«И снится нам земля, земля у дома»*, або Хто платить за землю під багатоповерхівкою?

Про землю довкола нежитлового об’єкта нерухомості, як і про те, хто зобов’язаний за неї платити, ви знаєте практично все. До того ж, після нашої з вами розмови в «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 86, с. 38 у цій сфері особливих новинок немає.

Інша справа — земля, що належить до багатоквартирного будинку. Тут разом з ЖКГ-революцією (про неї ви могли прочитати зовсім нещодавно — у «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 56, с. 17) відбувся й земельний переворот. У тому сенсі, що докорінно змінилися правові підстави володіння та користування такою землею. А оскільки змінився суб’єкт земельних правовідносин, то не зайвим буде задуматися про те, хто тепер зобов’язаний сплачувати земельний податок за прибудинкову територію. І як швидко це «тепер» втілиться у практику.

Давайте поглянемо, чим це загрожує усім нам — і з точки зору звичайних громадян — мешканців багатоквартирного будинку, і з точки зору власників нежилих приміщень у такому будинку. Почнемо з екскурсу в нещодавнє минуле.

Ще в докодексні часи під прибудинковою територією Закон про ОСББ розумів територію довкола багатоквартирного будинку, визначену актом про право власності або користування земельною ділянкою і призначену для обслуговування багатоквартирного будинку (див. ст. 1 цього Закону в редакції, що діяла до 01.07.2015 р.).

При цьому правовий режим землекористування такою територією, установлений до зазначеної дати ст. 42 ЗКУ, залежав від того, перебував багатоквартирний житловий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, у державній (комунальній) власності чи такий будинок було приватизовано громадянами.

У першому випадку відповідна земельна ділянка довкола будинку надавалася в постійне користування підприємству (установі, організації), що здійснювала управління цим будинком. Як правило, це були державні або комунальні ЖЕО, ЖЕКи, ВЖРЕПи тощо.

У другому ж випадку щодо такої ділянки передбачалася можливість її безоплатного передання у власність або надання в користування об’єднанню власників (див. ч. 1 і 2 ст. 42 ЗКУ в редакції до 01.07.2015 р.).

Очевидний висновок із цього: перелік осіб, які відповідно до законодавства могли набувати права власності або постійного користування щодо прибудинкової території, наведений у ст. 42 ЗКУ, був вичерпним (див. також листи Держкомзему від 14.05.2009 р. № 5475/22/12-09 і від 26.05.2010 р. № 10046/17/4-10).

Інакше кажучи,

власники жилих і нежилих приміщень у багатоквартирному будинку не могли претендувати на статус власників прибудинкової території. Отже й обов’язок зі сплати земельного податку за ділянку, закріплену за багатоквартирним будинком, у них не виникав

З набуттям чинності ПКУ ситуація дещо змінилася на гірше, щоправда, тільки для власників нежитлових приміщень. З 01.01.2011 р. запрацювала спецнорма п. 287.8 ПКУ, згідно з якою якщо у вас у власності було нежиле приміщення (його частина) в багатоквартирному жилому будинку, ви повинні сплачувати податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частини прибудинкової території. Причому з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Виходить, що хоча в таких випадках самої земельної ділянки у вас у власності й немає, але податок сплачувати все одно потрібно. Причому цей обов’язок поширювався як на юридичних, так і на фізичних осіб (див. консультацію в БЗ, категорія 112.01), але, повторимо, тільки щодо нежилих приміщень.

Більше того, з консультації в категорії 112.05 БЗ виходило, що земподаткові зобов’язання ЖЕКів, ОСББ та інших підприємств, які управляють багатоквартирним житловим будинком, не можна було зменшити на ті суми податку, що згідно з  п. 287.8 ПКУ сплачували власники нежилих приміщень у цьому будинку. А це, звісно, призводило до подвійного оподаткування одних і тих самих площ.

Стосовно пересічних громадян — власників житлових квартир у багатоквартирних будинках ще раз підкреслимо: на той момент вони не були зобов’язані сплачувати земельний податок. Про це чітко зазначалося в консультації з категорії 112.01 БЗ. Виходило, що вони тільки відшкодовували земельний податок підприємствам, які здійснюють управління цими будинками, а також ОСББ у складі сум за утримання будинків і прибудинкової території (простіше кажучи, у складі квартирної плати).

