Щоб правильно відповісти на ці запитання, насамперед з’ясуємо, до якого виду будівельних робіт належить встановлення такої перегородки. І допоможе нам у цьому Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд, затверджений наказом Держкомітету з питань ЖКГ від 10.08.2004 р. № 150. Так, відповідно до п.п. 2.4.2 цього Переліку роботи із розбирання та встановлення нових перегородок належать до капітального ремонту будівлі.
На користь цього свідчить і визначення поняття капітального ремонту, наведене у ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 04.06.2014 р. № 163. Зокрема, капітальним ремонтом вважається сукупність робіт на об’єкті, прийнятому в експлуатацію, без зміни його геометричних розмірів і функціонального призначення, які передбачають втручання в несучі та/або огороджувальні конструкції, а також інженерні системи загального користування у зв’язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням.
Також до капремонту належать роботи з поліпшення експлуатаційних показників об’єкта та благоустрій території. І хоча встановлення металопластикової перегородки фактично змінює геометричні розміри всередині приміщення, однак такі роботи аж ніяк не зачіпають несучі конструкції будівлі в цілому.
Отже, з цим розібралися. Далі поговоримо про порядок погодження і здійснення такого ремонту.
За загальним правилом капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводить орендодавець або балансоутримувач майна за свій рахунок, якщо інше не встановлено договором. Це передбачено ч. 2 ст. 181 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII (далі — Закон № 2269).
При цьому якщо орендодавець (балансоутримувач) не здійснив капітальний ремонт майна і це перешкоджає його використанню за призначенням, орендар має право:
• відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
• вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Аналогічні за змістом вимоги містять і ч. 2 та 3 ст. 776 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
До того ж починаючи із жовтня 2018 року згідно з умовами Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774 (далі — Типовий договір)*, орендар зобов’язаний своєчасно проводити лише поточний ремонт орендованого майна. Тоді як раніше до його обов’язків належало і здійснення капремонту та інших видів ремонту за власний рахунок.
* Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна (ч. 2 ст. 10 Закону № 2269). При укладенні договору оренди державного майна слід орієнтуватися на форму Типового договору. Тоді як відносини щодо оренди майна, яке перебуває у комунальній власності, урегульовано порядком надання комунального майна в оренду та типовим договором оренди, затвердженими відповідним органом місцевого самоврядування.
Водночас орендар має право за письмовою згодою орендодавця та уповноваженого органу управління здійснювати капітальний ремонт, проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна (п. 6.4 Типового договору).
Отже підсумуємо: поточний ремонт орендованого приміщення на совісті орендаря. Натомість капітальний ремонт — цілком і повністю клопіт орендодавця (балансоутримувача). Причому оплачує такий ремонт орендодавець із власної кишені. Звісно, орендар за бажання може провести капремонт (у тому числі встановлення перегородки) орендованого приміщення, але тільки після погодженням з орендодавцем. Але якщо у такому ремонті немає нагальної потреби, швидше за все, ці витрати ляжуть на плечі орендаря.
До речі, у Типовому договорі немає жодної згадки про компенсацію витрат орендаря, пов’язаних зі здійсненням ремонту орендованого майна. Тому з цього приводу слід домовлятися окремо і чітко визначати такі умови у договорі оренди. Разом з тим не варто тішити себе ілюзіями про відшкодування своїх витрат. А про можливість зарахування вартості ремонту в рахунок орендної плати бюджетні установи взагалі можуть забути. Адже розрахунки з бюджетом у негрошовій формі, у тому числі шляхом взаємозаліку, застосування векселів, бартерних операцій та зарахування зустрічних платіжних вимог, заборонені. Таку заборону передбачено ч. 6 ст. 45 Бюджетного кодексу України від 08.07.2010 р. № 2456-VI.
Тепер що стосується видатків на ремонт орендованого приміщення. Їх слід планувати і здійснювати відповідно до вимог Інструкції щодо застосування економічної класифікації видатків бюджету, затвердженої наказом Мінфіну від 12.03.2012 р. № 333. А конкретно, видатки на капремонт інших об’єктів (у тому числі на придбання будівельних матеріалів, обладнання для капремонту та виготовлення проектно-кошторисної документації) передбачено проводити за КЕКВ 3132 «Капітальний ремонт інших об’єктів». На це вказують пп. 1, 4 — 6 п.п. 3.1.3.2 згаданої Інструкції. Тобто незважаючи на те, яке саме майно (власне чи орендоване) ми плануємо відремонтувати, порядок здійснення видатків — єдиний.
І насамкінець про бухоблік. Власне, тут все просто. Як завжди, всі витрати на капремонт відносимо до витрат звітного періоду. Такою є вимога п. 2 розд. ІІІ Національного положення (стандарту) бухгалтерського обліку в державному секторі 121 «Основні засоби», затвердженого наказом Мінфіну від 12.10.2010 р. № 1202. Таким чином, суми витрат, пов’язаних з капітальним ремонтом орендованого приміщення, показуємо за дебетом витратних рахунків 8013 (8113).
Якщо ж вам пощастило і ви все таки отримали від орендодавця компенсацію вартості капремонту, тоді слід провести відновлення касових та фактичних видатків на відповідну суму (Дт 2117 — Кт 8013 (8113); Дт 2313 — Кт 2117).
На закріплення розглянемо умовний приклад з обліку капітального ремонту орендованого приміщення.
Приклад. Бюджетна установа орендує в іншої бюджетної установи приміщення для здійснення своєї основної діяльності. Відносини оренди оформлено договором оренди за типовою формою.
З метою відокремлення орендованого приміщення від площі загального користування керівництво бюджетної установи — орендаря прийняло рішення встановити металопластикову перегородку. Здійснення таких робіт погоджено з орендодавцем. Останній надав свою згоду у формі листа. З огляду на відсутність обставин, які б перешкоджали використанню орендованого приміщення за призначенням, витрати на встановлення перегородки повністю покладено на орендаря.
Для виготовлення та монтажу металопластикової конструкції бюджетна установа — орендар уклала договір з підрядною організацією. Загальна вартість робіт зі встановлення перегородки (з урахуванням вартості конструкції та виготовлення проектно-кошторисної документації) згідно з договором становить 22500 грн. Оплату було перераховано наперед. Після завершення виконання робіт було оформлено і підписано акт приймання-передачі виконаних робіт. У свою чергу, орендар надав копію акта орендодавцю.
У бухобліку ці операції слід відображати таким чином:
| № з/п | Зміст господарської операції | Кореспонденція субрахунків | Сума, грн. | № меморіального ордера | |
| дебет | кредит | ||||
| 1 | Отримано фінансування для здійснення капітального ремонту | 2313 | 7011 | 22500 | 2 |
| 2 | Перераховано оплату підрядній організації згідно з договором | 2113 | 2313 | 22500 | 2, 4 |
| 3 | Виконано роботи зі встановлення перегородки | 8013 | 2113 | 22500 | 4 |
| 4 | Закрито рахунок доходів на фінансовий результат | 7011 | 5511 | 22500 | 17 |
| 5 | Закрито рахунку витрат на фінансовий результат | 5511 | 8013 | 22500 | 17 |
Нагадаємо: установа-орендар має відображати в бухобліку орендоване майно на позабалансовому субрахунку 011 «Орендовані основні засоби розпорядників бюджетних коштів». Вартість таких об’єктів визначають виходячи з договору оренди.
Детально про порядок обліку поліпшень орендованого майна ви можете прочитати у консультації «Заміна газової котельні в орендованому приміщенні: як обліковувати витрати» (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2017, № 33).
