Свердловина — нерухомість
Розпочнемо з того, що відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦКУ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації ( ч. 4 ст. 334 ЦКУ).
Тобто якщо відбувається продаж нерухомості, то суб’єкти господарювання мають провести реєстрацію речових прав на такий об’єкт. Керуватися при цьому вони будуть нормами Закону № 1952.
Якщо мова йде про продаж свердловини, то у суб’єктів господарювання виникає закономірне запитання: чи потрібно проводити реєстрацію речових прав на такий об’єкт?
Щоб відповісти на це запитання, потрібно визначитися з тим, чи належить такий об’єкт до об’єктів нерухомості. Прямої відповіді на це запитання у нормативно-правових актах, які регулюють порядок реєстрації об’єктів нерухомості, немає.
Щоб це з’ясувати, звернемося до самого поняття «нерухома річ».
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦКУ належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Аналогічне визначення містить і ст. 1 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.03 р. № 898-IV.
В той же час деякі нормативно-правові акти містять дещо інші трактування цього поняття. Так, у п. 9 ст. 1 Закону № 400 нерухомим майном визнаються жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об’єкт, що підпадає під визначення групи 3 основних засобів та інших необоротних активів згідно з ПКУ.
Хоч би як не звучало трактування поняття «нерухома річ» у різних нормативно-правових актах, його суть зводиться до того, що нерухомим майном визнається об’єкт, який має такі ознаки:
1) об’єкт розташований на земельній ділянці та нерозривно пов’язаний із землею, тобто він не може існувати без землі;
2) переміщення зазначеного об’єкта є неможливим без його знецінення та зміни призначення.
Вказані ознаки є основними і їх розглядати необхідно у сукупності. При цьому, визначаючи, чи належить об’єкт до нерухомого майна, слід ураховувати інші нормативні акти (спеціальне законодавство), які визначають статус того чи іншого виду нерухомого майна. Вони можуть не містити конкретних посилань відносно належності того чи іншого об’єкта до нерухомого майна, однак, аналізуючи в комплексі норми, які регулюють відносини стосовно цих об’єктів, можна дійти висновку про їх правовий статус.
Що стосується свердловини для видобування води, то відповідно до ст. 1 Гірничого закону свердловина — це циліндрична гірнича виробка, створена бурами або іншими буровими інструментами, а гірнича виробка, у свою чергу, — це порожнина у гірничому масиві після виймання корисних копалин та інших порід.
Спираючись на це, а також на визначення нерухомої речі, вважаємо, що свердловина для видобування води є нерухомим майном, оскільки вона не може існувати без землі та має значення і цінність у її місцезнаходженні.
При цьому, на наш погляд, щоб свердловина була об’єктом нерухомості, вона повинна мати основні конструктивні елементи, які притаманні свердловині, тобто відповідний зовнішній і технічний вигляд, а також відповідати своєму функціональному призначенню — видобувати воду з надр землі.
Таким чином, право власності на артезіанську свердловину підлягає державній реєстрації. Якщо ви купуєте такий об’єкт, то попіклуйтеся про реєстрацію речових прав на нього.
Дозвільні документи
Щоб видобувати підземну воду, суб’єкт господарювання має отримати відповідні дозвільні документи.
1. Дозвіл на спецводокористування. Забір води з водних об’єктів із застосуванням споруд або технічних пристроїв, використання води та скидання забруднюючих речовин у водні об’єкти належать до спеціального водокористування* (далі — спецводокористування), яке здійснюється на підставі дозволу (ст. 48 та 49 ВКУ).
* Спеціальне водокористування здійснюється юридичними і фізичними особами насамперед для задоволення питних потреб населення, а також для господарсько-побутових, лікувальних, оздоровчих, сільськогосподарських, промислових, транспортних, енергетичних, рибогосподарських (у тому числі для цілей аквакультури) та інших державних і громадських потреб (ст. 48 ВКУ).
Порядок погодження та видачі таких дозволів регулює Порядок № 321. Відповідно до п. 2 цього Порядку дозволи на спецводокористування видаються у разі використання води водних об’єктів:
1) загальнодержавного значення — Радою міністрів АР Крим, обласними, Київською, Севастопольською міськими державними адміністраціями;
2) місцевого значення — органом виконавчої влади АР Крим з питань охорони навколишнього природного середовища, обласними, Київською та Севастопольською міськими радами за погодженням із Радою міністрів АР Крим, обласними, Київською, Севастопольською міськими державними адміністраціями.
Такі дозволи видаються вищезгаданими органами за заявкою водокористувачів з обґрунтуванням потреби у воді, яка погоджується (п. 3 Порядку № 321):
• у разі використання поверхневих вод — з Держводагентством;
• у разі використання підземних вод — з Держгеонадрами;
• у разі використання водних об’єктів, віднесених до категорії лікувальних, — з МОЗ.
Дозвіл видається протягом 30 календарних днів з дня подання в установленому порядку заявки. У ньому вказується термін його дії (від 3 до 25 років) та ліміт забору води.
Отже, усі суб’єкти господарювання, які мають намір видобувати воду із свердловини (в тому числі після придбання свердловини), повинні отримати дозвіл на спецводокористування. Видача таких дозволів та погодження заявок здійснюються безоплатно (п. 7 Порядку № 321).
Зауважимо! Попередній власник свердловини, який мав такий дозвіл, повинен його анулювати шляхом припинення права користування. Припинення такого права здійснюється органом, що видав дозвіл на спецводокористування.
2. Дозвіл на користування надрами. Підземні води не тільки вважаються частиною водного фонду України (ст. 3 ВКУ), а й належать до корисних копалин ( п.п. 14.1.91 ПКУ), тому, крім дозволів на спецводокористування, суб’єкт господарювання має також отримувати спеціальний дозвіл на користування надрами (далі — спецдозвіл).
Про це, зокрема, свідчить і ст. 21 Кодексу про надра, де вказано, що в загальному випадку надра у користування для видобування прісних підземних вод надаються без надання гірничого відводу на підставі спецдозволів.
Вищезгадане правило не стосується тільки добування підземних вод (крім мінеральних) землевласників і землекористувачів, які (ст. 23 Кодексу про надра):
1) добувають воду в межах наданих їм земельних ділянок для всіх потреб, крім виробництва фасованої питної води, за умови, що обсяг видобування підземних вод із кожного водозабору не перевищує 300 м3 на добу;
2) є сільськогосподарськими товаровиробниками, частка сільськогосподарського товаровиробництва яких за попередній податковий (звітний) рік дорівнює або перевищує 75 %, які видобувають підземні води (крім мінеральних) для сільськогосподарських, виробничих, а також власних господарсько-побутових потреб.
Ці землевласники і землекористувачі можуть видобувати підземну воду (крім мінеральної) без спецдозволу.
Отже, якщо свердловину придбав суб’єкт господарювання, який видобуває за добу води (крім мінеральної) не більше 300 м3 і не для виробництва напоїв або якого віднесено до числа сільгосптоваровиробників, то такого дозволу йому отримувати не потрібно.
Всі інші суб’єкти господарювання, які не дотримуються таких критеріїв і мають свердловину (наприклад, купили), повинні такий дозвіл отримати.
Видаються такі дозволи згідно з Порядком № 615. Відповідно до п.п. 6 п. 8 цього Порядку спеціальний дозвіл надається без проведення аукціону у разі геологічного вивчення, в тому числі дослідно-промислової розробки, видобування підземних вод (крім мінеральних) для всіх потреб, крім виробництва фасованої питної води, за умови, що обсяг видобування питних підземних вод з водозаборів перевищує 300 м3 на добу.
Таким чином, суб’єкт господарювання, який видобуває воду із свердловини для використання її в процесі виробництва (крім сільського господарства: напування тварин, полив полів тощо), має обов’язково отримувати такий дозвіл без проведення аукціону.
Щоб отримати спеціальний дозвіл, заявник подає в довільній формі заяву разом із пакетом документів, перелік яких зазначено у додатку 1 до Порядку № 615. Крім оригіналів, слід також подати дві копії заяви і таких документів.
Одна копія поданої заяви буде повернена заявнику від органу реєстрації з позначкою про її реєстрацію, а інформація про реєстрацію таких документів протягом 3 робочих днів з дня реєстрації буде розміщена на офіційному веб-сайті органу з питань надання дозволу.
Рішення про надання такого дозволу приймається протягом 30 днів після отримання всіх погоджень. За видачу спеціальних дозволів на користування надрами справляється збір, який не входить до системи оподаткування і стягується відповідно до ст. 34 Кодексу про надра.
Зауважимо! Попередній власник свердловини, який мав такий дозвіл, повинен його анулювати.
3. Держреєстр свердловин. На сьогодні відповідно до постанови № 963 Держгеонадра веде Державний реєстр артезіанських свердловин. До такого Реєстру включаються відомості про артезіанські свердловини, у тому числі недіючі, на підставі даних, що містяться у паспортах артезіанських свердловин. Такі паспорти складатися за формою, затвердженою спільним наказом Мінприроди та Мінрегіону від 06.04.16 р. № 145/84, а їх копії щороку до 1 грудня подаються до Держгеонадра суб’єктами господарювання, які є власниками або користувачами земельних ділянок, у межах яких розташовані та експлуатуються артезіанські свердловини.
Особи, які придбають свердловину, мають отримати паспорт артезіанської свердловини у Держгеонадра.
Крім того, передбачено: водокористувачі мають облаштувати артезіанські свердловини, що експлуатуються, засобами вимірювання об’єму видобутих підземних вод, які пройшли в установленому законодавством порядку державну метрологічну атестацію або повірку. Дані з таких вимірювальних приладів про об’єми видобутих підземних вод в автоматичному режимі мають передаватися до Мінприроди. Механізм передачі таких даних визначено у Порядку № 110.
Водночас якщо ви використовуєте засоби вимірювання без обладнання, яке дає змогу автоматично передавати таку інформацію до Мінприроди, то згідно з п. 6 Порядку № 110 зобов’язані вносити відомості про об’єм видобутих підземних вод самостійно через мережу Інтернет один раз на добу через Персональний кабінет Водокористувача автоматизованої системи обліку з використанням ЕЦП.
При цьому пам’ятайте таке: оскільки ви тільки придбаєте свердловину, тому належите до новачків такої системи. А вони, щоб передавати дані про обсяг видобутої води, мають зареєструвати свою свердловину у Держгеонадра. Для цього ви зобов’язані у тримісячний строк з дати отримання спецдозволу на користування надрами та/або дозволу на спецводокористування (як їх отримати — читайте вище) подати заяву до Держгеонадра (за формою з додатка до Порядку № 110).
Вас мають зареєструвати у триденний строк в автоматизованій системі обліку (повідомляти логін і пароль для доступу до системи, відправивши відповідне повідомлення на електронну адресу, вказану в заяві).
Обов’язкові платежі
Особи, які придбали свердловину, відразу входять до числа платників рентної плати за:
• спеціальне водокористування;
• видобування корисних копалин.
Рента за спецводокористування. Платниками збору при видобуванні води із свердловини відповідно до п. 255.1 ПКУ є водокористувачі — суб’єкти господарювання, зокрема й фізичні особи — підприємці, які використовують воду, отриману шляхом забору води з водних об’єктів (первинні водокористувачі) та/або від первинних чи інших водокористувачів (вторинні водокористувачі).
При цьому слід ураховувати, що навіть безпосереднє видобування води із свердловини первинним водокористувачем не вказує на те, що він зобов’язаний сплачувати рентну плату за спецводокористування.
Пояснюється це тим, що відповідно до п. 255.2 ПКУ юрособи та підприємці, які використовують воду виключно для задоволення власних питних і санітарно-гігієнічних потреб**, не повинні сплачувати рентну плату за спецводокористування. Тому первинні водокористувачі (тобто власники свердловин), які використовують воду виключно для задоволення власних питних і санітарно-гігієнічних потреб, звільнені від сплати рентної плати за спецводокористування.
** Санітарно-гігієнічні потреби — це використання води в туалетних, душових, ванних кімнатах і умивальниках та використання для утримання приміщень у належному санітарно-гігієнічному стані ( п. 255.2 ПКУ).
Крім того, за видобування води із свердловини рентна плата не сплачуватиметься, якщо вода із свердловини використовується, зокрема, для:
• протипожежних потреб ( п.п. 255.4.2 ПКУ);
• потреб зовнішнього благоустрою територій міст та інших населених пунктів ( п.п. 255.4.3 ПКУ);
• потреб садівницьких та городницьких товариств чи кооперативів ( п.п. 255.4.10 ПКУ).
Якщо ж ви використовуєте воду для інших потреб, то маєте сплачувати рентну плату за спецводокористування. Як розрахувати розмір ренти, читайте у «БТ», 2016, № 5, с. 27.
Рента за видобування корисних копалин. Користування надрами, в тому числі і для видобування підземних вод, є платним (ст. 28 Кодексу про надра). Тому власники свердловини мають також вносити плату за користування надрами для видобування корисних копалин.
Платниками рентної плати за видобування корисних копалин є також землевласники та землекористувачі (крім фермерських господарств), які видобувають підземні води на підставі дозволів на спеціальне водокористування ( п.п. 252.1.4 ПКУ).
При цьому навіть якщо ви потрапили до числа осіб, які вважаються платниками рентної плати за надра, то це не означає, що ви обов’язково будете сплачувати цей податок. Річ у тім, що для нарахування і сплати рентної плати за надра потрібно мати об’єкт оподаткування. Щоб зрозуміти, чи маєте ви (як власник свердловини) об’єкт оподаткування, необхідно звернутися до переліку корисних копалин, які не визнаються об’єктом оподаткування ( п. 252.4 ПКУ).
Так, у осіб, які видобувають підземну воду для власного споживання, об’єкт оподаткування виникає лише в тому випадку, коли вони добувають прісні підземні води із свердловини глибиною більше 20 м ( п.п. 252.4.1 ПКУ). Якщо це так, то вам слід нарахувати рентну плату за надра за правилами, які застосовують гірничодобувні підприємства при видобуванні корисних копалин. Детально з правилами нарахування знайомтесь у «БТ», 2016, № 4, с. 35.
Якщо ж глибина свердловини не перевищує 20 м, то плату за надра сплачувати не потрібно, оскільки об’єкт оподаткування відсутній.
Бухоблік. В бухгалтерському обліку придбану артезіанську свердловину обліковують як основний засіб. Зараховують її на баланс за первісною вартістю. Обліковують таку свердловину зазвичай на субрахунку 103 «Будинки та споруди». Детально про облік і оподаткування надходження основних засобів читайте у «БТ», 2016, № 38, с. 37.
Документи та скорочення статті
ВКУ — Водний кодекс України від 06.06.95 р. № 213/95-ВР.
Кодекс про надра — Кодекс України про надра від 27.07.94 р. № 132/94-ВР.
Гірничий закон — Закон України «Гірничий закон України» від 06.10.99 р. № 1127-XIV.
Закон № 400 — Закон України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» від 26.06.97 р. № 400/97-ВР.
Закон № 1952 — Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.04 р. № 1952-IV.
Порядок № 110 — Порядок унесення відомостей про об’єм видобутих підземних вод водокористувачами до автоматизованої системи обліку видобутих підземних вод, затверджений наказом Мінприроди від 23.03.16 р. № 110.
Постанова № 963 — постанова КМУ «Про затвердження Порядку державного обліку артезіанських свердловин, облаштування їх засобами вимірювання об’єму видобутих підземних вод» від 08.10.12 р. № 963.
Порядок № 615 — Порядок надання спеціальних дозволів на користування надрами, затверджений постановою КМУ від 30.05.11 р. № 615.
Порядок № 321 — Порядок видачі дозволів на спеціальне водокористування, затверджений постановою Кабміну від 13.03.02 р. № 321.
