Нет, проводить независимую оценку объекта аренды, когда арендатор относится к льготной категории, не нужно. Обоснуем почему.
Давайте заглянем в основной нормативный акт в сфере аренды для всех бюджетных учреждений — Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII (далее — Закон № 2269). Так, отношения относительно аренды государственного и коммунального имущества регулируются договором аренды, этим Законом и другими нормативно-правовыми актами. В свою очередь, одним из существенных условий договора аренды является именно стоимость объекта аренды (ч. 1 ст. 10 Закона № 2269). К тому же ч. 2 ст. 11 Закона № 2269 содержит требование о проведении оценки объекта аренды перед заключением договора аренды.
При этом порядок оценки государственного и коммунального имущества при передаче его в аренду определен Методикой оценки объектов аренды, утвержденной постановлением КМУ от 10.08.95 г. № 629 (далее — Методика № 629). В частности, в случае аренды недвижимого и другого отдельного индивидуально определенного имущества предусмотрено проведение независимой оценки таких объектов (п. 19 Методики № 629). Стоимость арендованного имущества, определенная именно по результатам независимой оценки, является отправной точкой при расчете арендной платы (п. 8 Методики расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденной постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786 (далее — Методика № 786).
Как видим, нормы действующего законодательства свидетельствуют в пользу необходимости проведения независимой оценки имущества в случае его передачи в аренду. Однако лишь в общем случае. Тогда как предоставление имущества в аренду за 1 грн. в год является исключением.
Кстати, далеко не все бюджетные учреждения могут рассчитывать на аренду недвижимого имущества за символическую 1 грн. в год. Прежде всего это те, которые содержатся за счет госбюджета. Также к льготной категории арендаторов относятся коммунальные учреждения здравоохранения, музеи и телерадиоорганизации. Полный перечень таких «льготников» приведен в п. 10 Методики № 786.
В то же время не забываем и о местных нормативных документах, регулирующих аренду объектов коммунальной собственности. Перечень арендаторов, которые могут рассчитывать на арендную плату в размере 1 грн., следует искать в методиках, утвержденных соответствующими ОМС.
Понятно, что рассчитывать арендную плату для льготной категории арендаторов не нужно. Поэтому можно допустить, что проводить оценку объекта аренды тоже ни к чему. Однако требование ч. 2 ст. 11 Закона № 2269 исключений не содержит. Оно распространяется на все случаи аренды государственного и коммунального имущества. А раз так, возникают вопросы: как оценить имущество при предоставлении в аренду за 1 грн. в год? Можно ли в таком случае обойтись без профессионального оценщика? Не только можно, а даже нужно.
ВАЖНО! В случае когда Методикой № 786, а также соответствующими местными методиками для расчета арендной платы не предусмотрено проведение независимой оценки недвижимого имущества, следует осуществлять стандартизированную оценку. Это четко прописано в абз. 6 п. 20 Методики № 629.
Причем специалисты Фонда госимущества в письме от 01.02.2016 г. № 10-36-1671 сделали акцент на необходимости применения именно стандартизированной оценки в случае предоставления имущества в аренду за 1 грн. в год.
Порядок проведения стандартизированной оценки объекта аренды определен п. 21 Методики № 629. Для осуществления этой процедуры учреждение-балансодержатель по поручению субъекта управления таким имуществом создает комиссию. А учитывая отсутствие четких требований относительно ее состава, ее вполне можно сформировать из числа работников вашего учреждения. Также это может быть постоянно действующая комиссия по списанию имущества или инвентаризационная комиссия. Главное, зафиксируйте возложение обязанностей относительно стандартизированной оценки объектов аренды на ту или иную комиссию в приказе (распоряжении) руководителя учреждения.
Для проведения стандартизированной оценки арендованного имущества комиссия должна отталкиваться от данных бухучета об остаточной стоимости соответствующего объекта.
Если объектом аренды является не все здание, а лишь его часть, стандартизированную оценку проводят исходя из остаточной стоимости здания и удельного веса площади такого помещения в общей площади здания. Так, представим, что общая площадь здания составляет 1000 м2, а площадь арендованного помещения — 100 м2. И пусть остаточная стоимость здания согласно данным бухучета — 500 тыс. грн. Тогда стоимость объекта аренды, определенная по стандартизированной оценке, будет составлять 50 тыс. грн.
(500 тыс. грн. : 1000 м2 х 100 м2).
Вроде все просто и понятно. Но как быть, если остаточная стоимость здания равна нулю? Такие случаи тоже не редкость. С одной стороны, для такого объекта обязательно должна быть определена ликвидационная стоимость. Ведь этого требует абз. 2 п. 5 разд. ІІІ Национального положения (стандарта) бухгалтерского учета в государственном секторе 121 «Основные средства», утвержденного приказом Минфина от 12.10.2010 г. № 1202 (ср. ). Так почему бы не использовать данные о ликвидационной стоимости для проведения стандартизированной оценки арендованного имущества? Но с другой стороны, ликвидационная стоимость не имеет ничего общего с реальной рыночной стоимостью имущества. Это лишь сумма средств, которую потенциально может получить учреждение от реализации соответствующего объекта после окончания срока его эксплуатации, за вычетом расходов.
К тому же учет основных средств с нулевой остаточной стоимостью по их ликвидационной стоимости, как известно, — это лишь вынужденная временная мера.
Итак, желательно сначала все-таки провести переоценку соответствующего здания и только потом на основании этих данных осуществлять стандартизированную оценку объекта аренды. В то же время переоценка основных средств в бухучете требует определения независимой оценки соответствующих объектов.
Поэтому если финансы позволяют, лучше один раз провести независимую оценку здания (при условии достижения ее балансовой стоимостью нулевой отметки) и показать переоценку в бухучете. Если же средств для этого нет, советуем согласовать с субъектом управления порядок проведения стандартизированной оценки объекта аренды и, в частности, возможность применения ликвидационной стоимости.
Результаты стандартизированной оценки объекта аренды комиссия должна оформить Актом оценки недвижимого имущества по форме, приведенной в приложении 2 к Методике № 629. Также этот акт подлежит обязательному утверждению органом, уполномоченным управлять имуществом, или Фондом госимущества или его региональным отделением.
Более подробно об отражении операций по аренде в бухучете учреждения-арендодателя читайте в статье «Аренда государственного и коммунального имущества: учет у арендодателя» // см. «Бюджетная бухгалтерия», 2019, № 28. Здесь вы также найдете нюансы индексации арендной платы для льготной категории арендаторов.
