Податок на нерухомість для фізосіб: час податкових повідомлень-рішень

Who is who?

Платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі — податок на нерухомість), з числа фізосіб можуть бути власники об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (у тому числі нерезиденти).

Нагадаємо: об’єктами житлової нерухомості є будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду (у тому числі квартири), дачні та садові будинки (п.п. 14.1.129 ПКУ). Додаткову розшифровку знаходимо в пп. 14.1.129.1 — 14.1.129.3 ПКУ.

У свою чергу, об’єкти нежитлової нерухомості включають будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду (п.п. 14.1.129.1 ПКУ).

Здача об’єкта в оренду від сплати податку на нерухомість власника не рятує. Саме орендодавець, а не орендар нестиме ношу платника податку на нерухомість.

Ще один момент. Підприємницький статус фізособи в цьому випадку «погоди не робить»: сплачувати податок такі особи зобов’язані нарівні зі звичайними фізособами (після отримання від податківців податкового повідомлення-рішення). Тобто від обов’язку подавати звітність (як юрособи) фізичні особи звільнені.

При розрахунку податкових зобов’язань податківці керуватимуться правилами нарахування податку, що діяли у 2017 році. Адже податок цього року доведеться (чи вже довелося) сплачувати саме за 2017 рік.

Відповідно і ставки податку застосовуються ті, які були передбачені рішеннями місцевих рад на 2017 рік*. Граничний максимальний розмір ставки податку — 48 грн./м². Водночас у 2017 році були певні особливості у визначенні ставки податку. Про них читайте нижче.

* Конкретні розміри ставок (які різняться залежно від зональності і типу об’єкта нерухомості) знайдете у відповідних рішеннях місцевих рад.

Достатньо поширені на практиці ситуації, коли нерухомість знаходиться в спільній власності декількох осіб. «Рецепти» для визначення того, хто є платником податку в цій ситуації, прописані безпосередньо в п.п. 266.1.2 ПКУ. Наведемо їх у таблиці.

Визначення платника нерухомподатку за наявності декількох власників

Об’єкт/не об’єкт

Оподатковуються об’єкти нерухомості, у тому числі їх частки.

Базою оподаткування згідно з п.п. 266.3.1 ПКУ є загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток.

Водночас не всі об’єкти нерухомості обкладаються податком на нерухомість. Деякі з них звільнені від оподаткування, зокрема (п.п. 266.2.2 ПКУ):

• житлова та нежитлова нерухомості, яка розташована в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення;

• гуртожитки;

• житлова нерухомість, непридатна для проживання;

• житлова нерухомість, що належить дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками) (не більше 1 об’єкта на дитину);

• нежитлова нерухомість, яка використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність в малих архітектурних формах та на ринках;

• житлова нерухомості багатодітних сімей (5 та більше дітей);

• будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників, призначені для використання безпосередньо у сільськогосподарській діяльності.

Щодо останнього звільнення слід сказати декілька слів.

У широкому розумінні поняття «сільськогосподарський товаровиробник» охоплює і фізосіб. На це вказує ст. 1 Закону України «Про стимулювання розвитку сільського господарства на період 2001 — 2004 років» від 18.01.01 р. № 2238-III, в якій передбачено, що сільгосптоваровиробником є як фізична, так і юридична особа.

Нещодавно податківці визнали, що сільгосптоваровиробниками для цілей нарахування податку на нерухомість можуть бути також і фізособи (консультація з категорії 106.02 ЗІР ДФСУ, яка діє з 04.05.18 р.**). А отже, фізособи, які займаються вирощуванням сільгосппродукції, звільняються від сплати податку на нерухомість, яка використовується для сільгоспвиробництва.

** Див. консультацію «Сільгоспбудівлі фізособи: чи буде «нерухомий» податок?» // «БТ», 2018, № 21.

Також під звільнення потрапили об’єкти житлової і нежитлової нерухомості, які розташовані на тимчасово окупованій території та/або території населених пунктів на лінії зіткнення (п. 38.6 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).

За вищезгадані об’єкти контролери не повинні нараховувати податок на нерухомість.

А якщо вони нарахували податок, то це привід провести звірку даних (право на яку надає п.п. 266.7.3 ПКУ). Для цього доведеться звернутися в податкову інспекцію за місцем проживання (реєстрації) з письмовою заявою.

Пільги з податку

Визначаючи суму податкових зобов’язань з податку на нерухомість, податківці зобов’язані врахувати й пільги, встановлені для об’єктів житлової нерухомості, що перебувають у власності фізосіб.

Нагадаємо їх: згідно з п.п. 266.4.1 ПКУ база оподаткування об’єкта/об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їх часток, зменшується:

а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості — на 60 м²;

б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості — на 120 м²;

в) для різних типів об’єктів житлової нерухомості, у тому числі їх часток*** — на 180 м².

