Передача дома ОСМД: учитывать ли на балансе?

Сначала вспомним, как происходит передача дома де-юре. А затем поговорим о том, как такую операцию отразить в учете.

Как происходит передача?

Согласно ч. 18 ст. 6 Закона об ОСМД прежний балансодержатель многоквартирного дома или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания ОСМД, должны передать ОСМД экземпляр:

— технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом;

— документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию;

— технического паспорта;

— планов инженерных сетей.

Более подробный перечень документов, которые должны быть переданы ОСМД, можно найти в п. 1.2 Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по вопросам ЖКХ от 17.05.2005 г. № 76. В нем приведен перечень технической документации постоянного хранения, который включает:

— технический паспорт на квартирный (многоэтажный) жилой дом;

— проектно-сметную документацию со схемами устройства внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и т. д.;

— акты государственной комиссии о приеме жилого дома в эксплуатацию;

— паспорта котельного хозяйства, котловые книги, при наличии встроенных и пристроенных котельных;

— паспорта лифтового хозяйства;

— акты приема-передачи жилого дома в случае смены его собственника или балансодержателя.

Кстати, на тот факт, что именно этот перечень документов прежний балансодержатель должен передать в распоряжение ОСМД по Закону об ОСМД, указывали специалисты Минрегионстроя в своем письме от 21.08.2015 г. № 7/9-10109.

Обратите внимание! Если какой-либо из перечисленных документов отсутствует, то он должен быть изготовлен или восстановлен за счет предприятия, с баланса которого передается жилой дом, т. е. за счет жилищно-коммунального предприятия. При этом ч. 19 ст. 6 Закона об ОСМД дает на это полгода со дня государственной регистрации объединения.

Балансовый учет дома — «наследство» советских времен

Как известно, ЖЭКи учитывали принятые в эксплуатацию жилые дома на своем балансе. Поэтому логично предположить, что и ОСМД, «унаследовавшие» функции ЖЭКов, должны учитывать своего «подопечного» точно так же — в рамках баланса. Тем более, что в определение «балансодержатель» из ст. 1 Закона № 1875* ОСМД очень даже вписываются. Да и п. 30 П(С)БУ 7 предполагает, что ОСМД, как и ЖЭК, отражает прием дома на баланс проводкой: Дт 103 — Кт 424, а впоследствии по мере начисления амортизации отражает доход: Дт 424 — Кт 745.

* Согласно этому Закону балансодержатель — собственник или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе соответствующее имущество, а также ведет бухгалтерскую, статистическую и другую предусмотренную законодательством отчетность, осуществляет расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, а также обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию согласно законодательству.

Правда, на наш взгляд, указанные нормы — атавизмы советского прошлого. А других законных оснований для отражения дома на балансе ОСМД сегодня нет.

Справедливости ради, заметим, что так было не всегда. До 01.07.2015 г.* действовала ст. 11 Закона об ОСМД. Именно она тогда «узаконивала» зачисление дома на баланс ОСМД. Кстати, Порядок передачи жилого комплекса или его части с баланса на баланс, утвержденный постановлением Кабмина от 11.10.2002 г. № 1521, был разработан во исполнение требований этой исключенной 11-й статьи Закона об ОСМД. Именно поэтому, несмотря на то, что указанный порядок так и не отменили, ориентироваться на его нормы сегодня нельзя. А его современник — Порядок № 301 — повествует уже не о передаче с баланса на баланс, а только о списании дома с баланса.

* Дата вступления в силу Закона № 417.

В общем,

Да и практика пошла по другому — «забалансовому» — пути его учета.

«Забалансовая» сущность домоуправления

Минрегионстрой уже давно заявил: ОСМД должно учитывать дом за пределами своего баланса (см. письмо от 11.07.2016 г. № 8/9-2260-16).

Аргументация следующая: весь дом (вместе с лестничными клетками, коридорами, лифтами и пр.) принадлежит жильцам (здесь и далее имеем в виду собственников квартир этого дома)**. А согласно принципу автономности личное имущество и обязательства собственников юридического лица не должны отражаться в его финансовой отчетности.

** Кстати, о том, что при передаче дома его отчуждения в пользу ОСМД не происходит, говорят и суды (см. постановление ВС по делу № 910/13384/17 от 24.07.18 г. (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/75501089)).

Нам такой подход кажется вполне обоснованным (о чем мы писали еще в «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 39, с. 11). Добавим только: от отражения «чужих» активов в составе отчетности предостерегает еще и принцип осмотрительности (согласно которому предприятию следует избегать завышения оценки активов и занижения оценки обязательств).

В письме от 14.04.2017 г. № 7/9-4067 специалисты Минрегионстроя говорят:

Кстати, в этом письме они сослались еще и на несоответствие критериям признания актива.

Напомним, что согласно п. 3 НП(С)БУ 1 «Общие требования к финансовой отчетности» активы — это ресурсы, контролируемые предприятием в результате прошлых событий, использование которых ожидаемо приведет к получению экономических выгод в будущем.

А у ОСМД — ни контроля над домом нет (все «судьбоносные» решения принимают жильцы на общем собрании), ни ожиданий о получении экономических выгод от его использования***.

*** Правда, любой актив неприбыльной организации, приобретенный для осуществления своей основной неприбыльной деятельности, на получение экономических выгод не нацелен. Что не мешает им учитывать такие активы в своем балансе.

Ну и напоследок заметим: при списании дома с баланса увеличивать финрезультат на часть его стоимости, превышающую 4 % налогооблагаемой прибыли прошлого отчетного года (согласно п.п. 140.5.9 НКУ) не нужно (см. письмо ГФСУ от 29.12.2016 г. № 28479/6/99-99-15-02-02-15).