Чтобы правильно ответить на эти вопросы, в первую очередь выясним, к какому виду строительных работ относится установка такой перегородки. И поможет нам в этом Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений, утвержденный приказом Госкомитета по вопросам ЖКХ от 10.08.2004 г. № 150. Так, в соответствии с п.п. 2.4.2 этого Перечня работы по разборке и установке новых перегородок относятся к капитальному ремонту здания.
В пользу этого свидетельствует и определение понятия капитального ремонта, приведенное в ДБН А.2.2-3:2014 «Состав и содержание проектной документации на строительство», утвержденных приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 04.06.2014 г. № 163. В частности, капитальным ремонтом считается совокупность работ на объекте, принятом в эксплуатацию, без изменения его геометрических размеров и функционального назначения, которые предусматривают вмешательство в несущие и/или ограждающие конструкции, а также инженерные системы общего пользования в связи с их физическим износом и разрушением. Также к капремонту относятся работы по улучшению эксплуатационных показателей объекта и благоустройство территории. И хотя установка металлопластиковой перегородки фактически изменяет геометрические размеры внутри помещения, однако такие работы никоим образом не затрагивают несущие конструкции здания в целом.
Итак, с этим разобрались. Далее поговорим о порядке согласования и осуществления такого ремонта.
По общему правилу капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, проводит арендодатель или балансодержатель имущества за свой счет, если иное не установлено договором. Это предусмотрено ч. 2 ст. 181 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII (далее — Закон № 2269).
При этом если арендодатель (балансодержатель) не осуществил капитальный ремонт имущества и это препятствует его использованию по назначению, арендатор имеет право:
• отремонтировать имущество, зачислив стоимость ремонта в счет арендной платы, или требовать возмещения стоимости ремонта;
• требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Аналогичные по содержанию требования содержат и ч. 2 и 3 ст. 776 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
К тому же начиная с октября 2018 года согласно условиям Типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденного приказом Фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774 (далее — Типовой договор)*, арендатор обязан своевременно проводить только текущий ремонт арендованного имущества. Тогда как ранее в его обязанности входило и осуществление капремонта и других видов ремонта за собственный счет.
* Заключенный сторонами договор аренды в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды соответствующего имущества (ч. 2 ст. 10 Закона № 2269). При заключении договора аренды государственного имущества следует ориентироваться на форму Типового договора. Тогда как отношения, связанные с арендой имущества, находящегося в коммунальной собственности, урегулированы порядком предоставления коммунального имущества в аренду и типовым договором аренды, утвержденными соответствующим органом местного самоуправления.
В то же время арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя и уполномоченного органа управления осуществлять капитальный ремонт, проводить замену, реконструкцию, расширение, техническое перевооружение арендованного имущества (п. 6.4 Типового договора).
Итак, подытожим: текущий ремонт арендованного помещения на совести арендатора. Зато капитальный ремонт — целиком и полностью забота арендодателя (балансодержателя). Причем оплачивает такой ремонт арендодатель из собственного кармана. Конечно, арендатор при желании может провести капремонт (в том числе установку перегородки) арендованного помещения, но только после согласования с арендодателем. Однако если в таком ремонте нет срочной необходимости, скорее всего, эти расходы лягут на плечи арендатора.
Кстати, в Типовом договоре нет ни единого упоминания о компенсации расходов арендатора, связанных с осуществлением ремонта арендованного имущества. Поэтому на этот счет следует договариваться отдельно и четко определять такие условия в договоре аренды. Вместе с тем не стоит тешить себя иллюзиями о возмещении своих расходов. А о возможности зачисления стоимости ремонта в счет арендной платы бюджетные учреждения вообще могут забыть. Ведь расчеты с бюджетом в неденежной форме, в том числе путем взаимозачета, применения векселей, бартерных операций и зачисления встречных платежных требований, запрещены. Такой запрет предусмотрен ч. 6 ст. 45 Бюджетного кодекса Украины от 08.07.2010 г. № 2456-VI.
