Передача будинку ОСББ: чи обліковувати на балансі?

Ольховик Ольга, податковий експерт
Податки & бухоблік Серпень, 2018/№ 66
В обраному У обране
Друк
Після того як документи на будинок отримані, перед ОСББ постає запитання: чи потрібно відображати «керований» будинок на своєму балансі чи слід обмежитися його позабалансовим обліком? Розбираємося.

Спочатку згадаємо, як відбувається передача будинку де-юре. А потім поговоримо про те, як таку операцію відобразити в обліку.

Як відбувається передача?

Згідно з ч. 18 ст. 6 Закону про ОСББ колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення ОСББ, повинні передати ОСББ примірник:

— технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок;

— документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнятий в експлуатацію;

— технічного паспорта;

— планів інженерних мереж.

Для передачі документів законом відведено три місяці з дня державної реєстрації об’єднання

Детальніший перелік документів, які мають бути передані ОСББ, можна знайти в п. 1.2 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань ЖКГ від 17.05.2005 р. № 76. У ньому наведений перелік технічної документації постійного зберігання, який включає:

— технічний паспорт на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок;

— проектно-кошторисну документацію зі схемами облаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо;

— акти державної комісії про приймання житлового будинку в експлуатацію;

— паспорти котельного господарства, котельні книги, за наявності вбудованих і прибудованих котелень;

— паспорти ліфтового господарства;

— акти приймання-передачі житлового будинку у разі зміни його власника або балансоутримувача.

До речі, на той факт, що саме цей перелік документів колишній балансоутримувач повинен передати в розпорядження ОСББ згідно із Законом про ОСББ, вказували фахівці Мінрегіонбуду у своєму листі від 21.08.2015 р. № 7/9-10109.

Зверніть увагу! Якщо якийсь із перерахованих документів відсутній, то він має бути виготовлений або відновлений коштом підприємства, з балансу якого передається житловий будинок, тобто за рахунок житлово-комунального підприємства. При цьому ч. 19 ст. 6 Закону про ОСББ надає на це півроку з дня державної реєстрації об’єднання.

Балансовий облік будинку — «спадок» радянських часів

Як відомо, ЖЕКи обліковували прийняті в експлуатацію житлові будинки на своєму балансі. Тому логічно припустити, що й ОСББ, які «успадкували» функції ЖЕКів, повинні обліковувати свого «підопічного» так само — у межах балансу. Тим паче, що у визначення «балансоутримувач» зі ст. 1 Закону № 1875* ОСББ дуже навіть уписуються. Та й п. 30 П(С)БО 7 передбачає, що ОСББ, як і ЖЕК, відображає приймання будинку на баланс проводкою: Дт 103 — Кт 424, а згодом у міру нарахування амортизації відображає дохід: Дт 424 — Кт 745.

* Згідно з яким балансоутримувач — власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу, передбачену законодавством, звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном та несе відповідальність за його експлуатацію згідно із законом.

Щоправда, на наш погляд, зазначені норми — атавізми радянського минулого. А інших законних підстав для відображення будинку на балансі ОСББ сьогодні немає.

Заради справедливості зазначимо, що так було не завжди. До 01.07.2015 р.* була чинною ст. 11 Закону про ОСББ. Саме вона тоді «узаконювала» зарахування будинку на баланс ОСББ. До речі, Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затверджений постановою Кабміну від 11.10.2002 р. № 1521, був розроблений у виконання вимог цієї виключеної 11-ї статті Закону про ОСББ. Саме тому, незважаючи на те, що зазначений порядок так і не скасували, орієнтуватися на його норми сьогодні не можна. А його сучасник — Порядок № 301 оповідає вже не про передачу з балансу на баланс, а тільки про списання будинку з балансу.

* Дата набрання чинності Законом № 417.

Загалом

прямих норм, що говорять про передачу будинку з балансу на баланс, у сьогоднішньому законодавстві немає

Та й практика пішла по-іншому — «позабалансовому» — шляху його обліку.

«Позабалансова» суть домоуправління

Мінрегіонбуд уже давно заявив: ОСББ повинно обліковувати будинок за межами свого балансу (див. лист від 11.07.2016 р. № 8/9-2260-16).

Аргументація така: весь будинок (разом зі сходовими клітками, коридорами, ліфтами та ін.) належить мешканцям (тут і далі маємо на увазі власників квартир цього будинку)**. А згідно з принципом автономності особисте майно і зобов’язання власників юридичної особи не повинні відображатися в її фінансовій звітності.

** До речі, про те, що при передачі будинку його відчуження на користь ОСББ не відбувається, говорять і суди (див. постанову ВС у справі № 910/13384/17 від 24.07.18 р. (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/75501089)).

Нам такий підхід здається цілком обґрунтованим (про що ми писали ще в «Податки та бухгалтерський облік», 2017, № 39, с. 11). Додамо тільки: від відображення «чужих» активів у складі звітності застерігає ще й принцип обачності (згідно з яким підприємствам слід уникати завищення оцінки активів і заниження оцінки зобов’язань).

У листі від 14.04.2017 р. № 7/9-4067 фахівці Мінрегіонбуду говорять:

ні передачі з балансу на баланс, ні передачі в управління не відбувається, співвласникам передається примірник технічної документації, а балансоутримувач списує будинок з балансу

До речі, у цьому листі вони посилалися ще й на невідповідність критеріям визнання активу.

Нагадаємо, що згідно з п. 3 НП(С)БО 1 «Загальні вимоги до фінансової звітності» активи — це ресурси, контрольовані підприємством у результаті минулих подій, використання яких, як очікується, призведе до отримання економічних вигід у майбутньому.

А в ОСББ — ні контролю над будинком немає (усі «доленосні» рішення приймають мешканці на загальних зборах), ні очікувань про отримання економічних вигід від його використання***.

*** Щоправда, будь-який актив неприбуткової організації, придбаний для здійснення своєї основної неприбуткової діяльності, на отримання економічних вигід не націлений. Що не заважає їм обліковувати такі активи у своєму балансі.

Наостанок зазначимо: при списанні будинку з балансу збільшувати фінрезультат на частину його вартості, що перевищує 4 % оподатковуваного прибутку минулого звітного року (згідно з п.п. 140.5.9 ПКУ), не потрібно (див. лист ДФСУ від 29.12.2016 р. № 28479/6/99-99-15-02-02-15).

висновки

  • Прямих законодавчих норм, що говорять про необхідність прийняття будинку на баланс ОСББ, сьогодні немає.
  • Мінрегіонбуд вважає, що будинок необхідно обліковувати поза балансом ОСББ.
Оформи передплату та читай все Передплатити журнал

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
Завантажуйте наш мобільний додаток iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити всього за 10 грн
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд