* См. «Налоги и бухгалтерский учет», 2016, № 95, с. 10.
Но на практике очень и очень редко владельцы недвижимого имущества, расположенного на государственной или коммунальной земле, пользуются ею на основании оформленного и зарегистрированного права собственности, постоянного пользования или аренды. Подавляющее большинство никаких прав не оформляют и плату за землю, которой пользуются, в бюджет не вносят.
Чьей в этом вины больше — собственно субъектов хозяйствования, которые не торопятся узаконивать фактическое землепользование, местных чиновников, которые безусловно имеют собственный интерес от такой неопределенности прав на землю, или законодателей, которые до умопомрачения усложнили процедуру оформления земли, — сейчас разбираться не будем. Констатируем лишь факт: государство и территориальные громады теряют от этого колоссальные средства.
Но силами одних лишь налоговиков, конечно, если они будут действовать в рамках закона, исправить положение не удастся, ибо закон не дает им соответствующих полномочий. Из-за чего они вынуждены лишь повторять:
использование земельного участка без оформления соответствующего права является нарушением законодательства
И напоминать при этом об ответственности за такое нарушение согласно ст. 144 ЗКУ (см. БЗ 112.01).
А вот у кого действительно есть определенные полномочия, так это у органов местного самоуправления. И в последнее время участились случаи, когда они через суд обязывают фактических землепользователей придерживаться принципа платности использования неоформленных земельных участков.
Посмотрим, как решают подобные земельные споры суды. Причем не в административном, а в хозяйственном судопроизводстве. Вашему вниманию — решение Верховного Суда Украины, которое, как известно, является обязательным для всех субъектов властных полномочий и должно учитываться другими судами общей юрисдикции при применении таких норм права (ст. 11128 ХПКУ).
Суть спора
Харьковский городской совет (далее — истец) обратился в хозяйственный суд с иском к Обществу «М» (далее — ответчик), в котором просил обязать ответчика вернуть в натуре территориальной громаде г. Харькова безосновательно приобретенное имущество — земельный участок, которым ответчик пользуется без достаточного правового основания, и взыскать доходы, полученные от такого безосновательно приобретенного имущества.
Ответчик, возражая против иска, указал, что в 2001 году приобрел право собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, следовательно, имеет законодательно определенное право на земельный участок, на котором расположено его здание. В 2003 году Харьковский городской совет предоставил ответчику согласие на разработку проекта отведения спорного земельного участка для эксплуатации и обслуживания нежилого здания. То есть фактически началась стандартная процедура заключения договора аренды земли коммунальной формы собственности. Однако договор аренды между истцом и ответчиком заключен так и не был.
И, похоже, это долгое время устраивало обе стороны, пока в 2014 году горсовет вдруг не прозрел. ☺ Пользуясь своим правом проводить самоуправленческий контроль за соблюдением требований земельного законодательства ( ст. 189 ЗКУ), специалисты горсовета установили, что тринадцать (!) лет подряд ответчик использует спорный земельный участок без оформления документов на право собственности или право пользования им, а также не начисляет и не уплачивает плату за землю. После чего горсовет и обратился с данным иском в суд. При этом размер дохода, который он просил взыскать с ответчика как полученный последним доход от использования безосновательно приобретенного имущества, был рассчитан в сумме неуплаченной арендной платы за пользование спорным земельным участком за последние три года.
Вот такая нехитрая, зато типичная, фабула спора между местными властителями и субъектом хозяйствования. Что же сказала Фемида?
Решение дела судом
Чаши ее весов качались из стороны в сторону несколько раз. Так, хозяйственный суд первой инстанции, руководствуясь ст. 1212 ГКУ, удовлетворил иск в части взыскания с ответчика доходов, полученных от безосновательно приобретенного имущества. Сумма такого дохода, по его мнению, равна размеру платы за земельный участок коммунальной собственности в форме арендной платы за землю, которую ответчик не уплатил в бюджет.
В свою очередь, апелляционный суд решил, что суд первой инстанции неправомерно применил положения ст. 1212 — 1214 ГКУ к спорным правоотношениям, поскольку ответчик приобрел имущество на достаточных правовых основаниях, способом, не противоречащим гражданскому законодательству, с целью его хранения и использования, с намерением в будущем заключить договор аренды земли. При этом истец (Харьковский горсовет) не предоставил суду доказательств того, что ответчик уклонялся от заключения договора аренды или же иным образом препятствовал действиям истца относительно направления и согласования такого договора.