*** У разі одночасного перебування у власності платника квартири/квартир і житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток.

Для об’єктів нежитлової нерухомості подібних пільг на рівні ПКУ не передбачено. Так само як і немає «послаблень» для житлової нерухомості, що перебуває у власності юросіб.

Оскільки базовий податковий (звітний) період згідно з п.п. 266.6.1 ПКУ дорівнює календарному року, то і таке зменшення надається один раз за кожний рік.

Крім того, пільги з податку, що сплачується з об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, яка перебуває у власності фізосіб на відповідній території, можуть встановлюватися і рішенням місцевої ради (п.п. 266.4.2 ПКУ).

Пільги з податку, який сплачується на відповідній території, для фізосіб при цьому визначають виходячи з їх майнового стану та рівня доходів.

А ось зменшувати базу оподаткування понад розміри, передбачені п.п. 266.4.1 ПКУ, місцеві ради не мають права (до 01.01.16 р. вони таке право мали).

Зазначимо важливий момент: не є податковою пільгою ставка оподаткування 0 %, установлена місцевою радою для об’єктів нерухомості певного виду, що не перевищують певну площу. Наприклад, рішенням 11-ї сесії Харківської міської ради 7-го скликання «Про місцеві податки та збори в місті Харкові» від 22.02.17 р. № 542/17 установлена нульова ставка податку для об’єктів житлової нерухомості (зокрема, квартири/квартир), що перебувають у власності фізичних осіб, загальною площею до 85 м² незалежно від їх кількості.

Це рішення діє з 01.03.17 р., тобто для харківських платників податку на нерухомість його положення повинні застосовуватися із зазначеної дати.

Таким чином, і «вовки ситі» (місцева рада не зазіхає на зменшення бази оподаткування понад установлені ПКУ межі) і «вівці цілі» (нульова ставка = нульове податкове зобов’язання).

Потенційним пільговикам важливо знати про винятки з п.п. 266.4.3 ПКУ. Відповідно до цього підпункту пільги з податку, передбачені пп. 266.4.1 і 266.4.2 ПКУ для фізосіб, не застосовуються до об’єкта(ів) оподаткування:

• якщо його/їх площа перевищує 5-кратний розмір неоподатковуваної площі, встановленої п.п. 266.4.1 ПКУ (для квартири, наприклад, — перевищує 300 м²);

• що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності).

У зв’язку з цим податківці, зокрема, вважають, що пільги не можуть застосовуватися до об’єкта житлової нерухомості, за адресою якого фізособою-засновником зареєстрована юрособа.

За ситуації, коли фізособа-підприємець фактично працює не у квартирі, а в іншому місці (наприклад, торгівля на виставках), а адреса квартири просто є його податковою адресою, податківці не сперечаються з тим, що «житлова» пільга працює (категорія 106.05 ЗІР ДФСУ).

Ставки податку: нестабільність-2017

Як ви пам’ятаєте, ставки податку при розрахунку зобов’язань за 2017 рік застосовуються ті, які були передбачені рішеннями місцевих рад на відповідний рік (граничний розмір ставки дорівнює 48 грн./м²).

Тут важливо врахувати, що минулого року діяли особливі правила, які дозволяють місцевим радам змінювати ставки не заздалегідь, а протягом року. Такі «вільності» їм були дозволені п. 4 розд. ІІ Закону України від 20.12.16 р. № 1791-VIII (ср. ). Крім того, до «старих» (не оновлених ставок податку) застосовувався коефіцієнт 0,5.

Це породило різне розуміння питання, зокрема податківцями (у тому числі у 2018 році). Але вам із цього знати необхідно лише те, що протягом минулого року могли діяти відразу два рішення місцевої ради (і відповідно застосовуватися могли різні ставки податку для одних і тих же типів нерухомості).

При цьому податківці, визначаючи базу оподаткування за 2017 рік, зобов’язані розраховувати податкові зобов’язання, виходячи з періоду дії тієї чи іншої ставки податку.

Розрахунок суми податку

Загальні правила. Про розмір нарахованого податку фізособа дізнаєтесь із податкового повідомлення-рішення. Воно має надійти фізособі за місцем її податкової адреси (місцем реєстрації).

По-хорошому, граничний строк його відправлення фізособі-платникові податків спливає 1 липня року, наступного за звітним роком.

Але норми ПКУ залишають за контролюючими органами право нарахувати податкове зобов’язання із цього податку за податкові (звітні) періоди (роки) в межах 1095-денного строку.

При цьому платники податків звільнені від відповідальності за несвоєчасну сплату податкових зобов’язань (згідно з п. 126.3 і п.п. 266.10.2 ПКУ) (детальніше — в останньому розділі цієї статті).

Що стосується порядку нарахування податкових зобов’язань, то він детально описаний у п.п. 266.7.1 ПКУ.

Нагадаємо, за наявності у власності фізособи — платника податку:

а) одного об’єкта житлової нерухомості (будинку або квартири), у тому числі його частки, податок обчислюється виходячи з оподатковуваної бази, зменшеної на 60 м² (для квартири) або 120 м² (для будинку);

б) більше одного об’єкта житлової нерухомості одного типу (тільки квартир або тільки будинків), у тому числі їх часток, податок обчислюється виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів, зменшеної на 60 м² (для квартир) або 120 м² (для будинків);

в) об’єктів житлової нерухомості різних видів (будинку(ів) і квартир(и)), у тому числі їх часток, податок обчислюється виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів, зменшеної на 180 м².

У загальному випадку розрахунок суми податку зводиться до множення оподатковуваної площі об’єкта нерухомості на відповідну ставку податку.

Наприклад, у власності фізособи є квартира площею 90 м². Ставка податку у 2017 році була встановлена в розмірі 32 грн./м² (до 01.03.17 р. — 2 % від мінзарплати, але з коефіцієнтом 0,5; з 01.03.17 р. — 1 % від мінзарплати).

Оподатковувана площа в такому разі дорівнює 30 м² (90 м² - 60 м²), а сума податку повинна скласти 960 грн. (30 м² х 32 грн./м²).

Якщо протягом року діяли різні ставки податку, тоді для визначення суми податку оподатковувану площу потрібно по черзі перемножити на відповідні ставки податку, помножені на період дії ставки (у календарних днях) і розділені на 365 (загальна кількість днів у році).

Суму податку, обчислену за наявності у власності декількох об’єктів житлової нерухомості, податківці розподіляють пропорційно питомій вазі загальної площі кожного з таких об’єктів.

25 тис. грн. «бонусу». За великогабаритні об’єкти нерухомості доведеться сплатити додаткові 25 тис. грн. податку (до суми податку, розрахованої за загальними правилами). Таке суворе правило передбачено п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 ПКУ.

Під «великогабаритними» маємо на увазі:

• квартири, площа яких перевищує 300 м²;

• будинки загальною площею понад 500 м².

Нові об’єкти. Під час переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюють: для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначений об’єкт, а для нового власника — починаючи з місяця, в якому він набув права власності.

Податкове повідомлення-рішення новому власнику податківці направляють після отримання інформації про перехід права власності (згідно з п.п. 266.8.2 ПКУ).

За новостворений (нововведений) об’єкт нерухомості фізособи сплачують податок починаючи з місяця, в якому виникло право власності на нього.

Сплата податку

Фізособи, за загальним правилом, зобов’язані сплачувати податок на нерухомість протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення.

Неодноразово ми говорили про те, що якщо податківці не надіслали платникові відповідне податкове повідомлення-рішення, то й сплачувати нічого. Явище це масове, тому в ПКУ з 01.01.18 р. були розставлені «акценти» із цього приводу.

Так, у п. 57.2 ПКУ вже підкреслено, що платник, для якого податківці самі розраховують податкове зобов’язання (з причин, не пов’язаних з порушенням податкового законодавства), повинен його сплатити у разі надіслання (вручення) йому податкового повідомлення-рішення про сплату суми податку.

Формально так було й раніше.

Також додано п. 126.3 ПКУ, згідно з яким у випадку якщо податковий орган не надіслав (не вручив) фізособі-платнику податкове повідомлення-рішення з податку на майно у встановлений ПКУ строк, фізособа звільняється від передбаченої ПКУ відповідальності за несвоєчасну сплату податкового зобов’язання.

Тобто саме зобов’язання сплатити потрібно, його ніхто не прощає. Але без санкцій за порушення строків сплати.

А оскільки строки сплати в цьому випадку прив’язані саме до моменту вручення податкового повідомлення-рішення (протягом 60 днів з дня вручення), а вручать його, що називається, «зараз», то логіка законодавця, очевидно, в такому. Якщо податківці надішлють платникові повідомлення-рішення з нарахуванням податку за попередні роки, то сплатити це зобов’язання буде потрібно, але якщо платник не вкладеться в належні 60 днів, до санкцій це не призведе.

Логічно, адже податківці можуть нарахувати із запізненням зобов’язання відразу за декілька (але не більше 3) років.

Податок сплачують за місцем розташування об’єкта(ів) оподаткування. Реквізити для сплати податку шукайте в повідомленні з нарахованим податком. При цьому в сільській та селищній місцевості фізособи можуть сплачувати податок через каси сільських (селищних) рад за квитанцією про прийняття податків.