«И снится нам земля, земля у дома»*, или Кто платит за землю под многоэтажкой?

В избранном В избранное
Печать
Игорь Хмелевский, налоговый эксперт
Налоги и бухгалтерский учет Август, 2015/№ 62
Увы, но после 1 июля 2015 года сон жильцов многоквартирных домов, а также собственников нежилых помещений в них вряд ли можно назвать спокойным. Помимо того, что стараниями законодателя на них насильно повесили заботу об управлении и содержании самого дома, так еще и пошли разговоры, что налог за землю под ним и вокруг него придется платить им самим. Ну разве тут уснешь?..

* По мотивам песни ВИА «Земляне» «Трава у дома».

О земле вокруг нежилого объекта недвижимости, как и о том, кто обязан за нее платить, вы знаете практически все. К тому же после нашего с вами разговора в «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 86, с. 38 в этой области особых новинок нет.

То ли дело земля, относящаяся к многоквартирному дому. Здесь вместе с ЖКХ-революцией (о ней вы могли прочитать совсем недавно — в «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 56, с. 17) состоялся и земельный переворот. В том смысле, что в корне поменялись правовые основания владения и пользования такой землей. А раз сменился субъект земельных правоотношений, то не лишним будет задуматься о том, кто теперь обязан платить земельный налог за придомовую территорию. И как скоро это «теперь» воплотится в практику.

Давайте глянем, чем это грозит нам всем — и с точки зрения обычных граждан — жильцов многоквартирного дома, и с точки зрения собственников нежилых помещений в таком доме. Начнем с экскурса в недавнее прошлое.

Как было раньше?

Еще в докодексные времена под придомовой территорией Закон об ОСМД понимал территорию вокруг многоквартирного дома, определенную актом о праве собственности или пользования земельным участком и предназначенную для обслуживания многоквартирного дома (см. ст. 1 этого Закона в редакции, действовавшей до 01.07.2015 г.).

При этом правовой режим землепользования такой территорией, установленный до указанной даты ст. 42 ЗКУ, зависел от того, находился многоквартирный жилой дом, а также относящиеся к нему строения, сооружения и придомовая территория в государственной (коммунальной) собственности или такой дом был приватизирован гражданами.

В первом случае соответствующий земельный участок вокруг дома предоставлялся в постоянное пользование предприятию (учреждению, организации), осуществлявшему управление этим домом. Как правило, это были государственные либо коммунальные ЖЭУ, ЖЭКи, ПЖРЭПы и т. п.

Во втором же случае в отношении такого участка предусматривалась возможность его бесплатной передачи в собственность или предоставления в пользование объединению собственников (см. ч. 1 и 2 ст. 42 ЗКУ в редакции до 01.07.2015 г.).

Очевидный вывод из этого: перечень лиц, которые согласно законодательству могли обладать правом собственности или постоянного пользования в отношении придомовой территории, приведенный в ст. 42 ЗКУ, являлся исчерпывающим (см. также письма Госкомзема от 14.05.2009 г. № 5475/22/12-09 и от 26.05.2010 г. № 10046/17/4-10).

Иначе говоря,

владельцы жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме не могли претендовать на статус собственников придомовой территории. А значит, и обязанность по уплате земельного налога за участок, закрепленный за многоквартирным домом, у них не возникала

Со вступлением в силу НКУ ситуация несколько изменилась в худшую сторону, правда, только для владельцев нежилых помещений. С 01.01.2011 г. заработала спецнорма п. 287.8 НКУ, согласно которой если у вас в собственности было нежилое помещение (его часть) в многоквартирном жилом доме, вы должны платить налог за площади под такими помещениями (их частями) с учетом пропорциональной части придомовой территории. Причем с даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Получается, что хотя в таких случаях самого земельного участка у вас в собственности и нет, но налог платить все равно надо. Причем эта обязанность распространялась как на юридических, так и на физических лиц (см. консультацию в БЗ, категория 112.01), но, повторим, только в отношении нежилых помещений.

Более того, из консультации в категории 112.05 БЗ выходило, что земналоговые обязательства ЖЭКов, ОСМД и прочих предприятий, управляющих многоквартирным жилым домом, нельзя было уменьшить на те суммы налога, которые согласно п. 287.8 НКУ уплачивали собственники нежилых помещений в этом доме. А это, понятное дело, приводило к двойному налогообложению одних и тех же площадей.

В отношении рядовых граждан — собственников жилых квартир в многоквартирных домах еще раз подчеркнем: на тот момент они не были обязаны платить земельный налог. Об этом четко говорилось в консультации из категории 112.01 БЗ. Получалось, что они лишь возмещали земельный налог предприятиям, осуществляющим управление этими домами, а также ОСМД, в составе сумм за содержание домов и придомовой территории (проще говоря, в составе квартирной платы).

Увы, но с 01.07.2015 г. обе вышеупомянутые консультации налоговики поспешили объявить недействующими. Причина — вступление в силу Закона № 417. Что же конкретно поменял этот Закон в правовом режиме земельных участков многоквартирных домов и действительно ли такие изменения повлекут за собой отрицательные налоговые последствия для его совладельцев уже прямо с этой даты? Читайте дальше.

Что стало теперь?

Со вступлением в силу Закона № 417 (а это, повторим, произошло 1 июля 2015 года) в совместное имущество многоквартирного дома помимо прочего зачисляют также права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и принадлежащие к нему здания и сооружения и его придомовая территория (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона № 417).

При этом в ГКУ (см. ч. 2 ст. 382) уточняется, что все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве общей совместной собственности совместного имущества многоквартирного дома. Но вот права на земельный участок, относящийся к многоэтажке, включаются в состав совместного имущества только в случае государственной регистрации таких прав.

И последний штрих, которого нам не хватает для полноты картины, — действующая с 1 июля в новой редакции ч. 2 ст. 42 ЗКУ. Приведем ее:

Земельные участки, на которых расположены многоэтажные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория <…>, передаются бесплатно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины

Чтобы потом не возвращаться, сразу скажем, что предписания ч. 1 ст. 42 ЗКУ, регулирующей правовой режим земельных участков многоквартирных домов государственной и/или коммунальной формы собственности, остались без изменений. Следовательно, налог за такие земельные участки будут, как и раньше, уплачивать ЖЭКи и тому подобные госкомпредприятия, управляющие этими домами. Если, конечно, они в установленном порядке оформили на себя придомовую землю.

А как же с землей под остальными многоэтажками? То есть теми, квартиры и/или нежилые помещения в которых находятся в частной собственности физических и/или юридических лиц? С ними получается вот что.

Сразу после вступления в силу Закона № 417 совместное имущество таких многоквартирных домов (помещения общего пользования, в том числе вспомогательные, строительные конструкции дома, эксплуатационное оборудование и внутридомовые сети, относящиеся к дому строения и сооружения) стало нашей с вами совместной собственностью без проведения каких-либо собраний жильцов, учреждения ОСМД и прочих дополнительных юридических процедур. То есть в силу закона.

По правде говоря, оно и до этого было наше — непосредственно с момента приватизации каждой квартиры (см. решение Конституционного Суда Украины от 02.03.2004 г. № 4-рп/2004). Вот только до сих пор такое право собственности было односторонним: владеть и пользоваться совместным имуществом готовы были все, а желающих нести расходы по его содержанию не было.

Но собственность, как известно, обязывает! А посему Закон № 417 возложил на нас с вами с 01.07.2015 г. полную ответственность за совместное имущество своего многоквартирного дома. Хотя мы пока и не ощутили этого, поскольку на переходный период (до 1 июля 2016 года) наши дома будут обслуживать те же государственно-коммунальные ЖЭКи. А для того чтобы определиться с формой управления своим многоэтажным домом, у нас с вами есть еще целый год. Впрочем, все это вы уже знаете из предыдущей публикации в «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 56, с. 17.

Все сказанное выше о совместной собственности, если вы заметили, не затрагивает земельных вопросов. Сделали мы это намеренно — чтобы подчеркнуть важную мысль:

автоматической передачи земельных участков под многоэтажными домами и вокруг них в собственность или пользование его совладельцев Закон № 417 не предусматривает

Механизм такой передачи еще должен разработать Кабинет Министров (см. выше цитату из ч. 2 ст. 42 ЗКУ). Но уже сейчас надо понимать, что субъектами, которые вот-вот станут владеть/пользоваться такой землей, будем мы с вами, а не юридическое лицо, управляющее нашим домом (будь то созданное нами добровольно ОСМД или принудительно назначенный местным советом управитель дома).

И это разумно. Хотя бы с той точки зрения, что по Закону № 417 управители могут меняться чуть ли не ежегодно, а соответствующие права на придомовой земельный участок остаются за совладельцами дома. Более того, они сохраняются за ними даже в случае (не приведи, конечно, Господь!) уничтожения (разрушения) многоквартирного дома (см. ч. 5 ст. 42 ЗКУ).

И последнее в этом подразделе: имущественные права на земельный участок станут совместным имуществом многоквартирного дома только после их госрегистрации. А процедуры такой регистрации на сегодня тоже нет. Похоже, налоговики явно поторопились, отменив свои консультации в БЗ, упомянутые нами ранее…

К чему же в итоге мы пришли в поисках ответа на вопрос о плательщиках налога на землю под жилыми многоэтажками? Давайте систематизируем все изложенное выше.

Дела налоговые

1. Прямых предписаний совладельцам многоквартирных домов платить земельный налог в Законе № 417 вы не сыщете. В нем есть лишь норма (см. п. 4 ч. 1 ст. 12) о составе и распределении расходов на управление многоквартирным домом, согласно которой такие расходы включают прочие расходы, предусмотренные решением совладельцев или законом.

Подразумевается ли среди таких прочих расходов земельный налог, Закон № 417 не конкретизирует. И каких-либо изменений в налоговое законодательство тоже не вносит. Это наводит на мысль, что соответствующие новой ситуации правовые конструкции в НКУ уже имеются.

Ладно, идем дальше.

2. В ст. 15 Закона об ОСМД в числе обязанностей совладельцев прописана обязанность своевременно и в полном объеме уплачивать надлежащие взносы и платежи. Но уже из ст. 20 становится ясно, что речь идет о взносах и платежах на содержание, эксплуатацию и ремонт совместного имущества. Такие взносы и платежи в совокупности являются средствами ОСМД. Но поскольку само ОСМД как юрлицо по Закону № 417 не обладает имущественными правами на придомовую землю, то и тратить свои средства на плату за эту землю ему больше не придется.

Таким образом, земельный налог не должен входить в состав платы за содержание дома и придомовой территории, которую жильцы уплачивают ОСМД или любому другому управителю. Иначе говоря,

вместо существовавшего ранее обезличенного механизма внесения земельного налога в составе квартирной платы появляется индивидуализированная обязанность перечисления этого налога непосредственно в бюджет каждым жильцом

Как и на каком основании это будет осуществляться? Для ответа на этот вопрос самое время перейти к НКУ.

3. Легко убедиться, что после изменений, внесенных Законом № 417 в ЗКУ и ГКУ (их мы привели в предыдущем подразделе статьи), каждый совладелец многоквартирного дома становится плательщиком земельного налога. Для этого достаточно заглянуть в  пп. 269.1.1 и  270.1.1 НКУ.

Физлица — плательщики земельного налога, как известно, декларацию налоговому органу не подают, а ждут от него налоговое уведомление-решение (НУР), в котором и будет указана сумма к уплате ( п. 286.5 НКУ). Рассчитывать налог контролеры будут, очевидно, исходя из п.п. 3 п. 286.6 НКУ: с учетом придомовой территории каждому из лиц, в общей собственности которых находится многоквартирный дом, пропорционально причитающейся доле каждого лица. При этом долей совладельца считается доля, которую составляет площадь квартиры и/или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона № 417).

Еще один важный момент: при таком подходе к исчислению земельного налога (когда его плательщиком является не ОСМД или управитель дома, а каждый совладелец) появляется возможность учесть индивидуальные льготы, имеющиеся у физлиц согласно п. 281.1 НКУ.

Уплатить сумму налогового обязательства физлица — собственники квартир должны в течение 60 дней после вручения НУР ( п. 287.5 НКУ). Однако имейте в виду, что такой механизм уплаты ими земельного налога заработает не раньше чем в отношении каждого жильца в государственном земельном кадастре появится соответствующая информация. Ведь только данные госземкадастра являются основанием для начисления этого налога ( п. 286.1 НКУ). А это произойдет не раньше чем Кабмин утвердит порядок передачи земли под домом его совладельцам плюс права на эту землю будут зарегистрированы в Государственном реестре вещных прав на недвижимость. То есть еще не скоро…

Что же касается собственников нежилых помещений, то для них по-прежнему продолжает действовать п. 287.8 НКУ (с него мы начинали свой разговор). И хотя на сегодня он противоречит общей концепции Закона № 417, тем не менее без внесения соответствующих изменений в НКУ игнорировать эту норму нельзя. Значит, для таких совладельцев многоквартирного дома все, увы, остается как и раньше. Платить земналог они обязаны и в дальнейшем, не дожидаясь передачи земельного участка совладельцам жилой многоэтажки.

Документы статьи

  1. НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

  2. ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

  3. ЗКУ — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

  4. Закон № 417 — Закон Украины «Об особенностях осуществления прав собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII.

  5. Закон об ОСМД — Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III.
Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить