(066) 87-010-10 Передзвоніть менi
Перейти до номеру
  • № 49
  • № 48
  • № 47
  • № 46
  • № 45
  • № 44
  • № 42-43
? За допомогою цієї функції ви зможете швидко перейти до номеру, що вас цікавить
У цьому номері :
 
  • У обране
  • Друк
  • Шрифт
  • Колір фону
  • Коментарі 0
  • В розробці
15/23
Бухгалтерський тиждень
Бухгалтерський тиждень
Грудень , 2016/№ 50

«Охота гірша за неволю», або Як ОСББ стягнути борги з мешканців

Багато вже було сказано про ОСББ. Порушувалися питання і реєстрації, і податкового, і бухгалтерського обліку*. Та скільки про цього суб’єкта не говори, а питання все залишаються. Зрозуміло, що ОСББ їх собі так само ставить. Наприклад, є серед власників-мешканців будинку не зовсім сумлінні. Не сплачують внески та інші платежі. Як із ними боротися? Як стягнути належне?

* Див. «БТ», 2016, № 15, с. 13.

«Тож із чого, тож із чого, тож із чого зроблені наші…» внески, платежі, тарифи

Формула тарифу досить проста:

Тариф = витрати : площа.

У цьому випадку йдеться про площу майна, що перебуває в спільній сумісній власності усіх мешканців (прибудинкова територія).

Приділимо витратам особливу увагу. До них відносять:

1. Витрати на утримання будинку та прибудинкової території:

• витрати на ремонт загального майна (поточний та капремонт, технічне переоснащення, реставрація, реконструкція);

• житлово-комунальні послуги (ЖК-послуги);

• послуги з прибирання будинку та прибудинкової території тощо.

2. Інші витрати:

• на послуги управителя (якщо є договір);

• на пільги (субсидії);

• на зарплати співробітників ОСББ та відповідні обов’язкові платежі;

• на ПММ, канцтовари тощо.

Зупинимося на деяких із них детальніше.

Для того щоб визначитися з конкретними видами послуг, у наданні яких сприятиме ОСББ, можна орієнтуватися на наказ № 150. Він не є обов’язковим для виконання об’єднанням, але може стати хорошою підмогою для визначення розміру та необхідності деяких платежів.

Що стосується поточного ремонту, утримання будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання, вивезення побутових відходів ОСББ може діяти, використовуючи кілька схем:

а) самозабезпечення (за рахунок внесків і платежів власників та залучення коштів госпсуб’єктів);

б) визначати для мешканців конкретних постачальників ЖК-послуг, з якими вони укладають договори безпосередньо;

в) виступати колективним споживачем для всіх або частини ЖК-послуг.

Зверніть увагу! Договори про газо- та електропостачання квартир і нежитлових приміщень укладають безпосередньо з їх власниками (частина четверта ст. 22 Закону про ОСББ). Отже, застосувати, наприклад, схему «ОСББ — колективний споживач» не можна, тому і тарифи на ці види послуг об’єднання не встановлює самостійно.

Зауважимо: розмір внесків та платежів для кожного конкретного співвласника визначається пропорційно до загальної площі його квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень (частина перша ст. 20 Закону про ОСББ).

А згідно з частиною другою ст. 21 Закону про ОСББ порядок їх оплати, перелік та розміри встановлюються рішенням загальних зборів об’єднання. Це стосується і відрахувань до резервного та ремонтного фондів.

Як змусити власників «сплачувати за рахунками»?

Для того щоб зрозуміти, як ми закликатимемо до порядку недбалих мешканців (власників приміщень), розберемося ще з таким. На якій підставі ОСББ взагалі може чогось вимагати?

Підставами тут виступають: (1) закон, (2) статут, (3) рішення об’єднання. Зрозуміло, статут і рішення повинні відповідати чинному законодавству.

Розглянемо положення основного акта — Закону про ОСББ.

Серед обов’язків співвласників (так, саме співвласників, а не членів об’єднання), які встановлюються ст. 15, — виконання вимог статуту і рішень ОСББ, своєчасна та в повному обсязі оплата внесків і платежів, участь у реконструкції, реставрації, поточному і капремонті, технічному переоснащенні приміщень, виконанні передбачених статутними документами обов’язків перед ОСББ.

Щодо оформлення відносин між ОСББ та власниками квартир (нежитлових приміщень) на договірних засадах. Такий спосіб був актуальним тоді, коли існувало поняття «член ОСББ». З 1 липня 2015 року його скасовано Законом № 417. Його замінили на «співвласник». Отже, тепер власник будь-якого приміщення у багатоквартирному будинку, де є ОСББ, автоматично потрапляє «до рук» об’єднання.

Зверніть увагу, ОСББ ≠ управитель. Норми, що стосуються останнього, не можна застосувати до об’єднання. Чому так? Уся проблема — у понятті «управитель» та статусі ОСББ. Звернувшись до п. 7 ч. 1 Закону № 417, виявляємо, що управитель — це суб’єкт підприємницької діяльності. А частина друга ст. 4 Закону про ОСББ говорить про те, що об’єднання створюється як товариство непідприємницьке.

Так, ОСББ може управляти будинком, але на підставі положень Закону про ОСББ, а не договору.

Крім того, якщо між власником та постачальником ЖК-послуг укладено договір безпосередньо, ОСББ до таких зобов’язань не має жодного відношення. Заборгованість може витребувати тільки виконавець на підставі цього документа.

Способи боротьби з недбалими власниками

Для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов’язків об’єднання має право (частина перша ст. 17 Закону про ОСББ):

• робити співвласникам попередження про порушення ними статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання;

• вимагати відшкодування збитків, заподіяних спільному майну об’єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю;

вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх установлених Законом про ОСББ та статутом об’єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;

звертатися до суду в разі відмови співвласника відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об’єднання внески і платежі, у тому числі відрахування до резервного та ремонтного фондів.

Нагадаємо. Існує два основні законні способи змусити власників брати участь у підтриманні будинку та прибудинкової території: претензійний (позасудовий) та судовий.

Одразу слід зауважити, що право на судовий порядок вирішення спору не залежить від існування обов’язкових позасудових процедур. Простіше кажучи, навіть якщо договором або законом передбачений обов’язковий претензійний порядок вирішення спору, звернення в першу чергу до суду не буде порушенням. Таку позицію свого часу зайняв КСУ у рішенні № 15-рп/2002. А рішення КСУ є обов’язковими для виконання на всій території України.

Але, як відомо, «на війні усі засоби добрі». І спершу краще вдатися до «романтичного» листування з горе-власником. Як того вимагає Закон про ОСББ, надіслати йому попередження, потім претензію, а далі вже звертатися до суду.

У тексті претензії зверніть увагу власника на суму боргу, його джерело (наприклад, реквізити конкретних рішень загальних зборів). Зазначте, що боржник порушує положення статуту та чинного законодавства. Вимагайте погашення заборгованості. Також згадайте про можливість ознайомитися з текстами документів, на підставі яких ці суми встановлені, та про право оскаржити їх у суді.

Надсилайте рекомендованим листом з описом вкладення і повідомленням про отримання, зберігайте чеки про відправлення та копію претензій — може знадобитися в подальшому судовому розгляді.

Звичайно, усіх тонкощів складання позову у межах статті ми висвітлити не можемо. Надто вже індивідуальне питання. Тому рекомендуємо за таких обставин звернутися до юристів, які представляли б ваші інтереси в суді. А витрати за договором про надання правової допомоги можна включити до ціни позову.

Для більшої наочності та зрозумілості наведемо алгоритм дій при вирішенні спорів за участю ОСББ у вигляді схеми.

Висновки

  • Тарифи визначаються ОСББ виходячи з витрат та площі спільного майна власників приміщень (житлових/нежитлових).
  • ОСББ при стягненні заборгованості за платежами від співвласників керується чинним законодавством, своїми рішеннями та положеннями статуту.
  • Стягнути заборгованість можна як у судовому, так і в позасудовому порядку.

Документи та скорочення статті

Закон про ОСББ — Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.01 р. № 2866-III.

Закон № 417 — Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.15 р. № 417-VIII.

Наказ № 150 наказ Держжитлокомунгоспу «Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд» від 10.08.04 р. № 150.

ОСББ — об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.

КСУ — Конституційний Суд України.

Держжитлокомунгосп Державний комітет України з питань житлово-комунального господарства.

ЖК-послуги — житлово-комунальні послуги.

ОСББ, стягнення боргів додати теги змінити теги
Додайте свої теги до статті
Розділіть мітки комами. Наприклад: бухгалтерія, форма, відсотки, ПДВ, квартальний звіт. Максимальна кількість 10.
або Закрити
Ваша оцінка врахована! Оцініть статтю :
  • Добре
  • Нормально
  • Погано
Поділитися:
Коментарі до статті