Высший хозяйственный суд Украины согласился с заключением апелляционного суда об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, отметив, что правовое регулирование отношений, связанных с использованием земельных участков, осуществляется специальным земельным законодательством, которое исключает возможность взыскания с ответчика средств в порядке ст. 1212 — 1214 ГКУ.
Наконец, ВСУ, к которому Харьковский горсовет обратился за пересмотром принятого решения, устраняя неодинаковое применение судом кассационной инстанции норм материального права, решил, что поданное заявление подлежит удовлетворению. Аргументируя такое решение, ВСУ, как говорят, прошел между каплями и остался сухим. ☺
С одной стороны, он признал ошибочным вывод ВХСУ об отказе в удовлетворении исковых требований на основании ст. 1212 — 1214 ГКУ ввиду того, что спорные правоотношения не регулируются указанными нормами права. С другой же стороны, Верховный Суд согласился с ВХСУ в том, что применять здесь следует специальное земельное законодательство. В частности, ст. 156 ЗКУ, по которой собственникам земли возмещаются убытки, причиненные в результате неполучения доходов за период временного неиспользования земельного участка. А размер таких убытков приравнял к не уплаченной ответчиком арендной плате за последние три года перед подачей иска, которую истец мог получить, если бы между ним и ответчиком был заключен договор аренды.
При этом ВСУ отметил, что
ответчик не является собственником/постоянным землепользователем земельного участка, а потому не является субъектом платы за землю в форме земельного налога. Единственная возможная для него форма осуществления платы за землю — арендная плата
Именно поэтому Верховный Суд оставил без внимания утверждение ответчика, что тот уплачивал земельный налог в составе единого налога (ЕН), т. е. пользование землей было не бесплатным.
Мнение редакции
Ни на минуту не сомневаемся, что рассмотренное решение ВСУ будет иметь значительное влияние на субъектов хозяйствования, которые осуществляют фактическое пользование землей без оформления соответствующих прав на нее. И в первую очередь, на представителей упрощенной системы налогообложения, которые тешат себя мыслью, что к ним не может быть никаких претензий, поскольку, пользуясь неоформленной землей, они платят земельный налог в составе ЕН.
Ведь Верховный Суд однозначно констатировал, что лишь полноправные собственники/постоянные пользователи земли являются плательщиками земналога. То есть, продолжая его мысль, можно заключить, что и на освобождение от уплаты земельного налога, в том числе в случае применения упрощенной системы налогообложения, субъекты хозяйствования будут иметь право лишь при условии надлежащего оформления правоустанавливающих документов на землю.
Если же говорить о фактических землепользователях-общесистемщиках, которые часто вместо арендной платы платят земельный налог, то это тоже не снимает с них ответственности. Потому что ставка земельного налога обычно меньше ставки арендной платы, из-за чего местный бюджет недополучает определенные средства. Как следствие, вполне вероятно, что орган местного самоуправления может предъявить аналогичный иск о возмещении нанесенного ущерба и к ним.
О значительной вероятности такого развития событий свидетельствует письмо ГФСУ от 06.02.2017 г. № 2709/7/99-99-12-02-03-17. В нем фискалы проанализировали имеющуюся судебную практику по таким искам, упомянув, кстати, и это решение ВСУ.
Более того, в этом письме главные налоговики обратились к органам местного самоуправления, чтобы те проверили, за все ли коммунальные земли вносится плата в той или иной форме. О том, что местные органы власти имеют полномочия на такую проверку, свидетельствует ст. 33 Закона Украины «О местном самоуправлении» от 21.05.97 г. № 280/97-ВР.
И хотя в письмах от 12.06.2017 г. № 594/6/99-99-12-02-03-15/ІПК и № 595/6/99-99-12-02-03-15/ІПК ГФСУ специально подчеркивает, что при отсутствии определенного законодательством правового режима пользования земельным участком государственное регулирование соблюдения принципа платности пользования землями не относится к полномочиям налоговых органов, мы бы не рекомендовали плательщикам расслабляться ни на миг.
Поэтому советуем владельцам недвижимости, имеющим неоформленные земельные участки, обратиться в органы местного самоуправления с предложением заключить договор аренды. И если вам откажут или, наоборот, начнут процедуру заключения договора, но неоправданно станут медлить с этим, у вас будет аргумент в суде, что вы сделали все, чтобы добиться приобретения статуса плательщика арендной платы за землю под вашей недвижимостью. Тогда уже никто не обвинит вас в причинении вреда органам местного самоуправления из-за отсутствия поступлений в бюджет платы за аренду земли.
