Майно в оперативному управлінні — це як?
Розпочнемо з юридичних питань щодо управління комунальним майном.
Відповідно до ст. 24 ГКУ1 управління господарською діяльністю у комунальному секторі здійснюється через систему організаційно-господарських повноважень територіальних громад та органів місцевого самоврядування (ОМС) щодо суб’єктів господарювання, які належать до комунального сектору і здійснюють свою діяльність на основі права господарського відання або права оперативного управління. Так, ОМС несуть відповідальність за наслідки діяльності суб’єктів господарювання, що належать до комунального сектору економіки, на підставах, у межах і порядку, визначених законом.
1 Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.
Водночас суб’єкти господарювання, котрі належать до комунального сектору економіки, здійснюють свою діяльність на основі права господарського відання або права оперативного управління.
При цьому під правом господарського відання слід розуміти речове право суб’єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна (ч. 1 ст. 136 ГКУ).
У свою чергу, правом оперативного управління вважається речове право суб’єкта господарювання, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним для здійснення некомерційної господарської діяльності. Таке визначення наведено у ч. 1 ст. 137 ГКУ.
Отже, різниця між передачею майна у господарське відання та оперативне управління насамперед полягає у тому, хто отримує таке майно: комерційна чи некомерційна структура.
А тому за бюджетними установами комунальне майно закріплюють на праві оперативного управління. Тоді як комунальні підприємства отримують майно від ОМС у господарське відання.
Важливо!
Підставою для передачі комунального майна є рішення сесії відповідної ради про закріплення на праві оперативного управління (господарського відання) майна, яке перебуває в комунальній власності.
При цьому документом, який підтверджує виникнення відповідного права, є рішення сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення), районної, обласної ради про закріплення на праві оперативного управління чи господарського відання нерухомого майна, яке перебуває в комунальній власності.
У такому разі майно безоплатно передають відповідному суб’єкту господарюванню для його діяльності.
У свою чергу, власник майна, закріпленого на праві оперативного управління за суб’єктом господарювання, здійснює контроль за використанням і збереженням такого майна.
Такі функції контролю власник виконує безпосередньо або через уповноважений ним орган і має право вилучати у суб’єкта господарювання надлишкове майно, а також майно, що не використовується, та майно, що використовується ним не за призначенням.
Ці права власника комунального майна визначені у ст. 137 ЦКУ2.
2 Цивільний кодекс від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Більше інформації про те, як правильно надалі вести облік такого майна, переданого в оперативне управління (господарське відання) ОМС, дізнавайтесь у матеріалі «Майно передано в оперативне управління (господарське відання): як його обліковувати» («Бюджетна бухгалтерія», 2019, № 46).
Зазначимо, що ОМС затверджують відповідні Положення про порядок передачі та закріплення майна комунальної власності, за підприємствами, установами, організаціями на правах господарського відання або оперативного управління та типові договори.
Такі документи визначають на місцевому рівні процедуру передачі та закріплення комунального майна відповідної територіальної громади.
У свою чергу, типові договори чітко регламентують умови передачі і повернення комунального майна, права та обов’язки його власника (уповноваженого ним органу) і користувача (підприємства, установи, організації).
Балансоутримувачі комунального майна — це хто?
Взаємовідносини між суб’єктами орендних відносин, зокрема між орендодавцями, балансоутримувачами, уповноваженими органами управління та представницьким органом місцевого самоврядування або визначеними ним органами такого представницького органу, визначені в Законі № 1573 та Порядку № 4834.
3 Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-IX.
4 Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 р. № 483.
Тож з’ясуємо, які повноваження щодо комунального майна має кожен із суб’єктів орендних відносин.
Розпочнемо з балансоутримувачів.
Бюджетні установи виступають балансоутримувачами комунального майна, яке вони отримали в оперативне управління, з відповідними речовими правами, визначеними власником такого майна (або уповноваженим ним суб’єктом управління).
Балансоутримувачі комунального майна — це установи, організації або підприємства, які на праві господарського або оперативного управління отримали будинки і споруди, їх частини, а також рухоме майно, та обліковують його на балансі.