На жаль, з 01.07.2015 р. обидві вищезазначені консультації податківці поспішили оголосити нечинними. Причина — набуття чинності Законом № 417. Що ж конкретно змінив цей Закон у правовому режимі земельних ділянок багатоквартирних будинків і чи дійсно такі зміни спричинять негативні податкові наслідки для його співвласників безпосередньо з цієї дати? Читайте далі.

З набуттям чинності Законом № 417 (а це, повторимо, сталося 1 липня 2015 року) у спільне майно багатоквартирного будинку, крім іншого, зараховують також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону № 417).

При цьому в ЦКУ (див. ч. 2 ст. 382) уточнюється, що всі власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Але права на земельну ділянку, що належить до багатоповерхівки, уключаються до складу спільного майна тільки в разі державної реєстрації таких прав.

І останній штрих, якого нам не вистачає для повноти картини, — ч. 2 ст. 42 ЗКУ, що діє з 1 липня в новій редакції. Наведемо її:

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоповерхові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія <…> передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України

Щоб потім не повертатися, одразу зазначимо, що приписи ч. 1 ст. 42 ЗКУ, яка регулює правовий режим земельних ділянок багатоквартирних будинків державної та/або комунальної форми власності, залишилися без змін. Отже, податок за такі земельні ділянки, як і раніше, сплачуватимуть ЖЕКи та інші держкомпідприємства, що управляють цими будинками. Якщо, звичайно, вони в установленому порядку оформили на себе прибудинкову землю.

А як же із землею під іншими багатоповерхівками? Тобто тими, квартири та/або нежилі приміщення в яких перебувають у приватній власності фізичних та/або юридичних осіб? З ними виходить ось що.

Одразу після набуття чинності Законом № 417 спільне майно таких багатоквартирних будинків (приміщення загального користування, у тому числі допоміжні, будівельні конструкції будинку, експлуатаційне обладнання та внутрішньобудинкові мережі, будівлі та споруди, що належать до будинку) стало нашою з вами спільною власністю без проведення жодних зборів мешканців, створення ОСББ та інших додаткових юридичних процедур. Тобто у силу закону.

Чесно кажучи, воно й до цього було наше — безпосередньо з моменту приватизації кожної квартири (див. рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004). Ось тільки досі таке право власності було одностороннім: володіти та користуватися спільним майном готові були всі, а бажаючих нести витрати щодо його утримання не було.

Але власність, як відомо, зобов’язує! Саме тому Закон № 417 поклав на нас із вами з 01.07.2015 р. повну відповідальність за спільне майно свого багатоквартирного будинку. Хоча ми поки що й не відчули цього, оскільки на перехідний період (до 1 липня 2016 року) наші будинки обслуговуватимуть ті самі державно-комунальні ЖЕКи. А для того щоб визначитися з формою управління своїм багатоповерховим будинком, у нас з вами є ще цілий рік. Утім, усе це ви вже знаєте з попередньої статті в «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 56, с. 17.

Усе зазначене вище про спільну власність, якщо ви помітили, не порушує земельних питань. Зробили ми це навмисно — щоб підкреслити важливу думку:

автоматичного передання земельних ділянок під багатоповерховими будинками і довкола них у власність або користування його співвласників Закон № 417 не передбачає

Механізм такого передання ще повинен розробити Кабінет Міністрів (див. вище цитату з ч. 2 ст. 42 ЗКУ). Але вже зараз треба розуміти, що суб’єктами, які ось-ось володітимуть/користуватимуться такою землею, будемо ми з вами, а не юридична особа, яка управлятиме нашим будинком (чи то створене нами добровільно ОСББ, чи то примусово призначений місцевою радою управитель будинку).

І це розумно. Хоча б з тієї точки зору, що згідно із Законом № 417 управителі можуть змінюватися мало не щороку, а відповідні права на прибудинкову земельну ділянку залишаються за співвласниками будинку. Більше того, вони зберігаються за ними навіть у разі (не приведи, звичайно, Боже!) знищення (руйнування) багатоквартирного будинку (див. ч. 5 ст. 42 ЗКУ).

І останнє в цьому підрозділі: майнові права на земельну ділянку стануть спільним майном багатоквартирного будинку тільки після їх держреєстрації. А процедури такої реєстрації на сьогодні теж немає. Схоже, податківці явно поквапилися, скасувавши свої консультації в БЗ, згадані нами раніше…

До чого ж у результаті ми прийшли в пошуках відповіді на запитання про платників податку на землю під житловими багатоповерхівками? Давайте систематизуємо все викладене вище.

