Суть спора
Эта без преувеличения судебная эпопея стартовала еще в начале 2014 года, когда Харьковский горсовет (далее — истец) обратился с иском к ЧП «Т» (далее — ответчик) о внесении изменений в договор аренды земли путем признания заключенным дополнительного соглашения к этому договору в редакции истца. Как утверждал истец, субъект хозяйствования уклоняется от заключения такого соглашения, что и вызвало необходимость перенести спор в суд.
Свои исковые требования горсовет обосновал тем, что в связи с утверждением им технической документации по нормативной денежной оценке (НДО) земель города Харькова по состоянию на 01.01.2013 г. увеличилась стоимость одного квадратного метра переданного ответчику в аренду земельного участка и размер его НДО, которая в соответствии с п. 289.1 НКУ используется при определении арендной платы.
Вот, собственно, и все. Коротко и ясно.
Кто бы мог тогда подумать, в какую судебную волокиту выльется обычный спор о внесении изменений в рядовой, казалось бы, хозяйственный договор...
Однако в том и заключается изюминка таких договоров, что они в одно и то же время задевают как частные, так и публично-правовые интересы. Ведь арендная плата за земли коммунальной собственности, как известно, является и договорной суммой, и общегосударственным (на то время) налогом. Поэтому при рассмотрении этого спора все сплелось в тесный клубок противоречий, распутать который пытались все судебные инстанции вплоть до самой высшей.
Посмотрим, что из этого вышло.
Решение дела судом
Местный хозяйственный суд, отказывая в удовлетворении иска, зацепился за то, что горсовет при определении НДО земельного участка, переданного в аренду истцу, допустил ряд ошибок и искажений.
В частности, из извлечения о новом размере НДО усматривалось, что участок относится к землям коммерческого использования вместо земель жилой и общественной застройки. А это обстоятельство прямо влияет на установление так называемого коэффициента функционального использования земли (соответственно 2,5 или 1).
Кроме того, в проекте дополнительного соглашения горсовет предложил в одностороннем порядке увеличить арендную плату за земельный участок до размера, который был бы равен 5,6 % от НДО, применение которого суд тоже признал неоправданным.
Апелляционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции, однако его мотивы были несколько иными. Коллегия судей сосредоточилась на общих принципах гражданского законодательства относительно изменения или расторжения договора лишь при согласии сторон, если иное не установлено договором или законом (ч. 1 ст. 651 ГКУ). Вместе с тем
договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом (ч. 2 ст. 651 ГКУ)
Однако истец не предоставил суду доказательств существенного нарушения договора ответчиком — это во-первых. Спорный договор аренды или закон не предусматривает увеличения размера НДО земли как основания для внесения изменений в договор — это во-вторых. Изменение денежной оценки земли не является существенным изменением обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора и которые в соответствии со ст. 652 ГКУ могут быть основанием для внесения изменений в него через суд, — это в-третьих.
ВХСУ, рассматривая дело в порядке кассационного обжалования, свернул в другую, публично-правовую, сторону. В частности, он отметил, что НДО земельных участков не зависит от волеизъявления сторон договора аренды земли. Это способ регулирования государством платы за пользование землей. НДО земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение НДО земельного участка — основанием для пересмотра размера арендной платы.
В то же время ВХСУ постановил, что предыдущие судебные инстанции не в полной мере изучили все обстоятельства дела, которые имеют значение, упразднил все принятые по делу судебные решения и передал его на новое рассмотрение.
После этого спор заново прошел еще одну такую же дистанцию, причем с тем же результатом — первая и апелляционная инстанции опять отказались удовлетворить иск Харьковского горсовета.
Когда же дело во второй раз дошло до ВХСУ, последний решил тоже поддержать предыдущие инстанции, констатировав, что спорным договором аренды земельного участка стороны не предусмотрели внесения изменений в него без согласия сторон в случае увеличения НДО земли. Они лишь обусловили увеличение размера арендной платы за землю при изменении размера земельного налога. При этом, по мнению ВХСУ, изменение органом местного самоуправления НДО земли не является законодательным изменением предельного размера арендной платы.
