Юрлицо на ЕН сдает в аренду ссудное жилье

В избранном В избранное
Печать
Голенко Александр, шеф-редактор
Налоги и бухгалтерский учет Ноябрь, 2017/№ 96
Может ли юрлицо на третьей группе ЕН сдавать в аренду жилую недвижимость, полученную от физических лиц по договору ссуды?

Начнем «за здравие»: законодательство подобную схему не запрещает. Но.

Но в конце мы еще перечислим все аргументы «за упокой»...☹

Смотрите. Правоотношения по договору ссуды урегулированы в ст. 827 — 836 ГКУ и похожи на отношения аренды (найма) имущества (сходства и отличия подробно рассмотрены в «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 82, с. 13).

Главная отличительная черта — ссудодатель передает имущество пользователю по договору ссуды — внимание! — составляемому обязательно в письменной форме (ч. 2 ст. 828 ГКУ) — внимание еще раз! — передает его бесплатно. И в этом заключаются, с одной стороны — выгоды такого варианта передачи имущества в срочное пользование, а с другой — этим порождаются соответствующие риски.

Что касается вашего права как пользователя имущества (в данном случае — жилья), полученного в ссуду, в свою очередь передавать его в аренду третьим лицам.

Согласно ч. 3 ст. 827 ГКУ, к договору ссуды применяются положения гл. 58 «Наем (Аренда)» ГКУ. При этом ч. 1 ст. 774 ГКУ разрешает так называемый поднаем только при наличии в договоре найма (а в вашем случае — договоре ссуды) согласия арендодателя (в вашем случае — ссудодателя). То есть в вашем договоре ссуды должно быть записано положение о согласии ссудодателя жилья на то, что вы будете сдавать последнее в аренду третьим лицам.

На этом «заздравная» часть ответа на ваш вопрос заканчивается...

А теперь о рисках.

Во-первых, о бесплатности. Поскольку из договора ссуды очевиден факт получения вами актива бесплатно (!), то согласно п. 292.3 НКУ в суммы вашего ЕН-дохода подлежит включению — внимание! — стоимость бесплатно полученных в течение отчетного периода товаров (работ, услуг). И хотя речь при этом не идет об обложении ЕН стоимости самой квартиры (ведь ее собственник не меняется) — этот момент мы обсуждали в «Налоги и бухгалтерский учет», 2016, № 89, с. 26 — тем не менее стоимость продажи бесплатно полученных «услуг ссуды» (согласно «резиновому» определению п.п. 14.1.203 НКУ) включить в состав доходов и соответственно уплатить ЕН с такой суммы вам таки придется.

Налоговики в 108.01.02 БЗ требуют рассчитывать такой доход исходя из обычных цен.

В вашей ситуации контролеры смогут плясать от Методики определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденной постановлением КМУ от 29.12.2010 г. 1253. Да еще при этом на голубом глазу сошлются (через ч. 3 ст. 827 ГКУ) на гл. 58 ГКУ...

И получится у вас «двойное налогообложение» с уплатой ЕН:

(1) за бесплатные услуги ссуды вам жилья,

(2) за реально полученные вами доходы от сдачи жилья в аренду. ☹

Во-вторых, согласно абзацу третьему п.п. 266.4.3 НКУ вашему ссудодателю-«альтруисту» придется платить «недвижимый» налог без льгот (предусмотренных п. 266.4 НКУ) — т. е. со всей общей площади своего объекта жилой недвижимости. И пусть формально нельзя утверждать, что он использует жилье с целью получения доходов (ведь договор ссуды оплаты не предусматривает), но здесь наверняка перевесит прямое упоминание ссуды в указанном абзаце (наряду с арендой и лизингом).

И в заключение «в-третьих». Описанная ситуация, когда физлицо, вместо того чтобы получать доходы от сдачи в аренду своей квартиры самостоятельно, передает ее юрлицу — причем «безвозмездно, т. е. даром» — да еще письменно согласившись при этом (в договоре) с тем, что доходы от аренды будет получать юрлицо, — такая ситуация будет выглядеть подозрительной для любого фискала. ☹ Еще больше вы рискуете, если физлиц — ссудодателей жилья у вас несколько.

В общем, семь раз подумайте, прежде чем работать по такой схеме...

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить