Договор аренды недействительный: возвращать ли арендную плату?

Смердов Виталий, налоговый эксперт
Налоги & бухучет Сентябрь, 2015/№ 73
В избранном В избранное
Печать
Суть дела
Завязка до боли банальна. Был заключен договор аренды помещения. Стороны его выполняли, а после расторгли. Тут бы и счастливый happy end... но нет. Арендатор обратился в суд, чтобы признать такой договор незаключенным и вернуть уплаченные по нему деньги. Причину он видел в том, что в договоре не было существенного условия. Что из этого вышло?

Решение дела судом

Суды во мнениях разошлись. В первой инстанции посчитали: раз договор сторонами выполнялся (арендатор пользовался имуществом и перечислял арендную плату), оснований для признания его незаключенным нет.

Суд апелляционной инстанции подошел к этому делу с другой стороны. Он нашел основание для недействительности данного договора (непроведение обязательной оценки объекта аренды) и признал его таковым*. Кроме того, как результат такой недействительности, он взыскал с арендодателя сумму полученной им арендной платы за весь период пользования помещением.

* Хозяйственным судам подобное право дает п. 1 ч. 1 ст. 83 Хозяйственного процессуального кодекса Украины от 06.11.91 г. № 1798-XII.

ВХСУ этот вывод поддержал. А вот ВСУ был не так-то прост. Он не согласился ни с недействительностью договора, ни с мнением апелляции и ВХСУ по взысканию арендной платы с арендодателя.

Мнение редакции

В данном решении ВСУ есть несколько реально полезных выводов. Но прежде чем перейти к ним, напомним: правовые позиции ВСУ, в общем случае, обязательны для всех субъектов властных полномочий (в частности, для налоговиков), а также судов. А это значит, что если в будущем по данным вопросам возникнет спор, вам будет достаточно сослаться на такое решение суда. Теперь же посмотрим, собственно, на правовые позиции, изложенные в этом решении.

Самое главное: фактическое пользование имуществом на основании договора аренды не позволяет в случае его недействительности осуществить двустороннюю реституцию**, а потому такой договор должен признаваться судом недействительным и прекращаться лишь на будущее, а не с момента заключения. В переводе на человеческий язык ☺ это значит: если договор аренды будет признан недействительным, арендатор не вправе требовать от арендодателя возврата уплаченной по такому договору арендной платы. От себя добавим, что арендодатель, в свою очередь, тоже не вправе требовать от арендатора возмещений, связанных с такой недействительностью. Причем, что важно: позиция ВСУ, судя по всему, распространяется не только на хозяйственные, но и на гражданские договоры.

** Заметьте, что суд указывает именно на двустороннюю реституцию — т. е. стороны должны вернуть друг другу все полученное по сделке.

Мы поддерживаем ВСУ — его подход справедлив, правилен идеологически и позволяет избежать многих проблем (в том числе учетных). И вот почему. Каждый из вас, скорее всего, помнит, что при наличии определенных оснований сделки могут признаваться недействительными (в том числе ничтожными). Причем недействительный договор считается таковым с момента заключения, а потому не создает никаких правовых последствий — кроме тех, которые связаны с такой недействительностью. Это, в свою очередь значит, что в общем случае его стороны должны провести реституцию: вернуть друг другу то, что получили во исполнение такого договора ( ч. 1 ст. 216 ГКУ).

Логика в этом есть. Только что делать, если возвращать нечего? Взять, к примеру, нашу ситуацию: арендатор пользовался помещением и уплачивал за это арендную плату. Кто, что и кому должен в таком случае возвращать? Как раз для таких случаев есть специальные правила. Причем в ГКУ и ХКУ они отличаются:

— согласно ч. 1 ст. 216 ГКУ, в случае невозможности упомянутого выше возврата, в частности, если полученное состоит в пользовании имуществом, выполнении работы, оказании услуги, каждая из сторон должна возместить то, что получено (по ценам, действующим на момент возмещения);

— согласно ч. 3 ст. 207 ХКУ, если согласно содержанию обязательства оно может быть прекращено лишь на будущее, такое обязательство признается недействительным и прекращается лишь на будущее.

Понятно, что в этом ключе больше всего вопросов вызывает первый вариант — возмещение. Как показывает практика (в том числе решения судов по данному делу), его реально применяют. Причем, в этом случае суды толковали данное правило так, что арендодатель должен вернуть все, что он получил от арендатора. В свою очередь, арендатор возвращать ничего и никому якобы не обязан. Понятно, что такой подход является незаконным — ведь черным по белому написано каждая из сторон обязана возместить (как мы уже говорили, реституция должна быть двусторонней). Поэтому, строго говоря, арендатор тоже должен был перечислить арендодателю сумму за пользование имуществом. И получается, что стороны прогоняли бы между собой, по сути, одну и ту же сумму. Полная бессмыслица... может, именно поэтому ВСУ вообще не упомянул об этом?

Он просто сообщил, что фактическое пользование имуществом на основании договора аренды не позволяет в случае его недействительности провести двустороннюю реституцию,

а потому такой договор должен признаваться судом недействительным и прекращаться лишь на будущее, а не с момента заключения

Это, в свою очередь, значит, что возвращать никто ничего не должен*. Теперь обратите внимание еще на пару моментов:

* К слову, это значит, что и в учете никаких корректировок отражать не придется.

— несмотря на то, что данная правовая позиция ВСУ затрагивает лишь договоры аренды, она справедлива и для других ситуаций — в частности, при оказании любых услуг**;

** Напомним, что услуга потребляется в момент ее предоставления, а потому вернуть ее нельзя.

— в данном решении спор разрешался в отношении хозяйственного договора (он заключен между двумя субъектами хозяйствования). Вместе с тем, такой подход должен применяться и в остальных ситуациях;

— возвращать ничего не придется только в том случае, если пользование имуществом уже произошло и было оплачено. Если же арендатор перечислил аванс наперед, после чего договор был признан недействительным, он может затребовать возврата этой суммы на основании ст. 1212 ГКУ.

Кроме того, как мы уже говорили, в данном решении ВСУ есть еще несколько полезных выводов:

— если договор уже был расторгнут в прошлом, признать его недействительным на будущее уже нельзя. Здесь все логично и правильно;

— договорной характер правоотношений исключает возможность взыскания суммы на основании ст. 1212 ГКУ (т. е. как имущество, приобретенное и сохраненное без достаточных правовых оснований). В этой ситуации такой вывод действительно обоснован, тем более, что договор так и не признали недействительным. В то же время заметьте: в общем случае, недействительность договора может дать основания для взыскания имущества в соответствии с этой нормой — даже несмотря на то, что на момент выполнения договора стороны считали, что правовые основания для этого имелись***. Об этом свидетельствует, в частности, постановление ВСУ от 03.06.2015 г. по делу № 6-100цс15. Примером служит уже упомянутая ситуация с возвратом арендодателем полученного аванса.

*** Ведь, как мы уже говорили, по общему правилу недействительным договор признается с момента его заключения.

 

ВЕРХОВНЫЙ СУД УКРАИНЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2015 года

Судебная палата в хозяйственных делах и Судебная палата в гражданских делах Верховного Суда Украины <...>, рассмотрев в открытом совместном судебном заседании дело по заявлению частного акционерного общества «ИРПТ» о пересмотре Верховным Судом Украины постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 18 февраля 2015 года по делу № <...> по иску государственного предприятия «ИЦ» Министерства юстиции Украины к частному акционерному обществу «ИРПТ» о взыскании суммы; по встречному иску частного акционерного общества «ИРПТ» к государственному предприятию «ИЦ» Министерства юстиции Украины о толковании условий договора, установили:

В декабре 2013 года государственное предприятие «ИЦ» Министерства юстиции Украины (далее — ГП «ИЦ» МЮ Украины) обратилось в хозяйственный суд города Киева с иском к закрытому акционерному обществу «ИРПТ» (далее — ЗАО «ИРПТ»), правопреемником которого является частное акционерное общество «ИРПТ» (далее — ЧАО «ИРПТ»), о взыскании <...> грн.

Исковые требования мотивированы тем, что подписанный 12 января 2006 года между истцом и ответчиком договор аренды № <...> (далее — договор № <...>) является незаключенным, поскольку сторонами не были согласованы существенные условия договора — предмет аренды и размер арендной платы, а поэтому уплаченные ГП «ИЦ» МЮ Украины (арендатором по договору) денежные средства в сумме <...> грн. за аренду помещения подлежат возврату на основании статьи 1212 Гражданского кодекса Украины (далее — ГК Украины) как безосновательно полученные.

В январе 2014 года ЧАО «ИРПТ» обратилось в хозяйственный суд города Киева со встречным иском к ГП «ИЦ» МЮ Украины о толковании условий договора № <...> в части согласованного сторонами в протоколе согласования договорной цены размера арендной платы способом, изложенным истцом по встречному иску.

Встречные исковые требования обоснованы тем, что стороны по-разному понимают содержание протокола согласования договорной цены к договору № <...>.

<...>

Согласно части 2 статьи 4 ГК Украины особенности регулирования имущественных отношений субъектов хозяйствования определяются этим Кодексом.

В соответствии с частью 7 статьи 179 ГК Украины хозяйственные договоры заключаются по правилам, установленным ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных ГК Украины, другими нормативно-правовыми актами по отдельным видам договоров.

Таким образом, при рассмотрении вопроса недействительности хозяйственных договоров необходимо руководствоваться нормами ГК Украины, касающимися особенностей правового регулирования хозяйственных договоров, соответствующими нормами ГК Украины и других законов.

По содержанию части 1 статьи 215 ГК Украины основанием недействительности сделки являются несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями 1 — 3, 5 и 6 статьи 203 ГК Украины.

Кроме того, согласно части 1 статьи 207 ГК Украины судом может быть признано недействительным полностью или частично хозяйственное обязательство, которое не соответствует требованиям закона или совершено с целью, заведомо противоречащей интересам государства и общества, или заключено участниками хозяйственных отношений с нарушением хотя бы одним из них хозяйственной компетенции (специальной правосубъектности).

Признав недействительным договор № <...>, Киевский апелляционный хозяйственный суд, с выводами которого согласился Высший хозяйственный суд Украины, взыскал с арендодателя в пользу арендатора <...> грн. уплаченной арендной платы на основании статьи 216 ГК Украины.

По содержанию статьи 216 ГК Украины недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. Способами защиты прав при этом является двусторонняя реституция или, в случае ее невозможности, — возмещение стоимости полученного (часть 1), возмещения причиненных убытков и морального вреда (часть 2).

Согласно части 1 статьи 236 ГК Украины ничтожная сделка или сделка, признанная судом недействительной, считается таковой с момента ее совершения.

Вместе с тем частью 3 статьи 207 ГК Украины предусмотрено, что хозяйственное обязательство, признанное судом недействительным, также считается недействительным с момента его возникновения. Если же по содержанию обязательства оно может быть прекращено только на будущее, такое обязательство признается недействительным с момента его возникновения и прекращается на будущее, а не с момента заключения.

Фактическое пользование имуществом на основании договора аренды делает невозможным в случае его недействительности проведение между сторонами двусторонней реституции, поэтому такой договор должен признаваться судом недействительным и прекращаться только на будущее, а не с момента заключения.

Исходя из изложенного, Киевский апелляционный хозяйственный суд, приняв решение о признании недействительным договора № <...> с момента заключения и возврата арендатору суммы, уплаченной им по договору аренды нежилого помещения за все время действия данного договора, на основании части 1 статьи 216 ГК Украины, и Высший хозяйственный суд Украины, согласившись с таким выводом, допустили нарушение приведенных норм материального права, а следовательно, постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 18 февраля 2015 года и постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 3 декабря 2014 года подлежат отмене.

Договор № <...>, признанный судом недействительным, расторгнут сторонами соглашением от 20 октября 2011 года с 31 октября 2011 года, поэтому признавать данный договор недействительным на будущее нет оснований.

Вместе с тем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ГП «ИЦ» МЮ Украины о взыскании <...> грн. уплаченной им по договору № <...> арендной платы на основании статьи 1212 ГК Украины, поскольку договорной характер правоотношений исключает возможность применения к ним судом положений статьи 1212 ГК Украины; и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ЧАО «ИРПТ» в отношении толкования договора № <...>, который в части уплаты арендной платы выполнялся в течение продолжительного времени и на время обращения сторон в суду был расторгнут.

Учитывая изложенное решение хозяйственного суда города Киева от 18 апреля 2014 года по делу № <...> подлежит оставлению без изменений как ошибочно измененное судом апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 11116, 11123, 11124, 11125 Хозяйственного процессуального кодекса Украины, Судебная палата в хозяйственных делах и Судебная палата в гражданских делах Верховного Суда Украины постановили:

Заявление частного акционерного общества «ИРПТ» удовлетворить частично.

Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 18 февраля 2015 года и постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 3 декабря 2014 года по делу № <...> отменить.

Решение хозяйственного суда города Киева от 18 апреля 2014 года по делу № <...> оставить без изменений.

 

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Спасибо, что читаете сайт Factor Войдите и читайте дальше бесплатно