Темы статей
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Продаем недвижимость, «экономя» на НДФЛ и ВС

Ушакова Лилия, эксперт по вопросам оплаты труда
Налоги & бухучет Апрель, 2018/№ 28
Печать
Хорошо, если недвижимость, продаваемая физлицом, не облагается НДФЛ и ВС. Но что делать, если НКУ требует уплаты налога, а платить так не хочется? Ведь если стоимость недвижимости высока, суммы получаются внушительными. Уменьшенная ставка НДФЛ (5 %) — слабое утешение для продавца. Поэтому вполне естественным выглядит стремление хозяйствующего субъекта, знающего цену своим заработанным деньгам, сэкономить путем грамотного оформления операции и без нарушения закона. Предлагаем вам воспользоваться одной схемой, основанной исключительно на нормах закона. Ничего криминального! Для начала немного теории, которая поможет нам с вами четко определить ситуации, в которых есть смысл применять нашу минимизирующую схему.

Недвижимость. Порядок налогообложения

И сразу с главного. В налогооблагаемый доход физлица попадают не все доходы от продажи недвижимого имущества, а только их часть, размер которой определяется согласно положениям ст. 172 НКУ. Это прямо указано в п.п. 164.2.4 НКУ.

Поэтому все внимание на ст. 172 НКУ.

Так, не облагаются НДФЛ (и соответственно ВС тоже) доходы от продажи не чаще 1 раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего норму бесплатной передачи, определенную ст. 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения, и при условии, что такое имущество:

находилось в собственности более 3 лет

либо

было унаследовано.

Это прямо указано в п. 172.1 НКУ.

Если же физлицо продает в отчетном году второй и более объект недвижимости, указанный в п. 172.1 НКУ, либо объект недвижимости, который в п. 172.1 НКУ не назван (например, нежилое помещение), или объект незавершенного строительства, то доход, полученный от такой продажи, войдет в состав его налогооблагаемого дохода.

Также подлежит обложению НДФЛ и ВС доход от продажи объекта недвижимого имущества, указанного в п. 172.1 НКУ, который находился в собственности менее трех лет и при этом не был унаследован налогоплательщиком.

В базу обложения НДФЛ и ВС доход от продажи облагаемой недвижимости попадет в сумме, равной «продажной» цене, указанной в договоре купли-продажи,

но не ниже оценочной стоимости такого объекта

Это требование п. 172.3 НКУ.

Ну и пару слов о ставках. Если облагаемую недвижимость продает физлицо-резидент, то к базе обложения такого дохода применяйте ставку НДФЛ — 5 %, ВС — 1,5 %.

Итак, когда возникают НДФЛ и ВС при продаже недвижимости, мы с вами выяснили. Пора поговорить об экономии. ☺

Уходим от налога и сбора

Ситуация. Предприятие хочет купить недвижимость у физлица, например, нежилое помещение. Недвижимость дорогостоящая, соответственно и сумма НДФЛ с ВС «кругленькая» получается. Как быть? Можно поступить так.

Предприятие (покупатель) и физлицо (продавец) создают ООО, выступая его учредителями в равных долях (50/50). В качестве взноса в уставный фонд такого ООО:

физлицо вносит недвижимость, которую оно хотело продать предприятию по реальной продажной стоимости. В обмен на взнос в уставный капитал учредитель получает корпоративные права. Размер их равен стоимости переданного имущества. При этом такие

корпоративные права никоим образом не «привязаны» к переданным объектам

То есть взнос в уставный фонд измеряется не конкретными объектами, а их стоимостью на момент передачи. Полученные активы становятся собственностью ООО.

Кстати, денежная оценка вклада участника общества производится самими участниками по их согласованию (ч. 2 ст. 13 Закона о хозобществах). Так что вопросов здесь быть не должно;

предприятие вносит денежные средства, которые оно собиралось заплатить за эту недвижимость.

Теперь смотрим на такие действия со стороны НКУ.

Сумма имущественного взноса физлица в уставный фонд юрлица — эмитента корпоративных прав в обмен на такие права не облагается НДФЛ и ВС (см. п.п. 165.1.44 НКУ). Однако такое юрлицо (вновь созданное ООО) обязано отразить сумму имущественного взноса физлица в разд. I Налогового расчета по форме № 1ДФ с признаком дохода «178», а также в разд. II формы № 1ДФ по строке «Військовий збір» в общей сумме доходов, начисленных физлицам в отчетном квартале.

Все спокойно в этом случае и со сбором в Пенсионный фонд. Ведь объектом обложения пенсионным сбором является стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи недвижимого имущества (ст. 2 Закона № 400). В нашем же случае такой договор купли-продажи отсутствует.

Уставный фонд сформирован? Замечательно! Пора физлицу продавать свою долю в уставном капитале самому ООО.

Важно! Продавая долю в уставном фонде, физлицо получает инвестиционный доход. По общему правилу учет общего финансового результата операций с инвестактивами физлицо — плательщик налога ведет самостоятельно (п.п. 170.2.1 НКУ). Отчетным периодом для целей налогообложения таких операций является календарный год.

То есть ООО, приобретая долю у участника и выплачивая ему денежные средства, не начисляет и не уплачивает в бюджет ни НДФЛ, ни ВС с такого дохода. Однако оно обязано отразить сумму этого дохода в Налоговом расчете по форме № 1ДФ:

— в разделе I отдельной строкой с налоговым номером участника с признаком дохода «112»;

— в разделе II по строке «Військовий збір» в общей сумме доходов, начисленных/выплаченных физлицам в отчетном квартале.

В свою очередь, физлицо-участник по результатам года, в котором им получен инвестиционный доход, в годовой декларации об имущественном состоянии и доходах обязан сам определить инвестиционную прибыль (разность между суммой дохода (денежных средств, полученных участником при продаже доли) и суммой расходов (стоимостью внесенного имущества в уставный фонд)) и рассчитать обязательства по НДФЛ и ВС.

Чему же будет равна инвестприбыль по данной операции?

Конечно же, 0 грн. Ведь сколько участник внес, столько и получил обратно. Правда, вносил он имущество, а получил обратно деньги... ☺ А если прибыли нет, то и облагать НДФЛ и ВС нечего.

Затем ООО может уменьшить размер своего уставного капитала на выкупленную у физлица долю согласно ст. 53 Закона о хозобществах. А через некоторое время ООО присоединяется к юрлицу и забирает в свою собственность имущество, внесенное ранее физлицом.

Подробно о формировании уставного капитала ООО читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 77.

Заметим, что подобной схемой можно воспользоваться и в случае, если облагаемую недвижимость у физлица хочет купить другое физлицо. При таком развитии событий физлица также могут создать ООО с равными долями (50/50). Затем физлицо, которое внесло недвижимость, продает корпоративные права другому физлицу, а тот через время «закрывает» ООО, получая недвижимость.

Также имеет право на жизнь вариант, когда физлицо-продавец создает ООО, внося в качестве взноса в уставный фонд недвижимость, а затем (уже как юрлицо) продает эту недвижимость другому физлицу-покупателю.

Работает эта схема и в случае продажи движимого облагаемого имущества. Так что дерзайте! И все у вас получится!

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше