусматривает возможность предоставления права аренды на земельный участок, необходимый лицу для осуществления предпринимательской деятельности. Очевидно, «другой способ» есть. Поэтому для установления невозможности воспользоваться этим «другим способом» суды требуют соответствующие доказательства (например, постановление Высшего хозяйственного суда Украины по делу № 920/625/16 от 17.08.2017 г.)

2. При этом суды акцентируют внимание на цель сервитутного пользования. Так, в постановлении Верховного Суда по делу № 905/3280/16 от 21.02.2018 г. суд пришел к выводу о том, что исходя из содержания договора сервитута реальной целью такого договора было не удовлетворение потребностей, обусловленных ст. 404 ГКУ, а получение права владения и пользования земельным участком для размещения на нем временных сооружений для осуществления предпринимательской деятельности.

3. Существует также позиция, согласно которой ЗКУ право земельного сервитута рассматривает как право прохода, проезда, прогона скота, забора или отвода воды, прокладки водопровода или линий электропередач и т. д., т. е. пользования земельным участком таким образом, чтобы и его владелец мог им также беспрепятственно пользоваться. Установление одноэтажных временных сооружений для осуществления предпринимательской деятельности явно лишает владельца возможности свободно пользоваться своей землей, и поэтому это противоречит закону. Аргумент довольно спорный, поскольку ст. 99 ЗКУ предусмотрено как вид права земельного сервитута право на размещение временных сооружений (МАФ). В случаях когда эта редакция еще не действовала, этот аргумент был вполне приемлемым. Но на данный момент некоторые суды настаивают на том, что предоставление сервитута исключительно для размещения таких сооружений полностью ограничивает права собственника. Ключевым словом тут будет «исключительно» (такой аргумент был приведен в решении Херсонского окружного административного суда по делу № 821/1798/17 от 31.01.2018 г.).

Какой же будет результат в таком случае, покажем на примере постановления Верховного Суда от 21.02.2018 г. по делу № 905/3280/16. Так, представители Фемиды пришли к выводу о том, что, заключая договоры срочного личного сервитута от 12.03.2014 г., Славянский горсовет фактически предоставил участок в пользование на условиях аренды. В силу положений ст. 235 ГКУ о том, что мнимой является сделка, совершенная сторонами для сокрытия другой сделки, которую они на самом деле совершили, суд пришел к выводу, что указанная сделка была мнимой, поэтому отношения сторон регулируются правилами аренды, что предусматривает необходимость проведения земельных торгов. Поскольку ни торги, ни договор аренды не был заключен, есть все основания для признания сделки недействительной.

Как видим, ситуация довольно неоднозначная. Еще в 2017 году Комитет по вопросам аграрной политики и земельных отношений на своем заседании рассмотрел проект Закона о внесении изменения в ст. 99 ЗКУ относительно уточнения видов права земельного сервитута № 5606 от 26.12.2016 г. Законопроектом предлагается исключить п.п. «в» ст. 99 ЗКУ, которым к видам права земельного сервитута отнесено право на размещение временных сооружений (МАФ). Но на данный момент это всего лишь законопроект. Итак, как известно, риск — благородное дело, а благодарное ли — решать каждому.