Теперь что касается расходов на ремонт арендованного помещения. Их следует планировать и осуществлять в соответствии с требованиями Инструкции по применению экономической классификации расходов бюджета, утвержденной приказом Минфина от 12.03.2012 г. № 333. А конкретно, расходы на капремонт других объектов (в том числе на приобретение строительных материалов, оборудования для капремонта и изготовление проектно-сметной документации) предусмотрено проводить по КЭКР 3132 «Капитальный ремонт других объектов». На это указывают пп. 1, 4 — 6 п.п. 3.1.3.2 упомянутой Инструкции. То есть несмотря на то, какое именно имущество (собственное или арендованное) мы планируем отремонтировать, порядок осуществления расходов — единый.
И напоследок о бухучете. Собственно, здесь все просто. Как всегда, все расходы на капремонт относим к расходам отчетного периода. Таким является требование п. 2 разд. ІІІ Национального положения (стандарта) бухгалтерского учета в государственном секторе 121 «Основные средства», утвержденного приказом Минфина от 12.10.2010 г. № 1202. Таким образом, суммы расходов, связанных с капитальным ремонтом арендованного помещения, показываем по дебету расходных счетов 8013 (8113).
Если же вам повезло и вы все-таки получили от арендодателя компенсацию стоимости капремонта, тогда следует провести восстановление кассовых и фактических расходов на соответствующую сумму (Дт 2117 — Кт 8013 (8113); Дт 2313 — Кт 2117).
В закрепление рассмотрим условный пример по учету капитального ремонта арендованного помещения.
Пример. Бюджетное учреждение арендует у другого бюджетного учреждения помещение для осуществления своей основной деятельности. Отношения аренды оформлены договором аренды по типовой форме.
С целью отделения арендованного помещения от площади общего пользования руководство бюджетного учреждения — арендатора приняло решение установить металлопластиковую перегородку. Осуществление таких работ согласовано с арендодателем. Последний дал свое согласие в форме письма. Учитывая отсутствие обстоятельств, которые препятствовали бы использованию арендованного помещения по назначению, расходы на установку перегородки полностью возложены на арендатора.
Для изготовления и монтажа металлопластиковой конструкции бюджетное учреждение — арендатор заключило договор с подрядной организацией. Общая стоимость работ по установке перегородки (с учетом стоимости конструкции и изготовления проектно-сметной документации) согласно договору составляет 22500 грн. Оплата была перечислена заранее. По завершении выполнения работ был оформлен и подписан акт приема-передачи выполненных работ. В свою очередь, арендатор предоставил копию акта арендодателю.
В бухучете эти операции следует отражать таким образом:
| № п/п | Содержание хозяйственной операции | Корреспонденция субсчетов | Сумма, грн. | № мемориального ордера | |
| дебет | кредит | ||||
| 1 | Получено финансирование для осуществления капитального ремонта | 2313 | 7011 | 22500 | 2 |
| 2 | Перечислена оплата подрядной организации согласно договору | 2113 | 2313 | 22500 | 2, 4 |
| 3 | Выполнены работы по установке перегородки | 8013 | 2113 | 22500 | 4 |
| 4 | Закрыт счет доходов на финансовый результат | 7011 | 5511 | 22500 | 17 |
| 5 | Закрыт счет расходов на финансовый результат | 5511 | 8013 | 22500 | 17 |
Напомним: учреждение-арендатор должно отражать в бухучете арендованное имущество на забалансовом субсчете 011 «Арендованные основные средства распорядителей бюджетных средств». Стоимость таких объектов определяют исходя из договора аренды.
Подробно о порядке учета улучшений арендованного имущества вы можете прочесть в консультации «Замена газовой котельной в арендованном помещении: как учитывать расходы» (см. «Бюджетная бухгалтерия», 2017, № 33).
