Передача будинку ОСББ: чи обліковувати на балансі?

Спочатку згадаємо, як відбувається передача будинку де-юре. А потім поговоримо про те, як таку операцію відобразити в обліку.

Як відбувається передача?

Згідно з ч. 18 ст. 6 Закону про ОСББ колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення ОСББ, повинні передати ОСББ примірник:

— технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок;

— документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнятий в експлуатацію;

— технічного паспорта;

— планів інженерних мереж.

Детальніший перелік документів, які мають бути передані ОСББ, можна знайти в п. 1.2 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань ЖКГ від 17.05.2005 р. № 76. У ньому наведений перелік технічної документації постійного зберігання, який включає:

— технічний паспорт на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок;

— проектно-кошторисну документацію зі схемами облаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо;

— акти державної комісії про приймання житлового будинку в експлуатацію;

— паспорти котельного господарства, котельні книги, за наявності вбудованих і прибудованих котелень;

— паспорти ліфтового господарства;

— акти приймання-передачі житлового будинку у разі зміни його власника або балансоутримувача.

До речі, на той факт, що саме цей перелік документів колишній балансоутримувач повинен передати в розпорядження ОСББ згідно із Законом про ОСББ, вказували фахівці Мінрегіонбуду у своєму листі від 21.08.2015 р. № 7/9-10109.

Зверніть увагу! Якщо якийсь із перерахованих документів відсутній, то він має бути виготовлений або відновлений коштом підприємства, з балансу якого передається житловий будинок, тобто за рахунок житлово-комунального підприємства. При цьому ч. 19 ст. 6 Закону про ОСББ надає на це півроку з дня державної реєстрації об’єднання.

Балансовий облік будинку — «спадок» радянських часів

Як відомо, ЖЕКи обліковували прийняті в експлуатацію житлові будинки на своєму балансі. Тому логічно припустити, що й ОСББ, які «успадкували» функції ЖЕКів, повинні обліковувати свого «підопічного» так само — у межах балансу. Тим паче, що у визначення «балансоутримувач» зі ст. 1 Закону № 1875* ОСББ дуже навіть уписуються. Та й п. 30 П(С)БО 7 передбачає, що ОСББ, як і ЖЕК, відображає приймання будинку на баланс проводкою: Дт 103 — Кт 424, а згодом у міру нарахування амортизації відображає дохід: Дт 424 — Кт 745.

* Згідно з яким балансоутримувач — власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу, передбачену законодавством, звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном та несе відповідальність за його експлуатацію згідно із законом.

Щоправда, на наш погляд, зазначені норми — атавізми радянського минулого. А інших законних підстав для відображення будинку на балансі ОСББ сьогодні немає.

Заради справедливості зазначимо, що так було не завжди. До 01.07.2015 р.* була чинною ст. 11 Закону про ОСББ. Саме вона тоді «узаконювала» зарахування будинку на баланс ОСББ. До речі, Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затверджений постановою Кабміну від 11.10.2002 р. № 1521, був розроблений у виконання вимог цієї виключеної 11-ї статті Закону про ОСББ. Саме тому, незважаючи на те, що зазначений порядок так і не скасували, орієнтуватися на його норми сьогодні не можна. А його сучасник — Порядок № 301 — оповідає вже не про передачу з балансу на баланс, а тільки про списання будинку з балансу.

* Дата набрання чинності Законом № 417.

Загалом

Та й практика пішла по-іншому — «позабалансовому» — шляху його обліку.

«Позабалансова» суть домоуправління

Мінрегіонбуд уже давно заявив: ОСББ повинно обліковувати будинок за межами свого балансу (див. лист від 11.07.2016 р. № 8/9-2260-16).

Аргументація така: весь будинок (разом зі сходовими клітками, коридорами, ліфтами та ін.) належить мешканцям (тут і далі маємо на увазі власників квартир цього будинку)**. А згідно з принципом автономності особисте майно і зобов’язання власників юридичної особи не повинні відображатися в її фінансовій звітності.

** До речі, про те, що при передачі будинку його відчуження на користь ОСББ не відбувається, говорять і суди (див. постанову ВС у справі № 910/13384/17 від 24.07.18 р. (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/75501089)).

Нам такий підхід здається цілком обґрунтованим (про що ми писали ще в «Податки та бухгалтерський облік», 2017, № 39, с. 11). Додамо тільки: від відображення «чужих» активів у складі звітності застерігає ще й принцип обачності (згідно з яким підприємствам слід уникати завищення оцінки активів і заниження оцінки зобов’язань).

У листі від 14.04.2017 р. № 7/9-4067 фахівці Мінрегіонбуду говорять:

До речі, у цьому листі вони посилалися ще й на невідповідність критеріям визнання активу.

Нагадаємо, що згідно з п. 3 НП(С)БО 1 «Загальні вимоги до фінансової звітності» активи — це ресурси, контрольовані підприємством у результаті минулих подій, використання яких, як очікується, призведе до отримання економічних вигід у майбутньому.

А в ОСББ — ні контролю над будинком немає (усі «доленосні» рішення приймають мешканці на загальних зборах), ні очікувань про отримання економічних вигід від його використання***.

*** Щоправда, будь-який актив неприбуткової організації, придбаний для здійснення своєї основної неприбуткової діяльності, на отримання економічних вигід не націлений. Що не заважає їм обліковувати такі активи у своєму балансі.

Наостанок зазначимо: при списанні будинку з балансу збільшувати фінрезультат на частину його вартості, що перевищує 4 % оподатковуваного прибутку минулого звітного року (згідно з п.п. 140.5.9 ПКУ), не потрібно (див. лист ДФСУ від 29.12.2016 р. № 28479/6/99-99-15-02-02-15).