Суть спору
Ця без перебільшення судова епопея стартувала ще на початку 2014 року, коли Харківська міськрада (далі — позивач) звернулася із позовом до ПП «Т» (далі — відповідач) про внесення змін до договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору у редакції позивача. Як стверджував позивач, суб’єкт господарювання ухиляється від укладення такої угоди, що й викликало необхідність перенести спір до суду.
Свої позовні вимоги міськрада обґрунтувала тим, що у зв’язку із затвердженням нею технічної документації з нормативної грошової оцінки (НГО) земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. збільшилась вартість одного квадратного метра переданої відповідачеві в оренду земельної ділянки та розмір її НГО, яка відповідно до п. 289.1 ПКУ використовується при визначенні орендної плати.
Оце, власне, і все. Коротко і зрозуміло. Хто б міг тоді подумати, у яку судову тяганину виллється звичний спір щодо унесення змін до пересічного, здавалося б, господарського договору...
Однак у тому й полягає родзинка таких договорів, що вони водночас зачіпають як приватні, так і публічно-правові інтереси. Адже орендна плата за землі комунальної власності, як відомо, є і договірною сумою, і загальнодержавним (на той час) податком. Тож при розгляді цього спору все сплелося у тісний клубок протиріч, розплутати який намагалися усі судові інстанції аж до найвищої. Поглянемо, що з того вийшло.
Вирішення справи судом
Місцевий господарський суд, відмовляючи у задоволенні позову, зачепився за те, що міськрада при визначенні НГО земельної ділянки, переданої в оренду позивачеві, припустилася низки помилок та перекручень.
Зокрема, з витягу про новий розмір НГО вбачалося, що ділянка відноситься до земель комерційного використання замість земель житлової та громадської забудови. А ця обставина прямо впливає на встановлення так званого коефіцієнта функціонального використання землі (відповідно 2,5 або 1).
Крім того, у проекті додаткової угоди міськрада запропонувала в односторонньому порядку збільшити орендної плати за земельну ділянку до розміру, що дорівнював би 5,6 % НГО, застосування якого суд теж визнав невиправданим.
Апеляційний суд залишив у силі рішення суду першої інстанції, проте його мотиви були дещо іншими. Колегія суддів зосередилася на загальних засадах цивільного законодавства щодо зміни або розірвання договору лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом ( ч. 1 ст. 651 ЦКУ). Разом з тим
договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом ( ч. 2 ст. 651 ЦКУ)
Проте позивач не надав суду доказів істотного порушення договору відповідачем — це по-перше. Спірний договір оренди чи закон не передбачає збільшення розміру НГО землі як підставу для внесення змін до договору — це по-друге. Зміна грошової оцінки землі не є істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору та які відповідно до ст. 652 ЦКУ можуть бути підставою для внесення змін до нього через суд, — це по-третє.
ВГСУ, розглядаючи справу в порядку касаційного оскарження, звернув у інший, публічно-правовий, бік. Зокрема, він зазначив, що НГО земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі. Це спосіб регулювання державою плати за користування землею. НГО земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна НГО земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Водночас ВГСУ постановив, що попередні судові інстанції неповно з’ясували всі обставини справи, які мають значення, скасував усі ухвалені у справі судові рішення та передав її на новий розгляд.
Після цього спір заново пройшов ще одну таку саму дистанцію, причому з тим самим результатом — перша та апеляційна інстанції знову відмовились задовольнити позов Харківської міськради.
Коли ж справа вдруге дісталася до ВГСУ, останній вирішив теж підтримати попередні інстанції, констатувавши, що спірним договором оренди земельної ділянки сторони не передбачили внесення змін до нього без згоди сторін у разі збільшення НГО землі. Вони лише обумовили збільшення розміру орендної плати за землю при зміні розміру земельного податку. При цьому, на думку ВГСУ, зміна органом місцевого самоврядування НГО землі не є законодавчою зміною граничного розміру орендної плати.
Таким чином, ані законодавство, ані умови договору не містять підстав для зобов’язання укласти додаткову угоду до договору про зміну розміру орендної плати без відповідного волевиявлення відповідача. Отже, господарські суди попередніх двох інстанцій дійшли правильного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.
Здавалося б, на цьому можна ставити крапку...
Та епопея з цією справою ще й сьогодні далека від свого остаточного завершення. Адже після того як Харківська міськрада звернулася до Верховного Суду із заявою про перегляд справи, частина її матеріалів була втрачена. А коли ВСУ на початку 2016 року таки вдалося її розглянути, вона повернулася на третє коло цього Дантового пекла для нового розгляду у місцевому госпсуді. На цей час відомо, що останнє слухання справи мало відбутися 21 червня 2017 року в апеляційній інстанції. Тож чим це все скінчиться, наразі передбачити неможливо...
Та не будемо зайвий раз відволікатися, а подивимось краще, що сказав Верховний Суд, намагаючись усунути розбіжності у застосуванні судами норм матеріального права. На жаль, нічого конкретного, що пролило би світло на цю вкрай заплутану справу. ВСУ лише констатував наявність неоднакового застосування судами норм матеріального права.
Дійсно, у одних випадках суди постановляли, що зміна органом місцевого самоврядування НГО землі не є законодавчою зміною граничного розміру орендної плати, яка б вимагала унесення змін до договору оренди у силу закону на підставі ч. 2 ст. 651 ЦКУ. У інших же випадках при розгляді аналогічних спорів суди доходили висновку, що НГО земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна НГО земельної ділянки — підставою для перегляду розміру орендної плати.
Та далі такої очевидної констатації ВСУ не пішов і свого висновку про те, як саме повинна застосовуватися норма права, що була неоднаково застосована, не навів. Натомість він сховався за своє право скасувати судове рішення повністю або частково і передати справу на новий розгляд у разі порушення судом (судами) норми процесуального права, що перешкоджає подальшому провадженню у справі ( п.п. «а» п. 1 ч. другої ст. 11125 ГПКУ).
Інакше кажучи, Верховний Суд вчинив так само, як ВГСУ на першому колі цієї судової епопеї (див. вище), пославшись на неповне з’ясування судами попередніх інстанцій усіх обставин справи, які мають значення.
Думка редакції
Не будемо заглиблюватися у нетрі цивільного та господарсько-процесуального законодавства, з яких, як бачимо, не так уже й легко виплутатися навіть високоповажним суддям. Зосередимось на податковому законодавстві, яке, на наш погляд, відіграє визначальну роль у цьому спорі, що аж надто затягнувся.
Свого часу ми неодноразово звертали вашу увагу на особливості, характерні для такого податку, як орендна плата за землі державної і комунальної форми власності. Річ у тім, що
ані база оподаткування орендною платою, ані ставки цього своєрідного податку, ані порядок його обчислення в ПКУ не обумовлені
Хоча заради справедливості слід згадати про п. 289.1 ПКУ, який передбачає, що НГО земельних ділянок використовується для визначення розміру орендної плати. Однак ця норма аж ніяк не тотожна безпосередньому встановленню бази оподаткування як одного з елементів податків і зборів.
Вам відомо, що обчислення суми будь-якого податку здійснюється шляхом множення бази оподаткування на ставку податку із/без застосуванням(-ня) відповідних коефіцієнтів ( п. 29.1 ПКУ).
Але конкретної ставки орендної плати для тих чи інших категорій земель у ПКУ ви теж не знайдете. Там є лише пересторога (див. ст. 288 ПКУ у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), згідно з якою розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою, зокрема, для несільськогосподарських земель трикратного розміру земельного податку та не може перевищувати 12 % НГО земельної ділянки.
То як тоді за відсутності бази оподаткування та ставки податку платник має розрахувати суму орендної плати? А ніяк! Бо, як ми вже сказали, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, на чому аж тричі наголошує ПКУ (див. пп. 288.4, 288.5 та 288.1). При цьому порядок перегляду орендної плати ст. 15 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV називає однією з істотних умов договору оренди. А типова форма такого договору затверджується Кабміном (див. абзац другий ст. 14 цього Закону).
Ну що ж, нам залишається лише зазирнути до п. 13 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220, який у чинній на той час редакції передбачав, що розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі зміни розмірів земельного податку.
І що це нам дає, запитаєте ви? А те, що затвердження органом місцевого самоврядування нової НГО земель безпосередньо впливає на розмір земельного податку, оскільки базою для його визначення саме і є НГО ( п.п. 271.1.1 ПКУ).
Таким чином, доходимо очевидного висновку, повз який чомусь пройшли усі суди, що силкувалися вирішити обговорюваний сьогодні спір:
зміна НГО земельної ділянки є законодавчою підставою для перегляду розміру орендної плати, а відтак — для внесення змін до договору оренди землі
Не будемо наполягати на тому, що таке внесення може відбуватися в односторонньому порядку, тобто лише за ініціативою міськради як орендодавця на підставі ч. 1 ст. 651 ЦКУ. Проте на сто відсотків упевнені в тому, що у судів були всі підстави задовольнити позов міськради щодо внесення змін до договору, керуючись ч. 2 ст. 651 ЦКУ. Але лише у тому разі, якби вона не хитрувала й не намагалася змінити ще низку умов, що не підлягають коригуванню без обопільної згоди сторін...
Насамкінець зазначимо, що якби аналогічний спір розгорівся цими днями, то розв’язати його можна було б узагалі одним махом. Адже чинна на сьогодні редакція п. 13 Типового договору чітко передбачає, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни граничних розмірів орендної плати, визначених ПКУ, а також зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності.
Крім того, на необхідність укладати договір оренди таких земель саме за кабмінівською типовою формою вказує абзац четвертий п. 288.1 ПКУ.
ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
02 березня 2016 року справа № 3-476гс15
<...> За змістом статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. <...>
Як визначено частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі — у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» — це платіж, який орендар уносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК).
Як визначено умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами у справі, орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законодавства України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід’ємною частиною цього договору (пункт 2.2).
Згідно з положеннями статті 288 ПК (тут і далі — у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення — розміру земельного податку, що встановлюється розділом ХІІІ цього Кодексу; для інших категорій земель — трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом та не може перевищувати, зокрема, для інших земельних ділянок, наданих в оренду, 12 % нормативної грошової оцінки.
Також слід зазначити, що базою оподаткування відповідно до статті 271 ПК є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, установленого розділом ХІІІ ПК.
За змістом пункту 289.1 статті 289 ПК і частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов’язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами ( стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).
Відповідно до положень статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5 — 7 років. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (частина перша статті 23 цього Закону).
Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж установлено положеннями статті 288 ПК.