1. Прямих приписів, адресованих співвласникам багатоквартирних будинків, сплачувати земельний податок в Законі № 417 ви не знайдете. У ньому є тільки норма (див. п. 4 ч. 1 ст. 12(ср. ) ) про склад і розподіл витрат на управління багатоквартирним будинком, згідно з якою такі витрати включають інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.

Чи мається на увазі серед таких інших витрат земельний податок, Закон № 417 не конкретизує. І жодних змін до податкового законодавства теж не вносить. Це наводить на думку, що відповідні новій ситуації правові конструкції в ПКУ вже є.

Гаразд, ідемо далі.

2. У ст. 15 Закону про ОСББ серед обов’язків співвласників прописано обов’язок своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески та платежі. Але вже зі ст. 20 стає зрозуміло, що йдеться про внески та платежі на утримання, експлуатацію та ремонт спільного майна. Такі внески і платежі в сукупності є коштами ОСББ. Але оскільки ОСББ як юрособа відповідно до Закону № 417 не володіє майновими правами на прибудинкову землю, то й витрачати свої кошти на плату за цю землю йому більше не доведеться.

Таким чином, земельний податок не повинен входити до складу плати за утримання будинку та прибудинкової території, яку мешканці сплачують ОСББ або будь-якому іншому управителю. Інакше кажучи,

замість знеособленого механізму справляння земельного податку, що існував раніше у складі квартирної плати, з’являється індивідуалізований обов’язок перерахування цього податку безпосередньо до бюджету кожним мешканцем

Як і на якій підставі це здійснюватиметься? Для відповіді на це запитання саме час перейти до ПКУ.

3. Легко переконатися, що після змін, унесених Законом № 417 до ЗКУ і ЦКУ (їх ми навели в попередньому підрозділі статті), кожен співвласник багатоквартирного будинку стає платником земельного податку. Для цього досить зазирнути в  пп. 269.1.1 і  270.1.1 ПКУ.

Фізособи — платники земельного податку, як відомо, декларацію податковому органу не подають, а чекають від нього податкове повідомлення-­рішення (ППР), в якому й зазначатиметься сума до сплати ( п. 286.5 ПКУ). Розраховувати податок контролери будуть, очевидно, виходячи з  п.п. 3 п. 286.6 ПКУ: з урахуванням прибудинкової території кожній з осіб, у загальній власності яких перебуває багатоквартирний будинок, пропорційно належній кожній особі частці. При цьому часткою співвласника вважається частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закону № 417).

Ще один важливий момент: при такому підході до обчислення земельного податку (коли його платником є не ОСББ або управитель будинку, а кожен співвласник), з’являється можливість урахувати індивідуальні пільги, що є у фізосіб згідно з  п. 281.1 ПКУ.

Сплатити суму податкового зобов’язання фізособи — власники квартир повинні протягом 60 днів після вручення ППР ( п. 287.5 ПКУ). Проте майте на увазі, що такий механізм сплати ними земельного податку запрацює не раніше, ніж щодо кожного мешканця в державному земельному кадастрі з’явиться відповідна інформація. Адже тільки дані держземкадастру є підставою для нарахування цього податку ( п. 286.1 ПКУ). А це станеться не раніше, ніж Кабмін затвердить порядок передання землі під будинком його співвласникам плюс права на цю землю будуть зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухомість. Тобто ще не скоро…

Що ж до власників нежилих приміщень, то для них, як і раніше, продовжує діяти п. 287.8 ПКУ (з нього ми починали свою розмову). І хоча на сьогодні він суперечить загальній концепції Закону № 417, проте без унесення відповідних змін до ПКУ ігнорувати цю норму не можна. Отже, для таких співвласників багатоквартирного будинку все, на жаль, залишається, як і раніше. Сплачувати земподаток вони зобов’язані й надалі, не чекаючи передання земельної ділянки співвласникам житлової багатоповерхівки.

Документи статті

1. ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.

2. ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № ­435-IV.

3. ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № ­2768-III.

4. Закон № 417 — Закон України «Про особливості здійснення прав власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII.

5. Закон про ОСББ — Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III.