Для реализации такого благородного замысла законодатели неоднократно вносили изменения в ГКУ1. Напомним, что об особенностях освобождения от арендной платы арендаторов госимущества с учетом мнения ФГИУ и постановления № 6112 мы рассказывали в материале «Освобождение от арендной платы: от чего действительно освободили арендаторов» (см. «Бюджетная бухгалтерия», 2020, № 34, с. 5).
1 Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Теперь видим очередную попытку законодателей поддержать арендаторов государственного и коммунального имущества, чьи договоры аренды заканчиваются в период действия карантина. Речь идет о Законе № 10713, толкованию положений которого посвящено письмо ФГИУ от 30.12.2020 г. № 10-16-26785 (далее — письмо).
Итак, главное нововведение Закона № 1071 — арендаторы, деятельность которых была запрещена или ограничена на период установления карантина или ограничительных мероприятий, имеют возможность продлить договор аренды на новый срок — до даты окончания карантина плюс один месяц. Понятно, что это касается тех договоров аренды, срок действия которых заканчивается в период установления карантина или ограничительных мероприятий, и, соответственно, арендаторы намереваются продлить действие таких договоров.
Объясним, как пользоваться такой возможностью арендаторам и какие шаги для этого стоит предпринять.
1. Арендатор подает заявление о продлении договора аренды.
Среди информации, указанной в заявлении, арендатор указывает то, что его деятельность была запрещена или ограничена на период установления карантина, и главное — просит продлить договор аренды на срок, равный периоду карантина и ограничительных мероприятий, а также в течение одного месяца со дня его/их окончания. Поэтому фактически в таком случае арендатор получил возможность продлить договор аренды на новый срок — до даты окончания карантина плюс один месяц.
2. Вместе с заявлением арендатор подает доказательства, свидетельствующие о том, что на дату подачи заявления он не осуществлял (или осуществлял только частично) деятельность на арендованном объекте в результате введенных запретов или ограничений.
По мнению авторов письма, таким доказательством является справка балансодержателя имущества о том, что с момента заключения договора арендатор не допускал нецелевого использования помещений по договору, и что во время действия карантина заявитель не осуществлял (или осуществлял только частично) деятельность по целевому назначению, предусмотренному договором.
Поэтому в случае подачи такой справки, а также при условии, что на соответствующий вид деятельности распространяются запреты или ограничения, связанные с карантином или ограничительными мероприятиями, арендодатель должен удовлетворить заявление арендатора о продлении договора. И, соответственно, принять решение о продлении договора аренды.
Поскольку сейчас никто не может назвать дату, когда закончится карантин и ограничительные мероприятия, арендаторам, намеревающимся продлить действующие договоры аренды, стоит воспользоваться специальными положениями Закона № 1071.
Какие еще преимущества получит арендатор, который решит воспользоваться правом, предоставленным Законом № 1071?
По нашему мнению, арендатор, который желает играть по особым правилам, предусмотренным Законом № 1071, обращается с просьбой о продлении договора аренды с учетом вышеуказанных норм, не обязан выполнять требования п. 135 Порядка № 4834.
Вместе с тем специалисты ФГИУ уточняют: при продлении договоров аренды по особым правилам, предусмотренным Законом № 1071, требования Закона № 1575 о необходимости проведения независимой оценки объекта аренды не отменяются. А значит, по общим правилам ч. 6 ст. 8 Закона № 157 такую оценку объекта аренды заказывает балансодержатель.
5 Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 03.10.2019 г. № 157-IX.
Но будьте готовы: в таком случае арендатор обязан возместить балансодержателю стоимость проведения оценки объекта аренды.
Подробные разъяснения о проведении независимой оценки объекта аренды в случае продления договора аренды приведены в письмах ФГИУ от 09.11.2020 г. № 10-16-22790 и от 24.11.2020 г. № 10-16-23908 (см. «Бюджетная бухгалтерия», 2021, № 3, с. 4).
Также авторы письма разъясняют особенности применения п.п. 6 п. 2 разд. II Закона № 1071. При этом специалисты ФГИУ сравнивают нормы Закона № 1071 и требования п. 14 Заключительных положений ГКУ, а также обращают внимание на противоречие в формулировках этих законов.
При этом ФГИУ подчеркивает: освобождению от арендной платы подлежат только те арендаторы, деятельность которых была именно запрещена, а не ограничена.
