Недвижимость. Порядок налогообложения
И сразу с главного. В налогооблагаемый доход физлица попадают не все доходы от продажи недвижимого имущества, а только их часть, размер которой определяется согласно положениям ст. 172 НКУ. Это прямо указано в п.п. 164.2.4 НКУ.
Поэтому все внимание на ст. 172 НКУ.
Так, не облагаются НДФЛ (и соответственно ВС тоже) доходы от продажи не чаще 1 раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего норму бесплатной передачи, определенную ст. 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения, и при условии, что такое имущество:
— находилось в собственности более 3 лет
либо
— было унаследовано.
Это прямо указано в п. 172.1 НКУ.
Если же физлицо продает в отчетном году второй и более объект недвижимости, указанный в п. 172.1 НКУ, либо объект недвижимости, который в п. 172.1 НКУ не назван (например, нежилое помещение), или объект незавершенного строительства, то доход, полученный от такой продажи, войдет в состав его налогооблагаемого дохода.
Также подлежит обложению НДФЛ и ВС доход от продажи объекта недвижимого имущества, указанного в п. 172.1 НКУ, который находился в собственности менее трех лет и при этом не был унаследован налогоплательщиком.
В базу обложения НДФЛ и ВС доход от продажи облагаемой недвижимости попадет в сумме, равной «продажной» цене, указанной в договоре купли-продажи,
но не ниже оценочной стоимости такого объекта
Это требование п. 172.3 НКУ.
Ну и пару слов о ставках. Если облагаемую недвижимость продает физлицо-резидент, то к базе обложения такого дохода применяйте ставку НДФЛ — 5 %, ВС — 1,5 %.
Итак, когда возникают НДФЛ и ВС при продаже недвижимости, мы с вами выяснили. Пора поговорить об экономии. ☺
Уходим от налога и сбора
Ситуация. Предприятие хочет купить недвижимость у физлица, например, нежилое помещение. Недвижимость дорогостоящая, соответственно и сумма НДФЛ с ВС «кругленькая» получается. Как быть? Можно поступить так.
Предприятие (покупатель) и физлицо (продавец) создают ООО, выступая его учредителями в равных долях (50/50). В качестве взноса в уставный фонд такого ООО:
— физлицо вносит недвижимость, которую оно хотело продать предприятию по реальной продажной стоимости. В обмен на взнос в уставный капитал учредитель получает корпоративные права. Размер их равен стоимости переданного имущества. При этом такие
корпоративные права никоим образом не «привязаны» к переданным объектам
То есть взнос в уставный фонд измеряется не конкретными объектами, а их стоимостью на момент передачи. Полученные активы становятся собственностью ООО.
Кстати, денежная оценка вклада участника общества производится самими участниками по их согласованию (ч. 2 ст. 13 Закона о хозобществах). Так что вопросов здесь быть не должно;
— предприятие вносит денежные средства, которые оно собиралось заплатить за эту недвижимость.
Теперь смотрим на такие действия со стороны НКУ.
Сумма имущественного взноса физлица в уставный фонд юрлица — эмитента корпоративных прав в обмен на такие права не облагается НДФЛ и ВС (см. п.п. 165.1.44 НКУ). Однако такое юрлицо (вновь созданное ООО) обязано отразить сумму имущественного взноса физлица в разд. I Налогового расчета по форме № 1ДФ с признаком дохода «178», а также в разд. II формы № 1ДФ по строке «Військовий збір» в общей сумме доходов, начисленных физлицам в отчетном квартале.
Все спокойно в этом случае и со сбором в Пенсионный фонд. Ведь объектом обложения пенсионным сбором является стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи недвижимого имущества (ст. 2 Закона № 400). В нашем же случае такой договор купли-продажи отсутствует.
Уставный фонд сформирован? Замечательно! Пора физлицу продавать свою долю в уставном капитале самому ООО.
Важно! Продавая долю в уставном фонде, физлицо получает инвестиционный доход. По общему правилу учет общего финансового результата операций с инвестактивами физлицо — плательщик налога ведет самостоятельно (п.п. 170.2.1 НКУ). Отчетным периодом для целей налогообложения таких операций является календарный год.
То есть ООО, приобретая долю у участника и выплачивая ему денежные средства, не начисляет и не уплачивает в бюджет ни НДФЛ, ни ВС с такого дохода. Однако оно обязано отразить сумму этого дохода в Налоговом расчете по форме № 1ДФ:
— в разделе I отдельной строкой с налоговым номером участника с признаком дохода «112»;
— в разделе II по строке «Військовий збір» в общей сумме доходов, начисленных/выплаченных физлицам в отчетном квартале.
В свою очередь, физлицо-участник по результатам года, в котором им получен инвестиционный доход, в годовой декларации об имущественном состоянии и доходах обязан сам определить инвестиционную прибыль (разность между суммой дохода (денежных средств, полученных участником при продаже доли) и суммой расходов (стоимостью внесенного имущества в уставный фонд)) и рассчитать обязательства по НДФЛ и ВС.
Чему же будет равна инвестприбыль по данной операции?
Конечно же, 0 грн. Ведь сколько участник внес, столько и получил обратно. Правда, вносил он имущество, а получил обратно деньги... ☺ А если прибыли нет, то и облагать НДФЛ и ВС нечего.
Затем ООО может уменьшить размер своего уставного капитала на выкупленную у физлица долю согласно ст. 53 Закона о хозобществах. А через некоторое время ООО присоединяется к юрлицу и забирает в свою собственность имущество, внесенное ранее физлицом.
Подробно о формировании уставного капитала ООО читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 77.
Заметим, что подобной схемой можно воспользоваться и в случае, если облагаемую недвижимость у физлица хочет купить другое физлицо. При таком развитии событий физлица также могут создать ООО с равными долями (50/50). Затем физлицо, которое внесло недвижимость, продает корпоративные права другому физлицу, а тот через время «закрывает» ООО, получая недвижимость.
Также имеет право на жизнь вариант, когда физлицо-продавец создает ООО, внося в качестве взноса в уставный фонд недвижимость, а затем (уже как юрлицо) продает эту недвижимость другому физлицу-покупателю.
Работает эта схема и в случае продажи движимого облагаемого имущества. Так что дерзайте! И все у вас получится!
