Нерухомість. Порядок оподаткування
І відразу з головного. В оподатковуваний дохід фізособи потрапляють не всі доходи від продажу нерухомого майна, а лише їх частина, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 ПКУ. Це прямо зазначено в п.п. 164.2.4 ПКУ.
Тож вся увага на ст. 172 ПКУ.
Так, не обкладаються ПДФО (і відповідно ВЗ теж) доходи від продажу не частіше 1 разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови, що таке майно:
— перебувало у власності більше трьох років
або
— було успадковане.
Це прямо вказано в п. 172.1 ПКУ.
Якщо ж фізособа продає у звітному році другий і більше об’єкт нерухомості, зазначений у п. 172.1 ПКУ, або об’єкт нерухомості, який у п. 172.1 ПКУ не названий (наприклад, нежитлове приміщення), або об’єкт незавершеного будівництва, то дохід, отриманий від такого продажу, увійде до складу її оподатковуваного доходу.
Також підлягає обкладенню ПДФО і ВЗ дохід від продажу об’єкта нерухомого майна, зазначеного в п. 172.1 ПКУ, який перебував у власності менше трьох років і при цьому не був успадкований платником податків.
До бази обкладення ПДФО і ВЗ дохід від продажу оподатковуваної нерухомості потрапить у сумі, що дорівнює «продажній» ціні, зазначеній у договорі купівлі-продажу,
але не нижче оціночної вартості такого об’єкта
Це вимога п. 172.3 ПКУ.
Ну і декілька слів про ставки. Якщо оподатковувану нерухомість продає фізособа-резидент, то до бази обкладення такого доходу застосовуйте ставку ПДФО 5 %, ВЗ — 1,5 %.
Отже, коли виникає ПДФО і ВЗ при продажу нерухомості, ми з вами з’ясували. Час поговорити про економію. ☺
Уникаємо податку і збору
Ситуація. Підприємство хоче придбати нерухомість у фізособи, наприклад, нежитлове приміщення.
Нерухомість дорога, відповідно і сума ПДФО із ВЗ «кругленька» виходить. Як бути?
Можна вчинити так.
Підприємство (покупець) і фізособа (продавець) створюють ТОВ, виступаючи його засновниками в рівних частках (50/50). Як внесок до статутного фонду такого ТОВ:
— фізособа вносить нерухомість, яку вона хотіла продати підприємству за реальною продажною вартістю. В обмін на внесок у статутний капітал засновник отримує корпоративні права. Розмір їх дорівнює вартості переданого майна. При цьому такі
корпоративні права жодним чином не «прив’язані» до переданих об’єктів
Тобто внесок до статутного фонду вимірюється не конкретними об’єктами, а їх вартістю на момент передачі. Отримані активи стають власністю ТОВ.
До речі, грошова оцінка вкладу учасника товариства здійснюється самими учасниками за їх погодженням (ч. 2 ст. 13 Закону про госптовариства). Тож запитань тут бути не повинно;
— підприємство вносить грошові кошти, які воно збиралося заплатити за цю нерухомість.
Тепер дивимося на такі дії з боку ПКУ.
Сума майнового внеску фізособи до статутного фонду юрособи — емітента корпоративних прав, в обмін на такі права, не обкладається ПДФО і ВЗ (див. п.п. 165.1.44 ПКУ). Проте така юрособа (новостворене ТОВ) зобов’язана відобразити суму майнового внеску фізособи в розд. I Податкового розрахунку за формою № 1ДФ з ознакою доходу «178», а також у розд. II форми № 1ДФ за рядком «Військовий збір» у загальній сумі доходів, нарахованих фізособам у звітному кварталі.
Усе спокійно в цьому випадку і зі збором до Пенсійного фонду. Адже об’єктом обкладення пенсійним збором є вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу нерухомого майна (ст. 2 Закону № 400). У нашому ж випадку такий договір купівлі-продажу відсутній.
Статутний фонд сформований? Чудово! Час фізособі продавати свою частку в статутному капіталі самому ТОВ.
Важливо! Продаючи частку в статутному фонді, фізособа отримує інвестиційний дохід. За загальним правилом облік фінансового результату операцій з інвестактивами фізособа — платник податку веде самостійно (п.п. 170.2.1 ПКУ). Звітним періодом для цілей оподаткування таких операцій є календарний рік.
Тобто ТОВ, придбаваючи частку в учасника і виплачуючи йому грошові кошти, не нараховує і не сплачує до бюджету ні ПДФО, ні ВЗ з такого доходу. Проте воно зобов’язане відобразити суму цього доходу в Податковому розрахунку за формою № 1ДФ:
— у розділі I окремим рядком з податковим номером учасника з ознакою доходу «112»;
— у розділі II за рядком «Військовий збір» у загальній сумі доходів, нарахованих/виплачених фізособам у звітному кварталі
У свою чергу, фізособа-учасник за результатами року, в якому ним отриманий інвестиційний дохід, у річній декларації про майновий стан і доходи зобов’язаний сам визначити інвестиційний прибуток (різницю між сумою доходу (грошових коштів, отриманих учасником при продажі частки) і сумою витрат (вартістю внесеного майна до статутного фонду)) і розрахувати зобов’язання ПДФО і ВЗ.
Чому ж дорівнюватиме інвестприбуток за цією операцією
Звісно ж, 0 грн. Адже скільки учасник уніс, стільки й отримав назад. Щоправда, вносив учасник майно, а отримав назад гроші... ☺
А якщо прибутку немає, то й обкладати ПДФО і ВЗ нічого.
Потім ТОВ може зменшити розмір свого статутного капіталу на викуплену у фізособи частку згідно зі ст. 53 Закону про госптовариства. А через деякий час ТОВ приєднується до юрособи, і вона забирає у свою власність майно, внесене раніше фізособою.
Детально про формування статутного капіталу ТОВ читайте в «Податки та бухгалтерський облік», 2015, № 77.
Зазначимо, що подібною схемою можна скористатися й у разі, коли оподатковувану нерухомість у фізособи хоче придбати інша фізособа. У такому випадку фізособи також можуть створити ТОВ з рівними частками (50/50). Потім фізособа, яка внесла нерухомість, продає корпоративні права іншій фізособі, а та згодом «закриває» ТОВ, отримуючи нерухомість.
Також має право на життя варіант, коли фізособа-продавець створює ТОВ, вносячи як внесок до статутного фонду нерухомість, а потім (уже як юрособа) продає цю нерухомість іншій фізособі-покупцеві.
Діє ця схема й у випадку продажу рухомого оподатковуваного майна. Тож насмілюйтеся! І все у вас вийде!
