Имущество в оперативном управлении — это как?
Начнем с юридических вопросов управления коммунальным имуществом.
В соответствии со ст. 24 ХКУ1 управление хозяйственной деятельностью в коммунальном секторе осуществляется через систему организационно-хозяйственных полномочий территориальных громад и органов местного самоуправления (ОМС) в отношении субъектов хозяйствования, относящихся к коммунальному сектору и осуществляющих свою деятельность на основе права хозяйственного ведения или права оперативного управления. Так, ОМС несут ответственность за последствия деятельности субъектов хозяйствования, относящихся к коммунальному сектору экономики, на основаниях, в пределах и порядке, определенных законом.
1 Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.
В то же время субъекты хозяйствования, относящиеся к коммунальному сектору экономики, осуществляют свою деятельность на основе права хозяйственного ведения или права оперативного управления.
При этом под правом хозяйственного ведения следует понимать вещное право субъекта предпринимательства, который владеет, пользуется и распоряжается имуществом, закрепленным за ним собственником (уполномоченным им органом), с ограничением правомочности распоряжения относительно отдельных видов имущества (ч. 1 ст. 136 ХКУ).
В свою очередь, правом оперативного управления считается вещное право субъекта хозяйствования, который владеет, пользуется и распоряжается имуществом, закрепленным за ним для осуществления некоммерческой хозяйственной деятельности. Такое определение приведено в ч. 1 ст. 137 ХКУ.
Следовательно, разница между передачей имущества в хозяйственное ведение и оперативное управление в первую очередь заключается в том, кто получает такое имущество: коммерческая или некоммерческая структура.
А потому за бюджетными учреждениями коммунальное имущество закрепляют на праве оперативного управления. Тогда как коммунальные предприятия получают имущество от ОМС в хозяйственное ведение.
Важно!
Основанием для передачи коммунального имущества является решение сессии соответствующего совета о закреплении на праве оперативного управления (хозяйственного ведения) имущества, находящегося в коммунальной собственности.
При этом документом, подтверждающим возникновение соответствующего права, является решение сельского, поселкового, городского, районного в городе (в случае его создания), районного, областного совета о закреплении на праве оперативного управления или хозяйственного ведения недвижимого имущества, которое находится в коммунальной собственности. В таком случае имущество безвозмездно передают соответствующему субъекту хозяйствования для его деятельности.
В свою очередь, собственник имущества, закрепленного на праве оперативного управления за субъектом хозяйствования, осуществляет контроль за использованием и сохранностью такого имущества. Такие функции контроля собственник выполняет непосредственно или через уполномоченный им орган и имеет право изымать у субъекта хозяйствования излишнее имущество, а также не используемое имущество, и имущество, используемое им не по назначению. Эти права собственника коммунального имущества определены в ст. 137 ГКУ2.
2 Гражданский кодекс от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Больше информации о том, как правильно в дальнейшем вести учет такого имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение) ОМС, узнавайте в материале «Имущество передано в оперативное управление (хозяйственное ведение): как его учитывать» («Бюджетная бухгалтерия», 2019, № 46).
Отметим, что ОМС утверждают соответствующие Положения о порядке передачи и закрепления имущества коммунальной собственности за предприятиями, учреждениями, организациями на правах хозяйственного ведения или оперативного управления и типовые договоры. Такие документы определяют на местном уровне процедуру передачи и закрепления коммунального имущества соответствующей территориальной громады. В свою очередь, типовые договоры четко регламентируют условия передачи и возврата коммунального имущества, права и обязанности его собственника (уполномоченного им органа) и пользователя (предприятия, учреждения, организации).
Балансодержатели коммунального имущества — это кто?
Взаимоотношения между субъектами арендных отношений, в частности между арендодателями, балансодержателями, уполномоченными органами управления и представительским органом местного самоуправления или определенными им органами такого представительского органа, определены в Законе № 1573 и Порядке № 4834.
3 Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 03.10.2019 г. № 157-IX.
4 Порядок передачи в аренду государственного и коммунального имущества, утвержденный постановлением КМУ от 03.06.2020 г. № 483.
Итак, выясним, какие полномочия относительно коммунального имущества имеет каждый из субъектов арендных отношений. Начнем с балансодержателей.
Бюджетные учреждения выступают балансодержателями коммунального имущества, которое они получили в оперативное управление, с соответствующими вещными правами, определенными собственником такого имущества (или уполномоченным им субъектом управления).
Балансодержатели коммунального имущества — это учреждения, организации или предприятия, которые на праве хозяйственного или оперативного управления получили дома и сооружения, их части, а также движимое имущество, и учитывают его на балансе.
Кроме того, основанием для признания балансодержателем коммунального имущества того или иного субъекта хозяйствования также является решение сессии соответствующего совета.
Важно!
Балансодержатели имущества — это учреждения, организации, которые на праве оперативного управления получили недвижимое и движимое имущество и учитывают его на балансе.
Кто такие арендодатели коммунального имущества?
Арендодатель — юридическое лицо, которое на основании договора аренды передает имущество в пользование за плату на определенный срок. Такое определение арендодателей приведено в ст. 1 Закона № 157. Перечень арендодателей государственного и коммунального имущества приведен в ч. 1 ст. 4 Закона № 157.
Вот вроде бы такой перечень в ст. 4 этого Закона и есть, но он содержит общий подход к определению таких субъектов. Например, с арендодателем госимущества все понятно. Таким субъектом является Фонд госимущества.
Тогда как об арендодателях коммунального имущества Закон № 157 содержит лишь общую фразу — органы, уполномоченные представительскими органами местного самоуправления. Кто же это такие?
Итак, арендодателями коммунального имущества могут быть:
1) сельский, поселковый, городской, районный в городе (в случае его создания), районный, областной советы;
2) исполнительный комитет совета;
3) структурные подразделения совета (управления, отделы, департаменты);
4) учреждения, организации и предприятия, имеющие на своем балансе коммунальное имущество (при условиях, определенных в ст. 4 Закона № 157).
Поэтому окончательное решение об определении арендодателей коммунального имущества той или иной территориальной громады принимает исключительно собственник коммунального имущества (т. е. соответствующий совет). Для этого утверждают соответствующее Положение о порядке передачи в аренду объектов коммунальной собственности, которое принимают решением сессии соответствующего совета.
Отметим, что именно такой документ определяет на местном уровне не только арендодателей объектов коммунальной собственности, но и основные принципы, порядок и правила передачи в аренду объектов коммунальной собственности, являющиеся обязательными для выполнения всеми предприятиями, учреждениями и организациями коммунальной формы собственности.
Поэтому для того чтобы узнать, может ли то или иное бюджетное учреждение выступать арендодателем имущества, которое учитывает на балансе, необходимо ознакомиться с указанным Положением, принятым вашим ОМС. Именно в этом документе учреждению-балансодержателю следует искать ответ на такой вопрос.
Когда балансодержатель = арендодатель?
В определенных случаях учреждения, организации и коммунальные предприятия могут быть арендодателями коммунального имущества, которое находится у них на балансе.
Эти случаи перечислены в ст. 4 Закона № 157 и приведены в таблице ниже.
| Вид имущества | Условия, при которых балансодержатель является одновременно арендодателем | Примечание |
| Недвижимое имущество | Общая площадь не превышает 400 м2 на одного балансодержателя | Представительский орган местного самоуправления относительно объектов коммунальной собственности может установить меньший размер площади |
| Разъяснения об ограничении площади помещений, которые балансодержатель имеет право сдавать в аренду самостоятельно, см. в письмах Фонда госимущества от 22.06.2020 г. № 10-16-12208 и от 25.06.2020 г. № 10-16-12642. Ключевые выводы Фонда госимущества в указанных письмах следующие: 1) предприятия, учреждения и организации как балансодержатели государственного имущества имеют право выступать арендодателями недвижимого имущества, если общая площадь имущества не превышает 400 м2 на одно предприятие, учреждение, организацию. При этом не имеет значения, какое количество помещений балансодержатель передает в аренду и их изолированность; 2) балансодержатель до 01.02.2020 г. выступал арендодателем по договорам аренды государственного имущества, совокупный размер недвижимого имущества по которым составлял, например 190 м2. После 01.02.2020 г. этот балансодержатель может самостоятельно передать в аренду дополнительно не более 210 м2. При этом такое право он может реализовать путем заключения как одного договора аренды, так и нескольких договоров. Однако суммарная площадь недвижимого имущества по всем заключенным договорам аренды не может составлять более 400 м2. | ||
| Недвижимое имущество для организации и проведения научно-практических, культурных, художественных, общественных и политических мероприятий | На срок, не превышающий 5 календарных дней в течение 6 месяцев | Балансодержатели могут выступать арендодателями без ограничения площади |
| Имущество, которое передают субъектам избирательного процесса для проведения публичных мероприятий (собраний, дебатов, дискуссий) | На период избирательной кампании | Балансодержатели могут выступать арендодателями без ограничения площади |
| Недвижимое имущество для организации и проведения научно-практических, культурных, художественных, общественных и политических мероприятий | На срок, не превышающий 30 календарных дней в течение одного года относительно каждого арендатора, если балансодержателем являются государственное или коммунальное предприятие, учреждение, организация, осуществляющие деятельность по организации конгрессов и торговых выставок | Балансодержатели могут выступать арендодателями без ограничения площади |
| Другое отдельное индивидуально определенное имущество | — | Балансодержатели могут выступать арендодателями без ограничения площади и срока аренды |
Какие полномочия имеют балансодержатели и арендодатели?
Каждого субъекта арендных отношений, как балансодержателя, так и арендодателя, Закон № 157 и Порядок № 483 наделяют определенными правами и обязанностями, а также возлагают на них ряд полномочий. К сожалению, в указанных документах нет отдельной статьи или пункта, в которых определены вопросы, которыми должны заниматься балансодержатели и арендодатели. Например, балансодержатель выполняет такие функции:
| 1 | выступает инициатором передачи имущества в аренду |
| 2 | принимает решение о намерении передачи имущества в аренду или об отказе во включении имущества в соответствующий Перечень в случае наличия одного из оснований, предусмотренных ст. 7 Закона № 157 |
| 3 | согласовывает с уполномоченным органом управления решения о целесообразности передачи имущества в аренду |
| 4 | вносит информацию о потенциальном объекте аренды в электронную торговую систему и включает объект в один из Перечней (если балансодержатель может выступать арендодателем соответствующего имущества и если включение объекта в Перечень соответствующего типа не требует принятия решения другим органом) |
| 5 | направляет информацию о потенциальном объекте аренды арендодателю для ее внесения в электронную систему |
| 6 | осуществляет переоценку потенциального объекта аренды в случаях, предусмотренных в ст. 8 Закона № 157 |
| 7 | принимает решение о предоставлении согласия на осуществление ремонта за счет арендатора или решение об отказе в предоставлении согласия на осуществление ремонта |
| 8 | осуществляет контроль за использованием недвижимого и движимого имущества, переданного в аренду, и т. п. |
В свою очередь, арендодатель, в частности, имеет такие полномочия:
| 1 | получает от потенциальных арендаторов заявления о включении имущества в Перечень соответствующего типа |
| 2 | принимает решение о включении объекта в Перечень соответствующего типа или решение об отказе во включении объекта в Перечень соответствующего типа по основаниям, предусмотренным в ст. 7 Закона № 157 |
| 3 | обнародует в электронной системе объявление о передаче имущества в аренду на аукционе |
| 4 | заключает договор с оператором электронной площадки на проведение аукциона |
| 5 | утверждает протокол аукциона |
| 6 | принимает решение о продлении договора аренды в случаях, определенных в ст. 18 Закона № 157 |
| 7 | осуществляет контроль за выполнением условий договоров аренды недвижимого и движимого имущества, переданного в аренду, и т. п. |
Как видим, балансодержатели и арендодатели имеют целый ряд прав, обязанностей и полномочий.
И для того чтобы такие субъекты знали четкий перечень своих функций, полномочий и соблюдали соответствующие сроки их выполнения, на местах (а именно ОМС как собственникам коммунального имущества) придется провести тщательную работу и сформировать эту информацию в соответствующем документе.
Выводы
• Бюджетное учреждение, которое получило в оперативное управление объекты коммунальной собственности, является балансодержателем такого имущества.
• Бюджетное учреждение — балансодержатель может быть одновременно арендодателем недвижимого имущества при условии, если общая площадь не превышает 400 м2.
• Представительский орган местного самоуправления относительно объектов коммунальной собственности имеет право уменьшить размер площади, которую балансодержатели могут самостоятельно передавать в аренду, т. е. установить менее 400 м2.
• Полномочия субъектов арендных операций (балансодержателей, арендодателей) определяет собственник коммунального имущества и оформляет в соответствующем Положении.