Таким образом, ни законодательство, ни условия договора не содержат оснований для обязательства заключить дополнительное соглашение к договору об изменении размера арендной платы без соответствующего волеизъявления ответчика. Следовательно, хозяйственные суды предыдущих двух инстанций пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Казалось бы, на этом можно ставить точку...
Но эпопея с этим делом еще и сегодня далека от своего окончательного завершения. Ведь после того как Харьковский горсовет обратился в Верховный Суд с заявлением о пересмотре дела, часть его материалов была утеряна. А когда ВСУ в начале 2016 года таки удалось его рассмотреть, оно вернулось на третий круг этого Дантового ада для нового рассмотрения в местном хозсуде. К настоящему времени известно, что последнее слушание дела должно было состояться 21 июня 2017 года в апелляционной инстанции. Поэтому, чем это все закончится, пока предусмотреть невозможно...
Но не будем лишний раз отвлекаться, а посмотрим лучше, что сказал Верховный Суд, пытаясь устранить расхождения в применении судами норм материального права. К сожалению, ничего конкретного, что пролило бы свет на это крайне запутанное дело. ВСУ лишь констатировал наличие неодинакового применения судами норм материального права.
Действительно, в одних случаях суды постановляли, что изменение органом местного самоуправления НДО земли не является законодательным изменением предельного размера арендной платы, которое бы требовало внесения изменений в договор аренды в силу закона на основании ч. 2 ст. 651 ГКУ. В иных же случаях при рассмотрении аналогичных споров суды приходили к выводу, что НДО земель является основой для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности, а изменение НДО земельного участка — основанием для пересмотра размера арендной платы.
Но дальше такой очевидной констатации ВСУ не пошел и своего вывода о том, как именно должна применяться норма права, которая была неодинаково применена, не привел. Вместо этого он спрятался за свое право упразднить судебное решение полностью или частично и передать дело на новое рассмотрение в случае нарушения судом (судами) нормы процессуального права, препятствующей дальнейшему производству по делу ( п.п. «а» п. 1 ч. второй ст. 11125 ХПКУ).
Иначе говоря, Верховный Суд сделал так же, как ВХСУ на первом круге этой судебной эпопеи (см. выше), сославшись на неполное выяснение судами предыдущих инстанций всех обстоятельств дела, которые имеют значение.
Мнение редакции
Не будем углубляться в дебри гражданского и хозяйственно-процессуального законодательства, из которых, как видим, не так уж и легко выпутаться даже достопочтенным судьям. Сосредоточимся на налоговом законодательстве, играющем, на наш взгляд, определяющую роль в этом споре, который ну уж слишком затянулся.
В свое время мы неоднократно обращали ваше внимание на особенности, характерные для такого налога, как арендная плата за земли государственной и коммунальной форм собственности. Дело в том, что
ни база обложения арендной платой, ни ставки этого своеобразного налога, ни порядок его исчисления в НКУ не обусловлены
Хотя ради справедливости следует вспомнить о п. 289.1 НКУ, который предусматривает, что НДО земельных участков используется для определения размера арендной платы. Однако эта норма никоим образом не тождественнанепосредственному установлению базы налогообложения как одного из элементов налогов и сборов.
Вам известно, что исчисление суммы любого налога осуществляется путем умножения базы налогообложения на ставку налога с/без применением(-ния) соответствующих коэффициентов (п. 29.1 НКУ).
Но конкретной ставки арендной платы для тех или иных категорий земель в НКУ вы тоже не найдете. Там есть лишь предостережение (см. ст. 288 НКУ в редакции, действовавшей на время возникновения спорных правоотношений), согласно которому размер арендной платы устанавливается в договоре аренды, но годовая сумма платежа не может быть меньшей, в частности для несельскохозяйственных земель, трехкратного размера земельного налога и не может превышать 12 % от НДО земельного участка.
Ну и как тогда при отсутствии базы налогообложения и ставки налога плательщик должен рассчитать сумму арендной платы? А никак! Потому что, как мы уже отметили, размер арендной платы устанавливается в договоре аренды (об этом трижды говорит НКУ — в пп. 288.4, 288.5 и 288.1). При этом порядок пересмотра арендной платы ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV называет одним из существенных условий договора аренды. А типовая форма такого договора утверждается Кабмином (см. абзац второй ст. 14 этого Закона).
Ну что ж, нам остается лишь заглянуть в п. 13 Типового договора аренды земли, утвержденного постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220, который в действовавшей на то время редакции гласил, что размер арендной платы пересматривается, в частности, в случае изменения размеров земельного налога.
И что это нам дает, спросите вы? А то, что утверждение органом местного самоуправления новой НДО земель непосредственно влияет на размер земельного налога, поскольку базой для его определения именно и является НДО (п.п. 271.1.1 НКУ).
Таким образом, приходим к очевидному выводу, мимо которого почему-то прошли все суды, пытавшиеся решить обсуждаемый сегодня спор:
изменение НДО земельного участка является законодательным основанием для пересмотра размера арендной платы, а следовательно — для внесения изменений в договор аренды земли
Не будем настаивать на том, что такое внесение может происходить в одностороннем порядке, т. е. лишь по инициативе горсовета как арендодателя на основании ч. 1 ст. 651 ГКУ. Однако на сто процентов уверены в том, что у судов были все основания удовлетворить иск горсовета о внесении изменений в договор, руководствуясь ч. 2 ст. 651 ГКУ. Но лишь в том случае, если бы истец не хитрил и не пытался изменить еще ряд условий, которые не подлежат корректировке без обоюдного согласия сторон...
В завершение отметим, что если бы аналогичный спор разгорелся на днях, то разрешить его можно было бы вообще одним махом. Ведь действующая на сегодня редакция п. 13 Типового договора четко предусматривает, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения предельных размеров арендной платы, определенных НКУ, а также изменения нормативной денежной оценки земельного участка государственной и коммунальной форм собственности.
Кроме того, на необходимость заключать договор аренды таких земель именно по кабминовской типовой форме указывает абзац четвертый п. 288.1 НКУ.
ВЕРХОВНЫЙ СУД УКРАИНЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
02 марта 2016 года дело № 3-476гс15
<...>
Как следует из содержания статьи 30 Закона Украины «Об аренде земли», изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке. частям первой, второй статьи 651 ГК изменение или расторжение договора допускается лишь при согласии сторон, если иное не установлено договором или законом. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом.
<...>
Как определено частью первой статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» (здесь и далее — в редакции, действовавшей на время возникновения спорных правоотношений), одним из существенных условий договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату.
<...>
Как определено условиями договора аренды земельного участка, заключенного между сторонами по делу, арендная плата за землю увеличивается при изменении размера земельного налога в соответствии с законодательством Украины, при этом стороны заключают дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью этого договора (пункт 2.2).
Согласно положениям статьи 288 НК (здесь и далее — в редакции, действовавшей на время возникновения спорных правоотношений) основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого земельного участка. Размер и условия внесения арендной платы устанавливаются в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором. Размер арендной платы устанавливается в договоре аренды, но годовая сумма платежа не может быть меньше: для земель сельскохозяйственного назначения — размера земельного налога, который устанавливается разделом ХІІІ этого Кодекса; для других категорий земель — трехкратного размера земельного налога, который устанавливается этим разделом, и не может превышать, в частности для других земельных участков, предоставленных в аренду, 12 процентов нормативной денежной оценки.
Также следует отметить, что базой налогообложения в соответствии со статьей 271 НК является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным разделом ХІІІ НК.
Из содержания пункта 289.1 статьи 289 НК и части первой статьи 13 Закона Украины «Об оценке земель» следует, что для определения размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности обязательно проводится и используется нормативная денежная оценка земельных участков, которая является капитализированным рентным доходом (доходом, который можно получить из земли как фактора производства в зависимости от качества и места расположения земельного участка), определенным по установленным и утвержденным нормативам ( статья 1 Закона Украины «Об оценке земель»).
В соответствии с положениями статьи 18 Закона Украины «Об оценке земель» нормативная денежная оценка земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов, независимо от их целевого назначения проводится не реже чем один раз в 5 — 7 лет. Техническая документация по нормативной денежной оценке земельных участков в пределах населенных пунктов утверждается соответствующим сельским, поселковым, городским советом (часть первая статьи 23 данного Закона).
Таким образом, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности, а изменение нормативной денежной оценки земельного участка является основанием для пересмотра размера арендной платы, который в любом случае не может быть меньше, чем установлено положениями статьи 288 НК.
