Темы статей
Выбрать темы

Приобретение скважины: юридические и налоговые нюансы

Сергей ДЕЦЮРА, налоговый эксперт
На сегодняшний день купить или продать можно любой объект, в том числе и артезианскую скважину, из которой добывается подземная вода. В то же время такие объекты продаются нечасто, поэтому у лиц, осуществляющих такую операцию, возникает много организационных вопросов: следует ли регистрировать вещное право на такую скважину, какие разрешительные документы должно иметь лицо, которое будет эксплуатировать такой объект, и т. п. Ответы на эти и другие вопросы ищите дальше.

Скважина — недвижимость

Начнем с того, что согласно ч. 1 ст. 182 ГКУ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации ( ч. 4 ст. 334 ГКУ).

То есть, если происходит продажа недвижимости, то субъекты хозяйствования должны провести регистрацию вещных прав на такой объект. Руководствоваться при этом они будут нормами Закона № 1952.

Если речь идет о продаже скважины, то у субъектов хозяйствования возникает закономерный вопрос: нужно ли проводить регистрацию вещных прав на такой объект?

Чтобы на него ответить, следует определиться с тем, относится ли такой объект к объектам недвижимости. Прямого ответа на этот вопрос в нормативно-правовых актах, регулирующих порядок регистрации объектов недвижимости, нет.

Чтобы это выяснить, обратимся к самому понятию «недвижимая вещь».

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) согласно ч. 1 ст. 181 ГКУ относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. Аналогичное определение содержит и ст. 1 Закона Украины «Об ипотеке» от 05.06.03 г. № 898-IV.

В то же время некоторые нормативно-правовые акты содержат несколько иные трактовки этого понятия. Так, в п. 9 ст. 1 Закона № 400 недвижимым имуществом признается жилой дом или его часть, квартира, садовый дом, дача, гараж, другое постоянно расположенное здание, а также другой объект, который подпадает под определение группы 3 основных средств и прочих необоротных активов согласно НКУ.

Как бы ни звучала трактовка понятия «недвижимая вещь» в различных нормативно-правовых актах, его суть сводится к тому, что недвижимым имуществом признается объект, имеющий следующие признаки:

1) объект расположен на земельном участке и неразрывно связан с землей, т. е. он не может существовать без земли;

2) перемещение указанного объекта невозможно без его обесценивания и изменения назначения.

Указанные признаки являются основными и их рассматривать необходимо в совокупности. При этом, определяя, относится ли объект к недвижимым вещам, следует учитывать другие нормативные акты (специальное законодательство), определяющие статус того или иного вида недвижимого имущества. Они могут не содержать конкретных ссылок в отношении принадлежности того или иного объекта к недвижимому имуществу, однако, анализируя в комплексе нормы, регулирующие отношения по этим объектам, можно прийти к выводу об их правовом статусе.

Что касается скважины для добычи воды, то согласно ст. 1 Горного закона скважина — это горная выработка круглого сечения, созданная бурами или другими буровыми инструментами, а горная выработка, в свою очередь, — это полость в горном массиве после выемки полезных ископаемых и других пород.

Опираясь на это, а также на определение недвижимой вещи, считаем, что скважина для добычи воды является недвижимым имуществом, поскольку она не может существовать без земли и имеет значение и ценность в ее местонахождении.

При этом, на наш взгляд, чтобы скважина была объектом недвижимости, она должна иметь основные конструктивные элементы, присущие скважине, т. е. соответствующий внешний и технический вид, а также соответствовать своему функциональному назначению — добывать воду из недр земли.

Таким образом, право собственности на артезианскую скважину подлежит государственной регистрации. Если вы покупаете такой объект, то позаботьтесь о регистрации вещных прав на него.

Разрешительные документы

Для того чтобы добывать подземную воду, субъект хозяйствования должен получить соответствующие разрешительные документы.

1. Разрешение на спецводопользование. Забор воды из водных объектов с применением сооружений или технических устройств, использование воды и сброс загрязняющих веществ в водные объекты относятся к специальному водопользованию* (далее — спецводопользование), которое осуществляется на основании разрешения ( ст. 48 и 49 ВКУ).

* Специальное водопользование осуществляется юридическими и физическими лицами в первую очередь для удовлетворения питьевых нужд населения, а также для хозяйственно-бытовых, лечебных, оздоровительных, сельскохозяйственных, промышленных, транспортных, энергетических, рыбохозяйственных (в том числе для целей аквакультуры) и прочих государственных и общественных нужд ( ст. 48 ВКУ).

Порядок согласования и выдачу таких разрешений регулирует Порядок № 321. Согласно п. 2 этого Порядка разрешения на спецводопользование выдаются в случае использования воды водных объектов:

1) общегосударственного значения — Советом министров АР Крым, областными, Киевской, Севастопольской городскими государственными администрациями;

2) местного значения — органом исполнительной власти АР Крым по вопросам охраны окружающей природной среды, областными, Киевским и Севастопольским городскими советами по согласованию с Советом министров АР Крым, областными, Киевской, Севастопольской городскими государственными администрациями.

Такие разрешения выдаются указанными выше органами по заявке водопользователей с обоснованием потребности в воде, которая согласовывается ( п. 3 Порядка № 321):

• при использовании поверхностных вод — с Госводагентством;

• при использовании подземных вод — с Госгеонедрами;

• при использовании водных объектов, отнесенных к категории лечебных, — с Минздравом.

Разрешение выдается в течение 30 календарных дней со дня подачи в установленном порядке заявки. В нем указывается срок его действия (от 3 до 25 лет) и лимит забора воды.

Следовательно, все субъекты хозяйствования, которые намереваются добывать воду из скважины (в том числе после приобретения скважины), должны получить разрешение на спецводопользование. Выдача таких разрешений и согласование заявок осуществляются бесплатно ( п. 7 Порядка № 321).

Заметим! Предыдущий собственник скважины, имевший такое разрешение, должен его аннулировать путем прекращения права пользования. Прекращение такого права осуществляется органом, выдавшим разрешение на спецводопользование.

2. Разрешение на пользование недрами. Подземные воды не только считаются частью водного фонда Украины ( ст. 3 ВКУ), но и относятся к полезным ископаемым ( п.п. 14.1.91 НКУ), поэтому, кроме разрешений на спецводопользование, субъект хозяйствования должен также получать специальное разрешение на пользование недрами (далее — спецразрешение).

Об этом, в частности, свидетельствует и ст. 21 Кодекса о недрах, где указано, что в общем случае недра в пользование для добычи пресных подземных вод предоставляются без подачи горного отвода на основании спецразрешений.

Указанное выше правило не касается только добычи подземных вод (кроме минеральных) землевладельцев и землепользователей, которые (ст. 23 Кодекса о недрах):

1) добывают воду в пределах предоставленных им земельных участков для всех нужд, кроме производства фасованной питьевой воды, при условии, что объем добычи подземных вод с каждого водозабора не превышает 300 м3 в сутки;

2) являются сельскохозяйственными товаропроизводителями, доля сельскохозяйственного товаропроизводства которых за предыдущий налоговый (отчетный) год равна или превышает 75 %, добывающими подземные воды (кроме минеральных) для сельскохозяйственных, производственных, а также собственных хозяйственно-бытовых нужд.

Эти землесобственники и землепользователи могут добывать подземную воду (кроме минеральной) без спецразрешения.

Следовательно, если скважину приобрел субъект хозяйствования, который добывает в сутки воды (кроме минеральной) не более 300 м3 и не для производства напитков либо относится к числу сельхозтоваропроизводителей, то такое разрешение ему получать не нужно.

Все прочие субъекты хозяйствования, которые не придерживаются таких критериев и имеют скважину (например, купили), должны такое разрешение получить.

Выдаются такие разрешения согласно Порядку № 615. В соответствии с п.п. 6 п. 8 Порядка № 615 специальное разрешение предоставляется без проведения аукциона в случае геологического изучения, в том числе опытно-промышленной разработки, добычи подземных вод (кроме минеральных) для всех нужд, кроме производства фасованной питьевой воды, при условии, что объем добычи питьевых подземных вод из водозаборов превышает 300 м3 в сутки.

Таким образом, субъект хозяйствования, который добывает воду из скважины для использования ее в процессе производства (кроме сельского хозяйства: напаивание животных, полив полей и т. п.), должен обязательно получать такое разрешение без проведения аукциона.

Для получения специального разрешения заявитель подает в произвольной форме заявление вместе с пакетом документов, перечень которых указан в приложении 1 к Порядку № 615. Кроме оригиналов, следует также подать две копии заявления и таких документов.

Одна копия поданного заявления будет возвращена заявителю от органа регистрации с отметкой о его регистрации, а информация о регистрации таких документов в течение 3 рабочих дней со дня регистрации будет размещена на официальном веб-сайте органа по вопросам предоставления разрешения.

Решение о предоставлении такого разрешения принимается в течение 30 дней после получения всех согласований. За выдачу специальных разрешений на пользование недрами взимается сбор, который не входит в систему налогообложения и взимается согласно ст. 34 Кодекса о недрах.

Заметим! Предыдущий собственник скважины, имевший такое разрешение, должен его аннулировать.

3. Госреестр скважин. На сегодняшний день согласно постановлению № 963 Госгеонедра ведет Государственный реестр артезианских скважин. В такой Реестр включаются сведения об артезианских скважинах, в том числе недействующих, на основании данных, содержащихся в паспортах артезианских скважин. Такие паспорта составляются по форме, утвержденной совместным приказом Минприроды и Минрегиона от 06.04.16 г. № 145/84, а их копии ежегодно до 1 декабря подаются в Госгеонедра субъектами хозяйствования, являющимися собственниками или пользователями земельных участков, в пределах которых расположены и эксплуатируются артезианские скважины.

Лица, приобретающие скважину, должны получить паспорт артезианской скважины в Госгеонедра.

Кроме того, предусмотрено, что водопользователи должны обустроить артезианские скважины, которые эксплуатируются, средствами измерения объема добытых подземных вод, прошедшими в установленном законодательством порядке государственную метрологическую аттестацию или поверку. Данные с таких измерительных приборов об объемах добытых подземных вод в автоматическом режиме должны передаваться в Минприроды. Порядок передачи таких данных определен в Порядке № 110.

В то же время, если вы используете средства измерения без оборудования, которое дает возможность автоматически передавать такую информацию в Минприроды, то согласно п. 6 Порядка № 110 обязаны вносить сведения об объеме добытых подземных вод самостоятельно посредством сети Интернет один раз в сутки через Персональный кабинет Водопользователя автоматизированной системы учета с использованием ЭЦП.

При этом помните: поскольку вы только приобретаете скважину, то относитесь к новичкам такой системы. А они, чтобы передавать данные об объеме добытой воды, должны зарегистрировать свою скважину в Госгеонедра. Для этого вы обязаны в трехмесячный срок с даты получения спецразрешения на пользование недрами и/или разрешения на спецводопользование (как их получить, читайте выше) подать заявление в Госгеонедра (по форме из приложения к Порядку № 110).

Вас должны зарегистрировать в трехдневный срок в автоматизированной системе учета (сообщать логин и пароль для доступа в систему, отправив соответствующее уведомление по электронному адресу, указанному в заявлении).

Обязательные платежи

Лица, которые приобрели скважину, сразу входят в число плательщиков рентной платы за:

• специальное водопользование;

• добычу полезных ископаемых.

Рента за спецводопользование. Плательщиками сбора при добыче воды из скважины согласно п. 255.1 НКУ являются водопользователи — субъекты хозяйствования, в частности и физические лица — предприниматели, которые используют воду, полученную путем забора воды из водных объектов (первичные водопользователи) и/или от первичных или других водопользователей (вторичные водопользователи).

При этом следует учитывать, что даже непосредственная добыча воды из скважины первичным водопользователем не указывает на то, что он обязан уплачивать рентную плату за спецводопользование.

Объясняется это тем, что согласно п. 255.2 НКУ юрлица и предприниматели, использующие воду исключительно для удовлетворения собственных питьевых и санитарно-гигиенических нужд**, не должны уплачивать рентную плату за спецводопользование. Поэтому первичные водопользователи (т. е. собственники скважин), использующие воду исключительно для удовлетворения собственных питьевых и санитарно-гигиенических нужд, освобождены от уплаты рентной платы за спецводопользование.

** Санитарно-гигиенические нужды — это использование воды в туалетных, душевых, ванных комнатах и умывальниках и использование для содержания помещений в надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии ( п. 255.2 НКУ).

Кроме того, за добычу воды из скважины рентная плата не будет уплачиваться, если вода из скважины используется, в частности, для:

• противопожарных нужд ( п.п. 255.4.2 НКУ);

• нужд внешнего благоустройства территорий городов и других населенных пунктов ( п.п. 255.4.3 НКУ);

• нужд садоводческих и огороднических товариществ или кооперативов ( п.п. 255.4.10 НКУ).

Если же вы используете воду для иных нужд, то должны уплачивать рентную плату за спецводопользование. Как рассчитать размер ренты, читайте в «БН», 2016, 5, с. 27.

Рента за добычу полезных ископаемых. Пользование недрами, в том числе и для добычи подземных вод, является платным (ст. 28 Кодекса о недрах). Поэтому собственники скважины должны также вносить плату за пользование недрами для добычи полезных ископаемых.

Плательщиками рентной платы за добычу полезных ископаемых являются также землесобственники и землепользователи (кроме фермерских хозяйств), добывающие подземные воды на основании разрешений на специальное водопользование ( п.п. 252.1.4 НКУ).

При этом даже если вы попали в число лиц, которые считаются плательщиками рентной платы за недра, то это не значит, что вы обязательно будете уплачивать этот налог. Дело в том, что для начисления и уплаты рентной платы за недра нужно иметь объект налогообложения. Чтобы понять, имеете ли вы (как собственник скважины) объект налогообложения, необходимо обратиться к перечню полезных ископаемых, которые не признаются объектом налогообложения ( п. 252.4 НКУ).

Так, у лиц, добывающих подземную воду для собственного потребления, объект налогообложения возникает лишь в том случае, когда они добывают пресные подземные воды из скважины глубиной больше 20 м ( п.п. 252.4.1 НКУ). Если это так, то вам следует начислить рентную плату за недра по правилам, применяемым горнодобывающими предприятиями при добыче полезных ископаемых. Подробно с правилами начисления ознакомьтесь в «БН», 2016, 4, с. 35.

Если же глубина скважины не превышает 20 м, то плату за недра уплачивать не нужно, поскольку объект налогообложения отсутствует.

Бухучет. В бухгалтерском учете приобретенную артезианскую скважину учитывают как основное средство. Зачисляют ее на баланс по первоначальной стоимости. Учитывают такую скважину обычно на субсчете 103 «Здания и сооружения». Подробно об учете и налогообложении поступления основных средств читайте в «БН», 2016, № 38, с. 37.

Документы статьи

ВКУ — Водный кодекс Украины от 06.06.95 г. № 213/95-ВР.

Кодекс о недрах — Кодекс Украины о недрах от 27.07.94 г. № 132/94-ВР.

Горный закон — Закон Украины «Горный закон Украины» от 06.10.99 г. № 1127-XIV.

Закон № 400 — Закон Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 26.06.97 г. № 400/97-ВР.

Закон № 1952 — Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.04 г. № 1952-IV.

Порядок № 110 Порядок внесения сведений об объеме добытых подземных вод водопользователями в автоматизированную систему учета добытых подземных вод, утвержденный приказом Минприроды от 23.03.16 г. № 110.

Постановление № 963 — постановление КМУ «Об утверждении Порядка государственного учета артезианских скважин, обустройстве их средствами измерения объема добытых подземных вод» от 08.10.12 г. № 963.

Порядок № 615 — Порядок предоставления специальных разрешений на пользование недрами, утвержденный постановлением КМУ от 30.05.11 г. № 615.

Порядок № 321 — Порядок выдачи разрешений на специальное водопользование, утвержденный постановлением Кабмина от 13.03.02 г. № 321.

Теги скважина
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше