* Див. «Податки та бухгалтерський облік», 2016, № 95, с. 10.
Та на практиці дуже й дуже рідко власники нерухомого майна, розташованого на державній чи комунальній землі, користуються нею на підставі оформленого та зареєстрованого права власності, постійного користування або оренди. Переважна більшість жодних прав не оформлює і плату за землю, якою користується, до бюджету не вносить.
Чиєї в цьому вини більше — власне суб’єктів господарювання, що не квапляться узаконювати фактичне землекористування, місцевих чиновників, які, безумовно, мають власний інтерес від такої невизначеності прав на землю, чи законодавця, що до нестями ускладнив процедуру оформлення землі, — зараз розбиратися не будемо. Констатуємо лише факт: держава та територіальні громади втрачають від цього колосальні кошти.
Та силами одних лише податківців, звісно, якщо вони будуть діяти в межах закону, виправити становище не вдасться, бо закон не дає їм відповідних повноважень. Через що вони змушені лише повторювати:
використання земельної ділянки без оформлення відповідного права є порушенням законодавства
І нагадувати при цьому про відповідальність за таке порушення згідно зі ст. 144 ЗКУ (див. БЗ 112.01).
А от у кого дійсно є певні повноваження, так це у органів місцевого самоврядування. І останнім часом почастішали випадки, коли вони через суд зобов’язують фактичних землекористувачів дотримуватися принципу платності використання неоформлених земельних ділянок.
Поглянемо, як вирішують подібні земельні спори суди. Причому не у адміністративному, а у господарському судочинстві. До вашої уваги — рішення Верховного Суду України, яке, як відомо, є обов’язковим для всіх суб’єктів владних повноважень та має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права ( ст. 11128 ГПКУ).
Суть спору
Харківська міська рада (далі — позивач) звернулася до господарського суду з позовом до Товариства «М» (далі — відповідач), в якому просила зобов’язати відповідача повернути в натурі територіальній громаді м. Харкова безпідставно набуте майно — земельну ділянку, якою відповідач користується без достатньої правової підстави, та стягнути доходи, отримані від такого безпідставно набутого майна.
Відповідач, заперечуючи проти позову, зазначив, що у 2001 році набув права власності на нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці, отже, має законодавчо визначене право на земельну ділянку, на якій розташована його будівля. У 2003 році Харківська міська рада надала відповідачу згоду на розробку проекту відведення спірної земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі. Тобто фактично розпочалася стандартна процедура укладення договору оренди землі комунальної форми власності. Проте договір оренди між позивачем та відповідачем укладено так і не було.
І схоже, це довгий час улаштовувало обидві сторони, доки у 2014 році міськрада раптом не прозріла. ☺ Користуючись своїм правом проводити самоврядний контроль за додержанням вимог земельного законодавства ( ст. 189 ЗКУ), фахівці міськради встановили, що тринадцять (!) років поспіль відповідач використовує спірну земельну ділянку без оформлення документів на право власності або право користування нею і не нараховує та не сплачує плату за землю. Після чого міськрада й звернулася з цим позовом до суду. Розмір доходу, який вона просила стягнути з відповідача як отриманий останнім дохід від використання безпідставно набутого майна, був розрахований у сумі несплаченої орендної плати за користування спірною земельною ділянкою за останні три роки.
Отака нехитра, зате типова, фабула спору між місцевими владниками і суб’єктом гоподарювання. Що ж сказала Феміда?
Рішення справи судом
Шальки її терезів хиталися з боку в бік кілька разів.
Так, господарський суд першої інстанції, керуючись ст. 1212 ЦКУ, задовольнив позов у частині стягнення з відповідача доходів, отриманих від безпідставно набутого майна. Сума такого доходу, на його думку, дорівнює розміру плати за земельну ділянку комунальної власності у формі орендної плати за землю, яку відповідач не сплатив до бюджету.
У свою чергу, апеляційний суд вирішив, що суд першої інстанції неправомірно застосував положення ст. 1212 — 1214 ЦКУ до спірних правовідносин, оскільки відповідач набув майно за існування достатніх правових підстав, у спосіб, що не суперечить цивільному законодавству, з метою його зберігання та використання, з наміром у майбутньому укласти договір оренди землі. При цьому позивач (Харківська міськрада) не надав суду доказів того, що відповідач ухилявся від укладення договору оренди або ж іншим чином перешкоджав діям позивача щодо направлення та узгодження такого договору.
Вищий господарський суд України погодився з висновком апеляційного суду про відмову у задоволенні заявлених позовних вимог, зазначивши, що правове регулювання відносин, пов’язаних із використанням земельних ділянок, здійснюється спеціальним земельним законодавством, що виключає можливість стягнення з відповідача коштів у порядку ст. 1212 — 1214 ЦКУ.
Нарешті, ВСУ, до якого Харківська міськрада звернулася за переглядом прийнятого рішення, усуваючи розбіжності у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права, вирішив, що подана заява підлягає задоволенню. Аргументуючи таке рішення, ВСУ, як то кажуть, пройшов між краплями і залишився сухим. ☺
З одного боку, він визнав помилковим висновок ВГСУ про відмову у задоволенні позовних вимог на підставі ст. 1212 — 1214 ЦКУ з огляду на те, що спірні правовідносини не регулюються зазначеними нормами права. З іншого ж боку, Верховний Суд погодився з ВГСУ в тому, що застосовувати тут слід спеціальне земельне законодавство. Зокрема, ст. 156 ЗКУ, за якою власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки. А розмір таких збитків прирівняв до несплаченої відповідачем орендної плати за останні три роки перед поданням позову, яку позивач міг отримати, якби між ним і відповідачем був укладений договір оренди.
При цьому ВСУ наголосив, що
відповідач не є власником/постійним землекористувачем земельної ділянки, а тому не є суб’єктом плати за землю у формі земельного податку. Єдина можлива для нього форма здійснення плати за землю — орендна плата
Саме через це Верховний Суд залишив поза увагою твердження відповідача, що той сплачував земельний податок у складі єдиного податку (ЄП), тобто користування землею було не безоплатним.
Думка редакції
Не маємо жодного сумніву, що розглянуте рішення ВСУ матиме значний вплив на суб’єктів господарювання, які здійснюють фактичне користування землею без оформлення відповідних прав на неї. І в першу чергу, на представників спрощеної системи оподаткування, які тішать себе думкою, що до них не може бути жодних претензій, оскільки користуючись неоформленою землею, вони сплачують земельний податок у складі ЄП.
Адже Верховний Суд однозначно констатував, що лише повноправні власники/постійні користувачі землі є платниками земподатку. Тобто, продовжуючи його думку, можна дійти висновку, що й на звільнення від сплати земельного податку, у тому числі у разі застосування спрощеної системи оподаткування, суб’єкти господарювання матимуть право лише за умови належного оформлення правовстановлюючих документів на землю.
Якщо ж говорити про фактичних землекористувачів-загальносистемників, які часто-густо замість орендної плати сплачують земельний податок, то це теж не знімає з них відповідальності. Бо ставка земельного податку зазвичай менша від ставки орендної плати, через що місцевий бюджет недоотримує певні кошти. Як наслідок, цілком імовірно, що орган місцевого самоврядування може пред’явити аналогічний позов про відшкодування завданих збитків і до них.
Про високу вірогідність такого розвитку подій свідчить лист ДФСУ від 06.02.2017 р. № 2709/7/99-99-12-02-03-17, де фіскали проаналізували наявну судову практику за такими позовами, згадавши, до речі, й рішення ВСУ, яке ми тут коментуємо.
Більш того, у цьому листі головні податківці звернулися до органів місцевого самоврядування, щоб ті перевірили, чи за всі комунальні землі уноситься плата у тій чи іншій формі. Про те, що місцеві органи влади мають повноваження на таку перевірку, свідчить ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування» від 21.05.97 р. № 280/97-ВР.
І хоча в листах від 12.06.2017 р. № 594/6/99-99-12-02-03-15/ІПК і № 595/6/99-99-12-02-03-15/ІПК ДФСУ спеціально підкреслює, що за відсутності визначеного законодавством правового режиму користування земельною ділянкою державне регулювання дотримання принципу платності користування землями не належить до повноважень податкових органів, ми б не рекомендували платникам розслаблятися ані на мить.
Тож радимо власникам нерухомості, які мають неоформлені земельні ділянки, звернутися до органів місцевого самоврядування з пропозицією укласти договір оренди. І якщо вам відмовлять чи навпаки розпочнуть процедуру укладання договору, але невиправдано зволікатимуть із цим, у вас буде аргумент у суді, що ви зробили все, щоб домогтися набуття статусу платника орендної плати за землю під вашою нерухомістю. Тоді вже ніхто не звинуватить вас у завданні шкоди органам місцевого самоврядування через відсутність надходжень до бюджету плати за оренду землі.
ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
30 листопада 2016 року справа № 922/1008/15
<...>
Усуваючи розбіжності у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права, Судова палата у господарських справах Верховного Суду України вважає <...>.
Правовий механізм переходу прав на землю, пов’язаний із переходом права на будинок, будівлю або споруду, викладено у статті 120 Земельного кодексу України 2001 року (далі — ЗК). Правила визначення належності земельної ділянки у разі відчуження розташованих на ній будинків, будівель або споруд з часу прийняття ЗК змінювалися неодноразово.
Виходячи зі змісту всіх редакцій статті 120 ЗК, норма щодо переходу права на земельну ділянку у разі переходу права на будинок, будівлю і споруду може бути застосована у випадках, якщо земельна ділянка перебуває у власності або у користуванні колишнього власника будівлі.
Як вбачається із положень статті 120 ЗК, виникнення права власності на об’єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.
Водночас зі змісту статті 125 ЗК, редакція якої також неодноразово змінювалася після прийняття цього Кодексу, випливає, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають із моменту державної реєстрації цих прав.
Зважаючи на положення статті 125 ЗК, новий власник земельної ділянки не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до вимог законодавства.
ТОВ <...> належним чином не оформило правовідносин щодо користування спірною земельною ділянкою.
Проте з моменту виникнення права власності на зазначене нерухоме майно у відповідача виник обов’язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під нежитловою будівлею.
Відповідно до статті 206 ЗК використання землі в Україні є платним. Об’єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Статтею 14 Податкового кодексу України (далі — ПК) визначено, що плата за землю — це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Відповідач не є власником і постійним землекористувачем земельної ділянки, а тому не є суб’єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього як землекористувача — орендна плата ( статті 14.1.72, 14.1.73 ПК).
Розмір доходу відповідача за період із 01 січня 2012 року до 31 грудня 2014 року було розраховано позивачем як розмір плати за земельну ділянку комунальної власності у формі орендної плати за землю, який нараховується і сплачується за регульованою ціною, встановленою уповноваженими органами державної влади та органами місцевого самоврядування.
Саме цю суму не отримав позивач, але міг би отримати в разі укладення між ним і відповідачем договору оренди.
Підстави та порядок стягнення коштів, які особа мала би отримати за звичайних умов, втім не отримала, визначено також статтею 22 ЦК та частиною 2 статті 224, статтею 225 ГК, за змістом яких упущеною вигодою вважаються доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене, а друга сторона додержувалася правил здійснення господарської діяльності.
Відшкодування збитків (упущеної вигоди) є видом цивільно-правової відповідальності.
Підстави для настання цивільно-правової відповідальності за порушення земельного законодавства встановлено, зокрема, ЗК.
За змістом статті 152 ЗК держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Водночас відповідно до статті 156 ЗК власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок, зокрема, неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
Згідно зі статтею 157 ЗК відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам здійснюють юридичні особи, які використовують земельні ділянки, а також юридичні особи, діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів.
Судом першої інстанції встановлено факт заподіяння Харківській міській раді шкоди у вигляді несплаченої відповідачем за період із 01 січня 2012 року по 31 грудня 2014 року орендної плати у розмірі <...> грн., яку позивач міг би отримати у разі укладення між ним і відповідачем договору оренди.
Судом також встановлено, що <...> з часу виникнення права власності на <...> нерухоме майно у відповідача виник обов’язок укласти та зареєструвати договір оренди на відповідну земельну ділянку, на якій розташовано нерухоме майно.
Фактично відповідачем лише отримано рішення про надання згоди на розробку проекту відведення земельної ділянки та розроблено такий проект відведення. При цьому відповідач не вчинив дій, спрямованих на укладення договору оренди з позивачем, незважаючи на те, що рішенням <...> Харківської міської ради <...>, яким ТОВ <...> надано згоду на розробку проекту відведення земельної ділянки, відповідача попереджено про необхідність вчинення конкретних дій з метою укладення відповідного договору, незважаючи на здійснення відповідачем фактичного землекористування з 2001 року.
Шкоду в розмірі <...> грн. було заподіяно позивачеві внаслідок такої протиправної поведінки ТОВ <...>.
З огляду на викладене позовні вимоги Харківської міської ради про стягнення з ТОВ <...> грн. ґрунтуються на вимогах закону.
