(044) 581-10-10 Передзвоніть менi
Перейти до номеру
  • № 72
  • № 71
  • № 70
  • № 68-69
  • № 67
  • № 66
  • № 65
? За допомогою цієї функції ви зможете швидко перейти до номеру, що вас цікавить
  • У обране
  • Друк
  • Шрифт
  • Колір фону
  • Коментарі 0
  • В розробці
11/12
Податки та бухгалтерський облік
Податки та бухгалтерський облік
Вересень , 2015/№ 73

Договір оренди недійсний: чи повертати орендну плату?

Суть справи
Зав’язка до болю банальна. Було укладено договір оренди приміщення. Сторони його виконували, а потім розірвали. Тут би і щасливий happy end... аж ні. Орендар звернувся до суду, щоб визнати такий договір неукладеним і повернути сплачені за ним гроші. Причину він бачив у тому, що в договорі не було істотної умови. Що з цього вийшло?

Вирішення справи судом

Суди в думках розійшлися. У першій інстанції постановили: оскільки договір сторонами виконувався (орендар користувався майном і перераховував орендну плату), підстав для визнання його неукладеним немає.

Суд апеляційної інстанції підійшов до цієї справи з іншого боку. Він знайшов підставу для недійсності цього договору (непроведення обов’язкової оцінки об’єкта оренди) і визнав його таким*. Крім того, як результат такої недійсності, він стягнув з орендодавця суму отриманої ним орендної плати за весь період користування приміщенням.

* Господарським судам подібне право дає п. 1 ч. 1 ст. 83 Господарського процесуального кодексу України від 06.11.91 р. № 1798-XII.

ВГСУ цей висновок підтримав. А ось ВСУ був не настільки простий. Він не погодився ані з недійс­ністю договору, ані з думкою апеляції та ВГСУ щодо стягнення орендної плати з орендодавця.

Думка редакції

У цьому рішенні ВСУ є кілька реально корисних висновків. Але перш ніж перейти до них, нагадає­мо: правові позиції ВСУ, у загальному випадку, обов’язкові для всіх суб’єктів владних повноважень (зокрема, для податківців), а також судів. А це означає, що, якщо в майбутньому з цих питань виникне спір, вам буде досить послатися на таке рішення суду. Тепер же поглянемо, власне, на правові позиції, викладені в цьому рішенні.

Найголовніше: фактичне користування майном на підставі договору оренди не дозволяє в разі його недійсності здійснити двосторонню реституцію**, а тому такий договір повинен визнаватися судом недійсним і припинятися тільки на майбутнє, а не з моменту укладення. У перекладі людською мовою  це означає: якщо договір оренди буде визнано недійсним, орендар не має права вимагати від орендодавця повернення сплаченої за таким договором орендної плати. Від себе додамо, що орендодавець, у свою чергу, теж не має права вимагати від орендаря відшкодувань, пов’язаних з такою недійсністю. Причому, що важливо: позиція ВСУ, судячи з усього, поширюється не тільки на господарські, а й на цивільні договори.

** Зауважте, що суд вказує саме на двосторонню реституцію — тобто сторони повинні повернути одна одній все отримане за правочином.

Ми підтримуємо ВСУ — його підхід справедливий, правильний ідеологічно і дозволяє уникнути багатьох проблем (у тому числі облікових). І ось чому. Кожен з вас, швидше за все, пам’ятає, що за наявності певних підстав правочини можуть визнаватися недійсними (у тому числі нікчемними). Причому недійсний договір вважається таким з моменту укладення, а тому не створює жодних правових наслідків, крім тих, які пов’язані з такою недійсністю. Це, у свою чергу, означає, що в загальному випадку його сторони повинні провести реституцію: повернути одна одній те, що отримали на виконання такого договору ( ч. 1 ст. 216 ЦКУ).

Логіка в цьому є. Тільки що робити, якщо повертати нічого? Узяти, наприклад, нашу ситуацію: орендар користувався приміщенням і сплачував за це орендну плату. Хто, що і кому повинен у такому разі повертати? Якраз для таких випадків є спеціальні правила. Причому в ЦКУ і ГКУ вони відрізняються:

— згідно з ч. 1 ст. 216 ЦКУ у разі неможливості зазначеного вище повернення, зокрема, якщо отримане полягає в користуванні майном, виконанні роботи, наданні послуги, кожна зі сторін повинна відшкодувати те, що отримане (за цінами, діючими на момент відшкодування);

— згідно з ч. 3 ст. 207 ГКУ, якщо згідно зі змістом зобов’язання воно може бути припинене тільки на майбутнє, таке зобов’язання визнається недійсним і припиняється лише на майбутнє.

Зрозуміло, що в цьому ключі найбільше запитань викликає перший варіант — відшкодування. Як показує практика (у тому числі рішення судів у цій справі), його реально застосовують. Причому у цьому випадку суди тлумачили це правило так, що орендодавець повинен повернути все, що він отримав від орендаря. У свою чергу, орендар повертати нічого й нікому нібито не зобов’язаний. Зрозуміло, що такий підхід є незаконним, адже чорним по білому написано: кожна зі сторін зобов’язана відшкодувати (як ми вже зазначали, реституція має бути двосторонньою). Тому, суворо кажучи, орендар теж повинен був перерахувати орендодавцю суму за користування майном. І виходить, що сторони проганяли б між собою, по суті, одну й ту саму суму. Цілковита нісенітниця... може, саме тому ВСУ взагалі не згадав про це?

Він просто повідомив, що фактичне користування майном на підставі договору оренди не дозволяє в разі його недійсності провести двосторонню реституцію,

а тому такий договір повинен визнаватися судом недійсним і припинятися тільки на майбутнє, а не з моменту укладення

Це, у свою чергу, означає, що повертати ніхто нічого не повинен*. Тепер зверніть увагу ще на декілька моментів:

* До речі, це означає, що і в обліку жодних коригувань відображати не доведеться.

— незважаючи на те що ця правова позиція ВСУ стосується тільки договорів оренди, вона справедлива і для інших ситуацій — зокрема, при наданні будь-яких послуг**;

** Нагадаємо, що послуга споживається в момент її надання, а тому повернути її не можна.

— у цьому рішенні спір вирішувався щодо господарського договору (він укладений між двома суб’єктами господарювання). Водночас такий підхід повинен застосовуватися і в інших ситуаціях;

— повертати нічого не доведеться тільки в тому випадку, якщо користування майном вже відбулося і було оплачене. Якщо ж орендар перерахував аванс наперед, після чого договір було визнано недійсним, він може вимагати повернення цієї суми на підставі ст. 1212 ЦКУ.

Крім того, як ми вже зазначали, у цьому рішенні ВСУ є ще декілька корисних висновків:

— якщо договір уже було розірвано у минулому, визнати його недійсним на майбутнє вже не можна. Тут усе логічно та правильно;

— договірний характер правовідносин унеможливлює стягнення суми на підставі ст. 1212 ЦКУ (тобто як майно, придбане та збережене без достатніх правових підстав). У цій ситуації такий вис­новок дійсно обґрунтований, тим більше що договір так і не визнали недійсним. Водночас зауважте: у загальному випадку, недійсність договору може дати підстави для стягнення майна згідно з цією нормою — навіть незважаючи на те, що на момент виконання договору сторони вважали, що правові підстави для цього були наявні***. Про це свідчить, зокрема, постанова ВСУ від 03.06.2015 р. у справі № 6-100цс15. Прикладом слугує вже зазначена ситуація з поверненням орендодавцем отриманого авансу.

*** Адже, як ми вже зазначали, за загальним правилом недійсним договір визнається з моменту його укладення.

 

ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
від 1 липня 2015 року

Судова палата у господарських справах і Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України <...>, розглянувши у відкритому спільному судовому засіданні справу за заявою приватного акціонерного товариства «ІРПТ» про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 18 лютого 2015 року у справі № <...> за позовом державного підприємства «ІЦ» Міністерства юстиції України до приватного акціонерного товариства «ІРПТ» про стягнення суми; за зустрічним позовом приватного акціонерного товариства «ІРПТ» до державного підприємства «ІЦ» Міністерства юстиції України про тлумачення умов договору, встановили:

У грудні 2013 року державне підприємство «ІЦ» Міністерства юстиції України (далі — ДП «ІЦ» МЮ України) звернулося до господарського суду міста Києва із позовом до закритого акціонерного товариства «ІРПТ» (далі — ЗАТ «ІРПТ»), правонаступником якого є приватне акціонерне товариство «ІРПТ» (далі — ПрАТ «ІРПТ»), про стягнення <...> грн.

Позовні вимоги мотивовано тим, що підписаний 12 січня 2006 року між позивачем і відповідачем договір оренди № <...> (далі — договір № <...>) є неукладеним, оскільки сторонами не було погоджено істотні умови договору — предмет оренди та розмір орендної плати, а тому сплачені ДП «ІЦ» МЮ України (орендарем за договором) грошові кошти у сумі <...> грн. за оренду приміщення підлягають поверненню на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) як безпідставно одержані.

