Who is who?
Плательщиками налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (далее —налог на недвижимость) из числа физических лиц могут быть собственники объектов жилой и/или нежилой недвижимости (в том числе нерезиденты).
Напомним, объектами жилой недвижимости являются здания, отнесенные в соответствии с законодательством в жилой фонд (в том числе квартиры), дачные и садовые дома (п.п. 14.1.129 НКУ). Дополнительную расшифровку находим в пп. 14.1.129.1 — 14.1.129.3 НКУ.
В свою очередь, объекты нежилой недвижимости включают здания, помещения, которые не отнесены в соответствии с законодательством к жилому фонду (п.п. 14.1.129.1 НКУ).
Сдача объекта в аренду от уплаты налога на недвижимость собственника не спасает. Именно арендодатель, а не арендатор, будет нести ношу плательщика налога на недвижимость.
Еще один момент. Предпринимательский статус физического лица в этом случае «погоды не делает»: платить налог такие лица обязаны наравне с обычными физическими лицами (после получения от налоговиков налогового уведомления-решения). То есть от обязанности подавать отчетность (как юрлица) физические лица освобождены.
При расчете налоговых обязательств налоговики будут руководствоваться правилами начисления налога, которые действовали в 2017 году. Ведь налог в этом году придется (или уже пришлось) уплачивать именно за 2017 год.
Соответственно и ставки налога применяются те, которые были предусмотрены решениями местных советов на 2017 год*. Предельный максимальный размер ставки налога — 48 грн./м2. В то же время в 2017 году были некоторые нюансы в определении ставки налога. О них читайте ниже.
* Конкретные размеры ставок (отличающиеся в зависимости от зональности и типа объекта недвижимости) найдете в соответствующих решениях местных советов.
Достаточно распространены на практике ситуации, когда недвижимость находится в общей собственности нескольких лиц. «Рецепты» для определения того, кто является плательщиком налога в этой ситуации, прописаны непосредственно в п.п. 266.1.2 НКУ. Приведем их в таблице.
Определение плательщика налога на недвижимость при наличии нескольких собственников
| Вид собственности | Плательщик налога на недвижимость |
| 1. Общая(1) частичная собственность | Каждый собственник (за надлежащую ему часть) |
| 2. Общая совместная(2) собственность (объект не разделен в натуре) | Одно из лиц-собственников, определенное по их согласию (если иное не установлено судом) |
| 3. Общая совместная собственность (объект разделен в натуре) | Каждое из лиц-собственников (за часть, которая принадлежит ему) |
| (1) Общей частичной собственностью согласно ч. 1 ст. 356 ГКУ является собственность двух или более лиц с определением частей каждого из них в праве собственности. (2) Общей совместной собственностью согласно ч. 1 ст. 368 ГКУ является общая собственность двух или более лиц без определения частей каждого из них в праве собственности. | |
Объект/не объект
Облагаются налогом объекты недвижимости, в том числе их части.
Базой налогообложения согласно п.п. 266.3.1 НКУ является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его частей.
В то же время не все объекты недвижимости облагаются налогом на недвижимость. Некоторые из них освобождены от налогообложения, в частности (п.п. 266.2.2 НКУ):
• жилая и нежилая недвижимость, которая расположена в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения;
• общежития;
• жилая недвижимость, не пригодная для проживания;
• жилая недвижимость, которая принадлежит детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и детям-инвалидам, воспитывающимся одинокими матерями (отцами) (не более 1 объекта на ребенка);
• нежилая недвижимость, которая используется субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, осуществляющими свою деятельность в малых архитектурных формах и на рынках;
• жилая недвижимость многодетных семей (5 и более детей);
• здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности.
О последнем освобождении следует сказать несколько слов.
В широком понимании понятие «сельскохозяйственный товаропроизводитель» охватывает и физических лиц. На это указывает ст. 1 Закона Украины «О стимулировании развития сельского хозяйства на период 2001 — 2004 годов» от 18.01.01 г. № 2238-III, в которой предусмотрено, что сельхозтоваропроизводителем является как физическое, так и юридическое лицо.
Недавно налоговики признали, что сельхозтоваропроизводителями для целей начисления налога на недвижимость могут быть также и физические лица (консультация из категории 106.02 ЗІР ГФСУ, которая действует с 04.05.18 г.*). А следовательно, физические лица, которые занимаются выращиванием сельхозпродукции, освобождаются от уплаты налога на недвижимость, используемую для сельхозпроизводства.
* См. консультацию «Сельхозздания физического лица: будет ли «недвижимый» налог»? // «БН», 2018, № 21.
Также под освобождение попали объекты жилой и нежилой недвижимости, которые расположены на временно оккупированной территории и/или территории населенных пунктов на линии столкновения (п. 38.6 подразд. 10 разд. ХХ НКУ).
За вышеупомянутые объекты контролеры не должны начислять налог на недвижимость.