Крім того, підставою для визнання балансоутримувачем комунального майна того чи іншого суб’єкта господарювання також є рішення сесії відповідної ради.
Важливо!
Балансоутримувачі майна — це установи, організації, які на праві оперативного управління отримали нерухоме та рухоме майно та обліковують його на балансі.
Хто такі орендодавці комунального майна?
Орендодавець — юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк.
Таке визначення орендодавців наведено в ст. 1 Закону № 157.
Перелік орендодавців державного та комунального майна наведено в ч. 1 ст. 4 Закону № 157.
Ось начебто такий перелік у ст. 4 цього Закону і є, але він містить більш загальний підхід до визначення таких суб’єктів.
Наприклад, щодо орендодавця держмайна все зрозуміло.
Таким суб’єктом є Фонд держмайна.
Тоді як про орендодавців комунального майна Закон № 157 містить загальну фразу — органи, уповноважені представницькими органами місцевого самоврядування. Хто ж це такі?
Отже, орендодавцями комунального майна можуть бути:
1) сільська, селищна, міська, районна у місті (у разі її створення), районна, обласна ради;
2) виконавчий комітет ради;
3) структурні підрозділи ради (управління, відділи, департаменти);
4) установи, організації та підприємства, які мають на своєму балансі комунальне майно (за певних умов, визначених у ст. 4 Закону № 157).
Тож остаточне рішення про визначення орендодавців комунального майна тієї чи іншої територіальної громади приймає виключно власник комунального майна (тобто відповідна рада). Для цього затверджують відповідне Положення про порядок передачі в оренду об’єктів комунальної власності, яке приймають рішенням сесії відповідної ради. Зазначимо, що саме такий документ визначає на місцевому рівні не тільки орендодавців об’єктів комунальної власності, але й основні принципи, порядок та правила передачі в оренду об’єктів комунальної власності, які є обов’язковими для виконання всіма підприємствами, установами та організаціями комунальної форми власності.
Тому для того щоб визначити, чи може та або інша бюджетна установа виступати орендодавцем майна, яке обліковує на балансі, необхідно ознайомитись із згаданим Положенням, яке прийнято вашим ОМС. Саме у цьому документі установі-балансоутримувачу слід шукати відповідь на таке питання.
Коли балансоутримувач = орендодавець?
У певних випадках установи, організації та комунальні підприємства можуть бути орендодавцями комунального майна, яке перебуває у них на балансі. Ці випадки перелічені в ст. 4 Закону № 157 та наведені в таблиці нижче.
| Вид майна | Умови, за яких балансоутримувач є одночасно орендодавцем | Примітка |
| Нерухоме майно | загальна площа не перевищує 400 м2 на одного балансоутримувача | Представницький орган місцевого самоврядування щодо об’єктів комунальної власності може встановити менший розмір площі |
| Роз’яснення щодо обмеження площі приміщень, які балансоутримувач має право здавати в оренду самостійно, див. у листах Фонду держмайна від 22.06.2020 № 10-16-12208 та від 25.06.2020 № 10-16-12642. Ключові висновки Фонду держмайна у зазначених листах такі: 1) підприємства, установи та організації як балансоутримувачі державного майна мають право виступати орендодавцями нерухомого майна, якщо загальна площа майна не перевищує 400 м2 на одне підприємство, установу, організацію. При цьому не має значення, яку кількість приміщень балансоутримувач передає в оренду та їх ізольованість; 2) балансоутримувач до 01.02.2020 р. виступав орендодавцем за договорами оренди державного майна, сукупний розмір нерухомого майна за якими становив, наприклад 190 м2. Після 01.02.2020 р. цей балансоутримувач може самостійно передати в оренду додатково не більше ніж 210 м2. При цьому таке право він може реалізувати шляхом укладання як одного договору оренди, так і декількох договорів. Однак сумарна площа нерухомого майна за всіма укладеними договорами оренди не може становити більше 400 м2. | ||
| Нерухоме майно для організації та проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів | на строк, що не перевищує 5 календарних днів протягом 6 місяців | Балансоутримувачі можуть виступати орендодавцями без обмеження площі |
| Майно, яке передають суб’єктам виборчого процесу для проведення публічних заходів (зборів, дебатів, дискусій) | на період виборчої кампанії | Балансоутримувачі можуть виступати орендодавцями без обмеження площі |
| Нерухоме майно для організації та проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів | на строк, що не перевищує 30 календарних днів протягом одного року щодо кожного орендаря, якщо балансоутримувачем є державне або комунальне підприємство, установа, організація, що здійснює діяльність з організування конгресів і торговельних виставок | Балансоутримувачі можуть виступати орендодавцями без обмеження площі |
| Інше окреме індивідуально визначене майно | — | Балансоутримувачі можуть виступати орендодавцями без обмеження площі та строку оренди |
Які повноваження мають балансоутримувачі та орендодавці?
Кожного суб’єкта орендних відносин, як балансоутримувача, так і орендодавця, Закон № 157 та Порядок № 483 наділяє певними правами та обов’язками, а також покладає на них низку повноважень. На жаль, у зазначених документах немає окремої статті чи пункту, в яких визначені питання, якими повинні займатись балансоутримувачі та орендодавці. Наприклад, балансоутримувач виконує такі функції:
| 1 | виступає ініціатором передачі майна в оренду |
| 2 | приймає рішення про намір передачі майна в оренду або про відмову у включенні майна до відповідного Переліку в разі наявності однієї з підстав, передбачених ст. 7 Закону № 157 |
| 3 | погоджує з уповноваженим органом управління рішення про доцільність передачі майна в оренду |
| 4 | вносить інформацію про потенційний об’єкт оренди до електронної торгової системи та включає об’єкт до одного з Переліків (якщо балансоутримувач може виступати орендодавцем відповідного майна і якщо включення об’єкта до Переліку відповідного типу не потребує прийняття рішення іншим органом) |
| 5 | надсилає інформацію про потенційний об’єкт оренди орендодавцю для її внесення до електронної системи |
| 6 | здійснює переоцінку потенційного об’єкта оренди у випадках, передбачених у ст. 8 Закону № 157 |
| 7 | приймає рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря або рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту |
| 8 | здійснює контроль за використанням нерухомого та рухомого майна переданого в оренду тощо |
У свою чергу, орендодавець, зокрема, має такі повноваження:
| 1 | отримує від потенційних орендарів заяви про включення майна до Переліку відповідного типу |
| 2 | приймає рішення про включення об’єкта до Переліку відповідного типу або рішення про відмову у включенні об’єкта до Переліку відповідного типу з підстав, передбачених у ст. 7 Закону № 157 |
| 3 | оприлюднює в електронній системі оголошення про передачу майна в оренду на аукціоні |
| 4 | укладає договір з оператором електронного майданчика на проведення аукціону |
| 5 | затверджує протокол аукціону |
| 6 | приймає рішення про продовження договору оренди у випадках, визначених у ст. 18 Закону № 157 |
| 7 | здійснює контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна, переданого в оренду, тощо |
Як бачимо, балансоутримувачі та орендодавці мають цілу низку прав, обов’язків та повноважень. І для того щоб такі суб’єкти знали чіткий перелік своїх функцій, повноважень та дотримувались відповідних строків їх виконання, на місцях (а саме ОМС як власникам комунального майна) доведеться провести ретельну роботу та сформувати цю інформацію у відповідному документі.
Висновки
• Бюджетна установа, яка отримала в оперативне управління об’єкти комунальної власності, є балансоутримувачем такого майна.
• Бюджетна установа — балансоутримувач може бути одночасно орендодавцем нерухомого майна за умови, якщо загальна площа не перевищує 400 м2.
• Представницький орган місцевого самоврядування щодо об’єктів комунальної власності має право зменшити розмір площі, яку балансоутримувачі можуть самостійно передавати в оренду, тобто встановити менше 400 м2.
• Повноваження суб’єктів орендних операцій (балансоутримувачів, орендодавців) визначає власник комунального майна та оформляє у відповідному Положенні.