У січні 2014 року ПрАТ «ІРПТ» звернулося до господарського суду міста Києва із зустрічним позовом до ДП «ІЦ» МЮ України про тлумачення умов договору № <...> у частині погодженого сторонами в протоколі узгодження договірної ціни розміру орендної плати у спосіб, викладений позивачем за зустрічним позовом.

Зустрічні позовні вимоги обґрунтовано тим, що сторони по-різному розуміють зміст протоколу узгодження договірної ціни до договору № <...>.

<...>

Згідно з частиною 2 статті 4 ГК України особливості регулювання майнових відносин суб’єктів господарювання визначаються цим Кодексом.

Відповідно до частини 7 статті 179 ГК України господарські договори укладаються за правилами, встановленими ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Таким чином, при розгляді питання недійсності господарських договорів необхідно керуватись нормами ГК України, які стосуються особливостей правового регулювання господарських договорів, відповідними нормами ЦК України й інших законів.

За змістом частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 — 3, 5 та 6 статті 203 ЦК України.

Крім того, згідно з частиною 1 статті 207 ГК Украї­ни судом може бути визнане недійсним повністю або частково господарське зобов’язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб’єктності).

Визнавши недійсним договір № <...>, Київський апеляційний господарський суд, із висновками якого погодився Вищий господарський суд Украї­ни, стягнув з орендодавця на користь орендаря <...> грн. сплаченої орендної плати на підставі статті 216 ЦК України.

За змістом статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. Способами захис­ту прав при цьому є двостороння реституція або, у разі її неможливості, відшкодування вартості того, що одержано (частина 1), відшкодування заподіяних збитків та моральної шкоди (частина 2).

Згідно з частиною 1 статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, вважається таким з моменту його вчинення.

Разом із тим частиною 3 статті 207 ГК України передбачено, що господарське зобов’язання, визнане судом недійсним, також вважається недійсним з моменту його виникнення. Якщо ж за змістом зобов’язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов’язання визнається недійсним з моменту його виникнення і припиняється на майбутнє, а не з моменту укладення.

Фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює у разі його недійсності проведення між сторонами двосторонньої реституції, тому такий договір повинен визнаватися судом недійсним і припинятися лише на майбутнє, а не з моменту укладення.

Виходячи із викладеного, Київський апеляційний господарський суд, ухваливши рішення про визнання недійсним договору № <...> з моменту укладення та повернення орендарю суми, сплаченої ним за договором оренди нежилого приміщення за весь час дії цього договору, на підставі частини 1 статті 216 ЦК України, та Вищий господарський суд України, погодившись із таким висновком, допус­тили порушення наведених норм матеріального права, а відтак постанова Вищого господарського суду України від 18 лютого 2015 року та постанова Київського апеляційного господарського суду від 3 грудня 2014 року підлягають скасуванню.

Договір № <...>, який визнано судом недійсним, розірвано сторонами угодою від 20 жовтня 2011 року з 31 жовтня 2011 року, тому визнавати цей договір недійсним на майбутнє немає підстав.

Разом із тим суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позовних вимог ДП «ІЦ» МЮ України щодо стягнення <...> грн. сплаченої ним за договором № <...> орендної плати на підставі статті 1212 ЦК України, оскільки договірний характер правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень статті 1212 ЦК України; та про відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог ПрАТ «ІРПТ» стосовно тлумачення договору № <...>, який у частині сплати орендної плати виконувався упродовж тривалого часу та на час звернення сторін до суду був розірваний.

З огляду на викладене, рішення господарського суду міста Києва від 18 квітня 2014 року у справі № <...> підлягає залишенню без змін як помилково змінене судом апеляційної інстанції.

Керуючись статтями 11116, 11123,11124, 11125 Господарського процесуального кодексу України, Судова палата у господарських справах і Судова палата у цивільних справах Верховного Суду Украї­ни постановили:

Заяву приватного акціонерного товариства «ІРПТ» задовольнити частково.

Постанову Вищого господарського суду України від 18 лютого 2015 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 3 грудня 2014 року у справі № <...> скасувати.

Рішення господарського суду міста Києва від 18 квітня 2014 року у справі № <...> залишити без змін.

договір оренди, орендна плата додати теги змінити теги
Додайте свої теги до статті
Розділіть мітки комами. Наприклад: бухгалтерія, форма, відсотки, ПДВ, квартальний звіт. Максимальна кількість 10.
або Закрити
Ваша оцінка врахована! Оцініть статтю :
  • Добре
  • Нормально
  • Погано
Поділитися:
Коментарі до статті