Як продовжити договір оренди в період карантину

Для реалізації такого благородного задуму законодавці неодноразово вносили зміни до ЦКУ¹. Нагадаємо, що про особливості звільнення від орендної плати орендарів держмайна з урахуванням думки ФДМУ та постанови № 611² ми розповідали в матеріалі «Звільнення від орендної плати: від чого дійсно звільнили орендарів» (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2020, № 34, с. 5).

¹ Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

² Постанова КМУ «Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину» від 15.06.2020 р. № 611.

Наразі бачимо чергову спробу законодавців підтримати орендарів державного та комунального майна, чиї договори оренди закінчуються в період дії карантину. Ідеться про Закон № 1071³, тлумаченню положень якого присвячено лист ФДМУ від 30.12.2020 р. № 10-16-26785 (далі — лист).

³ Закон України «Про соціальну підтримку застрахованих осіб та суб’єктів господарювання в період здійснення обмежувальних протиепідемічних заходів, запроваджених з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 04.12.2020 р. № 1071-IX.

Отже, головне нововведення Закону № 1071 — орендарі, діяльність яких була заборонена або обмежена на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, мають можливість продовжити договір оренди на новий строк — до дати припинення карантину плюс один місяць. Зрозуміло, що це стосується тих договорів оренди, строк дії яких закінчується в період встановлення карантину або обмежувальних заходів, та, відповідно, орендарі мають намір продовжити дію таких договорів.

Пояснимо, як користуватись такою можливістю орендарям та які кроки для цього варто зробити.

1. Орендар подає заяву про продовження договору оренди.

Серед інформації, зазначеної в заяві, орендар зазначає про те, що його діяльність була заборонена або обмежена на період встановлення карантину, та головне — просить продовжити договір оренди на строк, що дорівнює періоду карантину та обмежувальних заходів, а також протягом одного місяця з дня його/їх закінчення. Тож фактично в такому разі орендар отримав можливість продовжити договір оренди на новий строк — до дати припинення карантину плюс один місяць.

2. Разом із заявою орендар подає докази, які свідчать про те, що на дату подання заяви він не здійснював (або здійснював лише частково) діяльність на орендованому об’єкті внаслідок запроваджених заборон або обмежень.

На думку авторів листа, таким доказом є довідка балансоутримувача майна про те, що з моменту укладення договору орендар не допускав нецільового використання приміщень за договором, і що під час дії карантину заявник не здійснював (або здійснював лише частково) діяльність за цільовим призначенням, передбаченим договором.

Тож у разі надання такої довідки, а також за умови, що на відповідний вид діяльності поширюються заборони або обмеження, пов’язані з карантином або обмежувальними заходами, орендодавець повинен задовольнити заяву орендаря про продовження договору. Та, відповідно, прийняти рішення про продовження договору оренди.

Оскільки наразі ніхто не може назвати дату, коли закінчиться карантин та обмежувальні заходи, орендарям, які мають намір продовжити чинні договори оренди, варто скористатися спеціальними положеннями Закону № 1071.

Які ще переваги отримає орендар, який вирішить скористатись правом, наданим Законом № 1071?

На нашу думку, орендар, який бажає грати за особливими правилами, передбаченими Законом № 1071, звертається з проханням про продовження договору оренди з урахуванням вищезазначених норм, не зобов’язаний виконувати вимоги п. 135 Порядку № 483⁴.

⁴ Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 р. № 483.

Разом із тим фахівці ФДМУ уточнюють: при продовженні договорів оренди за особливими правилами, передбаченими Законом № 1071, вимоги Закону № 157⁵ щодо необхідності проведення незалежної оцінки об’єкта оренди не скасовуються. А отже, за загальними правилами ч. 6 ст. 8 Закону № 157 таку оцінку об’єкта оренди замовляє балансоутримувач.

⁵ Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-IX.

Але будьте готовими: у такому разі орендар зобов’язаний відшкодувати балансоутримувачу вартість проведення оцінки об’єкта оренди.

Детальні роз’яснення щодо проведення незалежної оцінки об’єкта оренди у разі продовження договору оренди наведено в листах ФДМУ від 09.11.2020 р. № 10-16-22790 та від 24.11.2020 р. № 10-16-23908 (див. «Бюджетна бухгалтерія», 2021, № 3, с. 4).

Також автори листа роз’яснюють особливості застосування п.п. 6 п. 2 розд. II Закону № 1071. При цьому фахівці ФДМУ порівнюють норми Закону № 1071 та вимоги п. 14 Прикінцевих положень ЦКУ, а також звертають увагу на протиріччя у формулюваннях цих законів.

При цьому ФДМУ підкреслює: звільненню від орендної плати підлягають лише ті орендарі, діяльність яких була саме заборонена, а не обмежена.