Держоргани та органи місцевого самоврядування, які надають землі державної і комунальної власності в оренду, завжди прагнуть здерти більше коштів до своїх бюджетів з орендарів. Але на перешкоді у них стає договір оренди землі.
Нагадаємо, що орендна плата за землю хоч і є за своєю суттю податком (ст. 288 ПКУ), але порядок її сплати встановлюється в договорі оренди конкретної земельної ділянки. Частенько положення таких договорів (особливо, якщо вони були укладені ще за царя Панька) не відповідають свіженьким нормам ПКУ, які постійно вдосконалюються.
От і виходить, що орендодавцю, щоб підвищити розмір орендної палати, треба умовити орендаря внести зміни до договору.
Орендарі зазвичай ігнорують такі прохання. А тому доводиться звертатись до суду.
Про один із таких випадків і йдеться в постанові, що коментується.
Орган місцевого самоврядування затвердив новий розмір нормативної грошової оцінки землі (НГО)* та Положення про порядок сплати орендної плати на своїй території. Потім він запропонував орендарю переглянути розмір орендної плати з урахуванням цих нововведень.
* Саме розмір НГО є базою для розрахунку суми земельного податку та орендної плати (п. 289.1 ПКУ).
Зауважимо: у договорі було передбачено, що розмір орендної плати складає 4,82 % від НГО, яка була встановлена на момент його укладення. Орендодавець вимагав актуалізувати розмір НГО та підвищити ставку орендної плати до 7,2 % від НГО, як це передбачено в місцевому Положенні про оренду землі.
Орендар відмовився від таких коректив і за вирішення спору взялися служителі Феміди.
Справа розглядалася господарськими судами неодноразово. І нарешті потрапила на розгляд до найвищої судової інстанції. ВСУ в постанові, що коментується, зафіксував такий вердикт:
• вимоги орендаря задоволені лише частково — у частині збільшення розміру НГО, яка використовується для розрахунку розміру орендної плати;
• у частині збільшення ставки орендної плати до 7,2 % — відмовлено.
Це рішення цілком справедливе.
Річ у тому, що розмір НГО є основною для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності відповідно НКУ. А тому зміна НГО земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Це підтверджував ВСУ і раніше (див. постанову ВСУ від 02.03.16 р. у справі № 3-476гс15 та нашу консультацію «Перегляд НГО — підстава для перегляду орендної плати» // «БТ», 2017, № 3).
А от щодо підвищення ставки орендної палати, суд своє рішення пояснив так: указаний у договорі оренди розмір орендної плати (4,82 %) вписується у встановлені ПКУ межі (від 3 до 12 %) та може бути змінений тільки за згодою обох сторін.
Пов’язано це з тим, що договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін, і тому суд не може зобов’язати іншу сторону договору внести зміни до нього поза наведених законодавством підстав.
З цього випливає, що коли в договорі оренди землі вказано ставку податку, яка не суперечить вимогам чинного законодавства, тобто вписує в межі, прописані у ст. 288 ПКУ (від 3 до 12 %), то змінити її примусово суд не має права.
Крім того, ВСУ зазначив, що такий підхід діє тільки в тому випадку, коли в договорі оренди встановлено формулу розрахунку орендної плати (вказано НГО і ставку податку).
Якщо ж у договорі оренди встановлено лише суму орендної плати, то при внесенні змін до такого договору суд має право змінити не тільки розмір НГО, що використовувався для розрахунку плати, а й ставку орендної плати. Це підтверджують постанови ВГСУ від 10.03.16 р. у справі № 922/3685/14 та ВСУ від 02.03.16 р. у справі № 3-476гс15, на які посилався орган місцевого самоврядування у своїй апеляції.
Пов’язано це з тим, що в таких договорах сторони не узгоджували розмір ставки чи формулу розрахунку орендної плати від НГО, як це передбачено чинним законодавством.