А если начислили — то это повод провести сверку данных (право на которую дает п.п. 266.7.3 НКУ). Для этого придется обратиться в налоговую по месту жительства (регистрации) с письменным заявлением.
Льготы по налогу
Определяя сумму налоговых обязательств по налогу на недвижимость, налоговики обязаны учесть и льготы, установленные для объектов жилой недвижимости, которые находятся в собственности физических лиц.
Напомним их: согласно п.п. 266.4.1 НКУ база налогообложения объекта/объектов жилой недвижимости, в том числе их частей, уменьшается:
а) для квартиры/квартир независимо от их количества — на 60 м2;
б) для жилого дома/домов независимо от их количества — на 120 м2;
в) для разных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их частей** — на 180 м2.
** В случае одновременного нахождения в собственности плательщика квартиры/квартир и жилого дома/домов, в том числе их частей.
Для объектов нежилой недвижимости подобных льгот на уровне НКУ не предусмотрено. Равно как и нет «послаблений» для жилой недвижимости, которая находится в собственности юрлиц.
Поскольку базовый налоговый (отчетный) период согласно п.п. 266.6.1 НКУ равен календарному году, то и такое уменьшение предоставляется один раз за каждый год.
Кроме того, льготы по налогу, уплачиваемому с объектов жилой и/или нежилой недвижимости, которые находятся в собственности физических лиц, на соответствующей территории могут устанавливаться и решением местного совета (п.п. 266.4.2 НКУ).
Льготы по налогу, который платится на соответствующей территории, для физических лиц при этом определяют исходя из их имущественного состояния и уровня доходов.
А вот уменьшать базу налогообложения сверх размеров, предусмотренных п.п. 266.4.1 НКУ, местные советы не имеют права (до 01.01.16 г. они такое право имели).
Отметим важный момент: не является налоговой льготой ставка налогообложения 0 %, установленная местным советом для объектов недвижимости определенного вида, не превышающих определенную площадь. Например, решением 11‑й сессии Харьковского городского совета 7-го созыва «О местных налогах и сборах в городе Харькове» от 22.02.17 г. № 542/17 установлена нулевая ставка налога для объектов жилой недвижимости (в частности, квартиры/квартир), которые находятся в собственности физических лиц, общей площадью до 85 м2 независимо от их количества.
Это решение действует с 01.03.17 г., то есть для харьковских плательщиков налога на недвижимость его положения должны применяться с указанной даты.
Таким образом, и «волки сыты» (местный совет не посягает на уменьшение базы налогообложения сверх установленных НКУ пределов), и «овцы целы» (нулевая ставка = нулевое налоговое обязательство).
Потенциальным льготникам важно знать об исключениях из п.п. 266.4.3 НКУ. В соответствии с этим подпунктом льготы по налогу, предусмотренные пп. 266.4.1 и 266.4.2 НКУ, для физических лиц не применяются к объекту(ам) налогообложения:
• если его/их площадь превышает 5-кратный размер не облагаемой налогом площади, установленной п.п. 266.4.1 НКУ (для квартиры, например, — превышает 300 м2);
• используемым их собственниками с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, заем, используются в предпринимательской деятельности).
В связи с этим налоговики, в частности, считают, что льготы не могут применяться к объекту жилой недвижимости, по адресу которого лицом-учредителем зарегистрировано юрлицо.
В ситуации, когда лицо-предприниматель фактически работает не в квартире, а в другом месте (например, торговля на выставках), а адрес квартиры просто является его налоговым адресом, налоговики не спорят с тем, что «жилищная» льгота работает (категория 106.05 ЗІР ГФСУ).
Ставки налога: нестабильность-2017
Как вы помните, ставки налога при расчете обязательств за 2017 год применяются те, которые были предусмотрены решениями местных советов на соответствующий год (предельный размер ставки равен 48 грн./м2).
Здесь важно учесть, что в прошлом году действовали особые правила, которые позволяют местным советам изменять ставки не заранее, а на протяжении года. Такие «вольности» им были разрешены п. 4 разд. ІІ Закона Украины от 20.12.16 г. № 1791-VIII (ср. ). Кроме того, к «старым» (не обновленным ставкам налога) применялся коэффициент 0,5.
Это породило разное понимание вопроса, в частности, налоговиками (в том числе в 2018 году). Но вам из этого знать необходимо лишь то, что в течение прошлого года могли действовать сразу два решения местного совета (и соответственно применяться могли разные ставки налога для одних и тех же типов недвижимости). При этом налоговики, определяя базу налогообложения за 2017 год, обязаны рассчитывать налоговые обязательства исходя из периода действия той или иной ставки налога.
Расчет суммы налога
Общие правила. О размере начисленного налога физическое лицо узнает из налогового уведомления-решения. Оно должно поступить физическому лицу по месту его налогового адреса (месту регистрации).
По-хорошему, предельный срок его отправления лицу-налогоплательщику истекает 1 июля года, следующего за отчетным годом.
Но нормы НКУ оставляют за контролирующими органами право начислить налоговое обязательство по этому налогу за налоговые (отчетные) периоды (годы) в пределах 1095-дневного срока.
При этом налогоплательщики освобождены от ответственности за несвоевременную уплату налоговых обязательств (согласно п. 126.3 и п.п. 266.10.2 НКУ) (подробнее — в последнем разделе данной статьи).
Что касается порядка начисления налоговых обязательств, то он детально описан в п.п. 266.7.1 НКУ.
Напомним, при наличии в собственности физического лица — плательщика налога:
а) одного объекта жилой недвижимости (дома или квартиры), в том числе его части, налог исчисляется исходя из налогооблагаемой базы, уменьшенной на 60 м2 (для квартиры) или 120 м2 (для дома);
б) более одного объекта жилой недвижимости одного типа (только квартир или только домов), в том числе их частей, налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на 60 м2 (для квартир) или 120 м2 (для домов);
в) объектов жилой недвижимости разных видов (дома(ов) и квартир(ы)), в том числе их частей, налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной на 180 м2.
В общем случае расчет суммы налога сводится к умножению налогооблагаемой площади объекта недвижимости на соответствующую ставку налога.
Например, в собственности физлица находится квартира площадью 90 м2. Ставка налога в 2017 году была установлена в размере 32 грн./м2 (до 01.03.17 г. — 2 % от минзарплаты, но с коэффициентом 0,5; с 01.03.17 г. — 1 % от минзарплаты).
Налогооблагаемая площадь в таком случае равна 30 м2 (90 м2 - 60 м2), а сумма налога должна составить 960 грн. (30 м2 х 32 грн./м2).
Если на протяжении года действовали разные ставки налога, тогда для определения суммы налога налогооблагаемую площадь нужно по очереди перемножить на соответствующие ставки налога, умноженные на период действия ставки (в календарных днях), и разделить на 365 (общее количество дней в году).
Сумму налога, исчисленную при наличии в собственности нескольких объектов жилой недвижимости, налоговики распределяют пропорционально удельному весу общей площади каждого из таких объектов.
25 тыс. грн. «бонуса». За крупногабаритные объекты недвижимости придется уплатить дополнительные 25 тыс. грн. налога (к сумме налога, рассчитанной по общим правилам). Такое строгое правило предусмотрено п.п. «г» п.п. 266.7.1 НКУ.
Под «крупногабаритными» имеем в виду:
• квартиры, площадь которых превышает 300 м2;
• дома общей площадью свыше 500 м2.
Новые объекты. При переходе права собственности на объект налогообложения от одного собственника к другому в течение календарного года налог исчисляют: для предыдущего собственника — за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный объект, а для нового собственника — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности.
Налоговое уведомление-решение новому собственнику налоговики направляют после получения информации о переходе права собственности (согласно п.п. 266.8.2 НКУ).
За вновь созданный (нововведенный) объект недвижимости физлица платят налог начиная с месяца, в котором возникло право собственности на него.
Уплата налога
Физлица, по общему правилу, обязаны платить налог на недвижимость в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения.
Неоднократно мы говорили о том, что если налоговики не прислали плательщику соответствующее налоговое уведомление-решение, то и платить ничего не нужно. Явление это массовое, поэтому в НКУ с 01.01.18 г. были расставлены «акценты» по этому поводу.
Так, в п. 57.2 НКУ уже подчеркнуто, что плательщик, для которого налоговики сами рассчитывают налоговое обязательство (по причинам, не связанным с нарушением налогового законодательства), должен его уплатить в случае направления (вручения) ему налогового уведомления-решения об уплате суммы налога.
Формально так было и раньше.
Также добавлен п. 126.3 НКУ, согласно которому в случае, если налоговый орган не направил (не вручил) лицу-плательщику налоговое уведомление-решение по налогу на имущество в установленный НКУ срок, физическое лицо освобождается от предусмотренной НКУ ответственности за несвоевременную уплату налогового обязательства.
То есть само обязательство уплатить нужно, его никто не прощает. Но без санкций за нарушение сроков уплаты.
А поскольку сроки уплаты в этом случае привязаны именно к моменту вручения налогового уведомления-решения (в течение 60 дней со дня вручения), а вручат его, что называется, «сейчас», то логика законодателя, очевидно, в следующем. Если налоговики направят плательщику уведомление-решение с начислением налога за предыдущие годы, то уплатить это обязательство будет нужно, но если плательщик не уложится в надлежащие 60 дней, к санкциям это не приведет.
Логично, ведь налоговики могут начислить с опозданием обязательство сразу за несколько (но не более 3) лет.
Внимание! Со 02.07.18 г. начинают действовать новые бюджетные счета для уплаты налогов, поэтому уточните реквизиты, указанные в уведомлении, перед уплатой!
