Ні, проводити незалежну оцінку об’єкта оренди, коли орендар належить до пільгової категорії, не потрібно. Пояснимо чому.
Давайте зазирнемо до основного нормативного акта у сфері оренди для всіх бюджетних установ — Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII (далі — Закон № 2269). Так, відносини щодо оренди державного та комунального майна регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. У свою чергу, однією із істотних умов договору оренди є саме вартість об’єкта оренди (ч. 1 ст. 10 Закону № 2269). До того ж ч. 2 ст. 11 Закону № 2269 містить вимогу щодо проведення оцінки об’єкта оренди перед укладанням договору оренди.
При цьому порядок оцінки державного та комунального майна при наданні в оренду визначено Методикою оцінки об’єктів оренди, затвердженою постановою КМУ від 10.08.95 р. № 629 (далі — Методика № 629). Зокрема, у разі оренди нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна передбачено проведення незалежної оцінки таких об’єктів (п. 19 Методики № 629).
Вартість орендованого майна, визначена саме за результатами незалежної оцінки, є відправною точкою при розрахунку орендної плати (п. 8 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі — Методика № 786)).
Як бачимо, норми чинного законодавства свідчать на користь необхідності проведення незалежної оцінки майна, у разі його передачі в оренду. Проте лише у загальному випадку. Тоді як надання майна в оренду за 1 грн. на рік є винятком.
До речі, далеко не всі бюджетні установи можуть розраховувати на оренду нерухомого майна за символічну 1 грн. на рік. Передусім це ті, які утримуються за рахунок держбюджету. Також до пільгової категорії орендарів належать комунальні охорони здоров’я, музеї та телерадіоорганізації. Повний перелік таких «пільговиків» наведено у п. 10 Методики № 786.
Водночас не забуваємо й про місцеві нормативні документи, які регулюють оренду об’єктів комунальної власності. Перелік орендарів, які можуть розраховувати на орендну плату у розмірі 1 грн., слід шукати у методиках, затверджених відповідними ОМС.
Зрозуміло, що розраховувати орендну плату для пільгової категорії орендарів не потрібно. Тому можна припустити, що проводити оцінку об’єкта оренди теж ні до чого. Проте вимога ч. 2 ст. 11 Закону № 2269 винятків не містить. Вона поширюється на всі випадки оренди державного та комунального майна. Тож виникають запитання: яким чином оцінити майно при наданні в оренду за 1 грн. на рік? Чи можна у такому разі обійтися без професійного оцінювача? Не тільки можна, а навіть потрібно.
ВАЖЛИВО! У разі коли Методикою № 786, а також відповідними місцевими методиками для розрахунку орендної плати не передбачене проведення незалежної оцінки нерухомого, слід здійснювати стандартизовану оцінку. Це чітко прописано в абз. 6 п. 20 Методики № 629.
Причому фахівці Фонду держмайна у листі від 01.02.2016 р. № 10-36-1671 наголосили на необхідності застосування саме стандартизованої оцінки у разі надання майна в оренду за 1 грн. на рік.
Порядок проведення стандартизованої оцінки об’єкта оренди визначено п. 21 Методики № 629. Для здійснення цієї процедури установа-балансоутримувач за дорученням суб’єкта управління таким майном створює комісію. А з огляду на відсутність чітких вимог щодо складу останньої, її цілком можна сформувати з числа працівників вашої установи. Також це може бути постійно діюча комісія зі списання майна чи інвентаризаційна комісія. Головне, зафіксуйте покладення обов’язків щодо стандартизованої оцінки об’єктів оренди на ту чи іншу комісію у наказі (розпорядженні) керівника установи.
Для проведення стандартизованої оцінки орендованого майна комісія має відштовхуватися від даних бухобліку про залишкову вартість відповідного об’єкта. Коли об’єктом оренди є не вся будівля, а тільки її частина, стандартизовану оцінку проводять виходячи із залишкової вартості будівлі та питомої ваги площі такого приміщення у загальній площі будівлі. Так, уявімо, що загальна площа будівлі становить 1000 м2, а площа орендованого приміщення — 100 м2. І нехай залишкова вартість будівлі згідно з даними бухобліку — 500 тис. грн. Тоді вартість об’єкта оренди, визначена за стандартизованою оцінкою, становитиме 50 тис. грн.
(500 тис. грн. : 1000 м2 х 100 м2).
Нібито все просто й зрозуміло. Але як бути, якщо залишкова вартість будівлі дорівнює нулю? Такі випадки також непоодинокі. З одного боку, для такого об’єкта обов’язково має бути визначено ліквідаційну вартість. Адже цього вимагає абз. 2 п. 5 розд. ІІІ Національного положення (стандарту) бухгалтерського обліку в державному секторі 121 «Основні засоби», затвердженого наказом Мінфіну від 12.10.2010 р. № 1202 (ср. ). Тож чому б не використати дані про ліквідаційну вартість для проведення стандартизованої оцінки орендованого майна? Але з іншого боку, ліквідаційна вартість немає нічого спільного з реальною ринковою вартістю майна. Це лише сума коштів, яку потенційно може одержати установа від реалізації відповідного об’єкта після закінчення строку його експлуатації, за вирахуванням витрат. До того ж облік основних засобів з нульовою залишковою вартістю за їх ліквідаційною вартістю, як відомо, — це лише вимушений тимчасовий захід.
Отже, бажано спочатку все-таки провести переоцінку відповідної будівлі й тільки потім на підставі цих даних здійснювати стандартизовану оцінку об’єкта оренди.
Водночас переоцінка основних засобів у бухобліку вимагає визначення незалежної оцінки відповідних об’єктів. Тому якщо фінанси дозволяють, краще один раз провести незалежну оцінку будівлі (за умови досягнення її балансової вартості нульової позначки) і показати переоцінку в бухобліку. Якщо ж коштів для цього немає, радимо узгодити із суб’єктом управління порядок проведення стандартизованої оцінки об’єкта оренди і, зокрема, можливість застосування ліквідаційної вартості.
Результати стандартизованої оцінки об’єкта оренди комісія має оформити Актом оцінки нерухомого майна за формою, наведеною у додатку 2 до Методики № 629. Також цей акт підлягає обов’язковому затвердженню органом, уповноваженим управляти майном, або Фондом держмайна чи його регіональним відділенням.
Більш докладно про відображення операцій з оренди у бухобліку установи-орендодавця читайте у статті «Оренда державного та комунального майна: облік у орендодавця» // «Бюджетна бухгалтерія», 2019, № 28. Тут ви також знайдете нюанси індексації орендної плати для пільгової категорії орендарів.