ВЕРХОВНЫЙ СУД УКРАИНЫ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
30 ноября 2016 года дело № 922/1008/15
<...>
Устраняя расхождения в применении судом кассационной инстанции норм материального права, Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины считает <...>.
Как усматривается из положений статьи 120 ЗК, возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключения (продления, возобновления) договора аренды земельного участка.
В то же время из содержания статьи 125 ЗК, редакция которой также неоднократно изменялась после принятия этого Кодекса, следует, что право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.
Принимая во внимание положения статьи 125 ЗК, новый собственник земельного участка не освобождается от необходимости оформления права на земельный участок в соответствии с требованиями законодательства.
ООО <...> должным образом не оформило правоотношений относительно пользования спорным земельным участком.
Однако с момента возникновения права собственности на указанное недвижимое имущество у ответчика возникла обязанность оформить и зарегистрировать вещное право на соответствующий земельный участок, расположенный под нежилым зданием.
В соответствии со статьей 206 ЗК использование земли в Украине является платным. Объектом платы за землю является земельный участок. Плата за землю производится в соответствии с законом.
Статьей 14 Налогового кодекса Украины (далее — НК) определено, что плата за землю — это общегосударственный налог, который взимается в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.
Ответчик не является собственником и постоянным землепользователем земельного участка, а потому не является субъектом платы за землю в форме земельного налога, при этом единственная возможная форма осуществления платы за землю для него как для землепользователя — арендная плата ( статьи 14.1.72, 14.1.73 НК).
Размер дохода ответчика в период с 01 января 2012 года до 31 декабря 2014 года был рассчитан истцом как размер платы за земельный участок коммунальной собственности в форме арендной платы за землю, начисляемый и уплачиваемый по регулируемой цене, установленной уполномоченными органами государственной власти и органами местного самоуправления.
Именно эту сумму не получил истец, но мог бы получить в случае заключения между ним и ответчиком договора аренды.
Основания и порядок взыскания средств, которые лицо должно было бы получить при обычных условиях, впрочем, не получило, определены также статьей 22 ГК и частью 2 статьи 224, статьей 225 ХК, по содержанию которых упущенной выгодой считаются доходы, которые лицо могло бы реально получить при обычных обстоятельствах, если бы его право не было нарушено, а вторая сторона соблюдала правила осуществления хозяйственной деятельности.
Возмещение убытков (упущенной выгоды) является видом гражданско-правовой ответственности.
Основания для наступления гражданско-правовой ответственности за нарушение земельного законодательства установлены, в частности, ЗК.
По содержанию статьи 152 ЗК государство обеспечивает гражданам и юридическим лицам равные условия защиты прав собственности на землю. Собственник земельного участка или землепользователь может требовать устранения любых нарушений его прав на землю, даже если эти нарушения не связаны с лишением права обладания земельным участком, и возмещения нанесенного ущерба.
В то же время в соответствии со статьей 156 ЗК собственникам земли и землепользователям возмещаются убытки, причиненные в результате, в частности, неполучения доходов за период временного неиспользования земельного участка.
Согласно статье 157 ЗК возмещение убытков собственникам земли и землепользователям осуществляют юридические лица, которые используют земельные участки, а также юридические лица, деятельность которых ограничивает права собственников и землепользователей.
Судом первой инстанции установлен факт причинения Харьковскому городскому совету вреда в виде не уплаченной ответчиком за период с 01 января 2012 года по 31 декабря 2014 года арендной платы в размере <...> грн., которую истец мог бы получить в случае заключения между ним и ответчиком договора аренды.
Судом также установлено, что <...> со времени возникновения права собственности на <...> недвижимое имущество у ответчика возникла обязанность заключить и зарегистрировать договор аренды на соответствующий земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество.
Фактически ответчиком только получено решение о предоставлении согласия на разработку проекта отведения земельного участка и разработан такой проект отведения. При этом ответчик не совершил действий, направленных на заключение договора аренды с истцом, невзирая на то, что решением <...> Харьковского городского совета <...>, которым ООО <...> предоставлено согласие на разработку проекта отведения земельного участка, ответчик предупрежден о необходимости совершения конкретных действий с целью заключения соответствующего договора, несмотря на осуществление ответчиком фактического землепользования с 2001 года.
Вред в размере <...> грн. был причинен истцу в результате такого противоправного поведения ООО.
Учитывая изложенное, исковые требования Харьковского городского совета о взыскании с ООО <...> грн. основываются на требованиях закона.
