Темы статей
Выбрать темы

«Охота пуще неволи», или Как ОСМД взыскать долги с жильцов

Амброзяк Наталья, юрист
Много уже было сказано об ОСМД. Затрагивались и регистрация, и налоговый, и бухучет*. Но сколько об этом субъекте ни говори, вопросы все равно остаются. Естественно, ОСМД ими тоже задается. Например, есть среди собственников — жильцов дома не совсем добросовестные. Не платят взносы и иные платежи. Как с ними бороться? Как взыскать причитающееся?

* См. «БН», 2016, № 15, с. 13.

«Из чего же, из чего же, из чего же сделаны наши…» взносы, платежи, тарифы

Формула тарифа достаточно проста:

Тариф = затраты : площадь.

В данном случае речь идет о площади имущества, находящегося в общей совместной собственности всех жильцов (придомовая территория).

Уделим затратам особое внимание. К ним относят:

1. Затраты на содержание дома и придомовой территории:

• затраты на ремонт общего имущества (текущий и капремонт, техническое переоснащение, реставрация, реконструкция);

• жилищно-коммунальные услуги (ЖК-услуги);

• услуги по уборке дома и придомовой территории и т. д.

2. Иные затраты:

• на услуги управителя (если есть договор);

• на льготы (субсидии);

• на зарплаты сотрудников ОСМД и соответствующие обязательные платежи;

• на ГСМ, канцтовары и т. д.

Остановимся на некоторых из них поподробнее.

Для того чтобы определиться с конкретными видами услуг, в оказании которых будет содействовать ОСМД, можно ориентироваться на приказ № 150. Он не обязателен для исполнения объединением, но может стать хорошим подспорьем при определении размера и необходимости некоторых платежей.

Что касается текущего ремонта, содержания дома и придомовой территории, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, вывоза бытовых отходов, то ОСМД может действовать, используя несколько схем:

а) самообеспечение (за счет взносов и платежей собственников и привлечения средств хозсубъектов);

б) определять для жильцов конкретных поставщиков ЖК-услуг, с которыми они заключают договоры напрямую;

в) выступать коллективным потребителем для всех или части ЖК- услуг.

Обратите внимание! Договоры о газо- и электроснабжении квартир и нежилых помещений заключаются напрямую с их собственниками (часть четвертая ст. 22 Закона об ОСМД). Следовательно, применить, например, схему «ОСМД — коллективный потребитель» нельзя, поэтому и тарифы на эти виды услуг объединение не устанавливает самостоятельно.

Отметим: размер взносов и платежей для каждого конкретного совладельца определяется пропорционально общей площади его квартиры (квартир) и/или нежилых помещений ( часть первая ст. 20 Закона об ОСМД).

А согласно части второй ст. 21 Закона об ОСМД порядок их оплаты, перечень и размеры устанавливаются решением общего собрания объединения. Это касается и отчислений в резервный и ремонтный фонды.

Как заставить собственников «платить по счетам»?

Для того чтобы понять, как мы будем призывать к ответу нерадивых жильцов (собственников помещений), разберемся вот еще с чем. На каком основании ОСМД в принципе может что-то требовать?

Основаниями здесь выступают: (1) закон, (2) устав, (3) решения объединения. Естественно, устав и решения должны соответствовать действующему законодательству.

Рассмотрим положения основного акта — Закона об ОСМД.

Среди обязанностей совладельцев (да, именно совладельцев, а не членов объединения), которые устанавливаются ст. 15, исполнение требований устава и решений ОСМД, своевременная и в полном объеме уплата взносов и платежей, участие в реконструкции, реставрации, текущем и капремонте, техническом переоснащении помещений, исполнение предусмотренных уставными документами обязанностей перед ОСМД.

Что касается оформления отношений между ОСМД и собственниками квартир (нежилых помещений) на договорных основах, то такой способ был актуальным в пору, когда существовало понятие «член ОСМД». С 1 июля 2015 года оно упразднено Законом № 417. Его заменили «совладельцем». Следовательно, теперь собственник любого помещения в многоквартирном доме, где есть ОСМД, автоматически попадает «в руки» объединения.

Обратите внимание: ОСМД ≠ управитель. Нормы, которые касаются последнего, нельзя применить к объединению. Почему так? Вся проблема в понятии «управитель» и статусе ОСМД. Обратившись к п. 7 ч. 1 Закона № 417, обнаруживаем, что управитель — это субъект предпринимательской деятельности. Часть вторая ст. 4 Закона об ОСМД же говорит о том, что объединение создается как общество непредпринимательское.

Да, ОСМД может управлять домом, но на основании положений Закона об ОСМД, а не договора.

Кроме того, если между собственником и поставщиком ЖК-услуг заключен договор напрямую, ОСМД к таким обязательствам не имеет никакого отношения. Задолженность может истребовать только исполнитель на основании этого документа.

Способы борьбы с нерадивыми собственниками

Для обеспечения выполнения собственниками помещений своих обязанностей объединение имеет право ( часть первая ст. 17 Закона об ОСМД):

• делать совладельцам предупреждения о нарушении ими уставных или других законных требований и требовать их соблюдения;

• требовать возмещения убытков, причиненных совместному имуществу объединения по вине собственника или других лиц, пользующихся его собственностью;

требовать от совладельцев своевременной и в полном объеме уплаты всех установленных Законом об ОСМД и уставом объединения взносов и платежей, в том числе отчислений в резервный и ремонтный фонды;

обращаться в суд в случае отказа совладельца возмещать причиненные убытки, своевременно и в полном объеме уплачивать все установленные данным Законом и уставом объединения взносы и платежи, в том числе отчисления в резервный и ремонтный фонды.

Напомним. Существует два основных законных способа заставить собственников участвовать в поддержании дома и придомовой территории: претензионный (внесудебный) и судебный.

Сразу стоит отметить, что право на судебный порядок решения спора не зависит от существования обязательных внесудебных процедур. Проще говоря, даже если договором или законом предусмотрен обязательный претензионный порядок решения спора, обращение в первую очередь в суд не будет нарушением. Такую позицию в свое время занял КСУ в решении № 15-рп/2002. А решения КСУ являются обязательными для исполнения на всей территории Украины.

Но, как известно, «на войне все средства хороши». И для начала лучше прибегнуть к «романтической» переписке с горе-собственником. Как того требует Закон об ОСМД, направить ему предупреждение, потом претензию, а уж потом обращаться в суд.

В тексте претензии обратите внимание собственника на сумму долга, его источник (например, реквизиты конкретных решений общего собрания). Укажите, что должник нарушает положения устава и действующего законодательства. Требуйте погашения задолженности. Также упомяните о возможности ознакомиться с текстами документов, на основании которых эти суммы установлены, и о праве обжаловать их в суде.

Отправляйте заказным письмом с описью и уведомлением о получении, сохраняйте чеки об отправке и копии претензий. Пригодится в дальнейшем судебном разбирательстве, если в нем будет необходимость. А дальше ждите реакции от должника.

Конечно, все тонкости составления иска в рамках статьи мы осветить не в силах. Очень уж индивидуальный вопрос. Поэтому рекомендуем в такой ситуации обратиться к юристам, которые представляли бы ваши интересы в суде. А затраты по договору о предоставлении правовой помощи можно включить в цену иска.

Для большей наглядности и ясности представим алгоритм действий во время «разруливания» споров с участием ОСМД и нерадивых собственников в виде схемы.

img 1

Выводы

  • Тарифы определяются ОСМД исходя из затрат и площади общего имущества собственников помещений (жилых/нежилых).
  • ОСМД при взыскании задолженности по платежам от совладельцев руководствуется действующим законодательством, своими решениями и положениями устава.
  • Взыскать задолженность можно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Документы и сокращения статьи

Закон об ОСМД — Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.01 г. № 2866-III.

Закон № 417 — Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.15 г. № 417-VIII.

Приказ № 150 приказ Госжилкоммунхоза «Об утверждении Примерного перечня услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений» от 10.08.04 г. № 150.

ОСМД — объединение совладельцев многоквартирного дома.

КСУ — Конституционный Суд Украины.

Госжилкоммунхоз Государственный комитет Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства.

ЖК-услуги — жилищно-коммунальные услуги.

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше