Налог на недвижимость для юрлиц

Не сомневаемся, что закаленные в боях плательщики налога на недвижимость из числа юрлиц знают правила его уплаты как свои пять пальцев. ☺ Поэтому если вы платили этот налог несколько предыдущих лет, то, может, ничем мы вас сегодня и не удивим. К тому же, очередная (кажется, четвертая по счету) налоговая реформа в этом году его почти не зацепила.

И все же определенные изменения, которые так или иначе повлияют на взимание «недвижимого» налога, в НКУ появились. А вот форма отчетности, которую следует применять в этом году, никаким изменениям не подверглась. Однако, чтобы ее правильно заполнить, все равно стоит вспомнить давно известные вам правила и сделать соответствующие поправки на те изменения, о которых мы только что упомянули. Итак, начнем.

Основополагающие принципы

Налог на недвижимость — одна из составляющих налога на имущество (п.п. 265.1.1 НКУ), который, как известно, является местным налогом (п.п. 10.1.1 НКУ). Причем устанавливать его или нет , законодатель позволил решать на местах (см. п. 10.2 НКУ).

Таким образом, для его взимания нужно, чтобы

Более детально о ставках читайте ниже, а также в комментарии к письму ГУ ГФС в Полтавской обл. от 05.01.2018 г. № 67/ІПК/16-31-12-05-19 на с. 2.

Такое решение официально обнародуется органом местного самоуправления до 15 июля года, предшествующего бюджетному периоду, в котором планируется применять устанавливаемые местные налоги и сборы или изменения (плановый период). В противном случае нормы соответствующих решений применяются не ранее начала бюджетного периода, следующего за плановым периодом (п.п. 12.3.4 НКУ).

Исходя из этой нормы, логично допустить, что решение об установлении ставок налога на недвижимость следует применять с 01.01.2018 г. лишь тогда, если оно было обнародовано до 15.07.2017 г. Если же местный совет обнародует свое решение с опозданием, то есть после указанной даты, но не позже 15.07.2018 г., то его старт откладывается на год — до 01.01.2019 г. Таким образом должен был бы обеспечиваться принцип стабильности налогового законодательства, провозглашенный п.п. 4.1.9 НКУ.

К сожалению, законодатель и в этом году пренебрег указанными правилами. В соответствии с п. 3 разд. ІІ Закона № 2245* в 2018 году к решениям об установлении местных налогов и сборов, принятых органами местного самоуправления после 15 июля 2017 года и в 2018 году, не применяются, в частности, требования пп. 4.1.9, 12.3.4 НКУ.

* Более детально о нем читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 101, с. 3.

Это значит, что ставки налога на недвижимость, установленные после 15.07.2017 г., действуют с 1 января 2018 года, а установленные уже в этом году — с момента обнародования соответствующего решения.

Согласитесь, что при такой изменчивости ставок налогоплательщикам трудно отследить дату их принятия и разобраться, с какого момента их следует применять. Вероятно, чтобы облегчить это задание, законодатель решил ввести в текущем году единую базу ставок местных налогов. Ее не позже 15 июля должны разместиться на сайте ГФСУ (соответствующие изменения в п.п. 12.3.3 и п. 12.5 НКУ появились благодаря Закону № 2245). Плательщики, недвижимость которых расположена на территории разных местных советов, смогут избежать обременительных поисков информации, необходимой при определении своих налоговых обязательств, сразу обратившись за ней на сайт ГФСУ, который будет содержать полную базу по всей Украине.

Если же в такой сводной информации обнаружится ошибка, к плательщикам штрафные санкции и пеня, предусмотренные НКУ за нарушения, вызванные такой ошибкой, применяться не будут. Оснований для привлечения плательщика и/или его должностных лиц к ответственности также не будет.

Когда и насколько удобно заработает эта новация, говорить пока что рановато. Скорее всего, воспользоваться ее плодами можно будет не раньше следующей отчетной кампании...

Вот, собственно, и все нынешние изменения к НКУ по налогу на недвижимость, о которых здесь стоило сказать. Сосредоточимся далее на известных вам правилах взимания этого налога.

Плательщики/объект/ база налогообложения

Плательщики. Из юрлиц ими являются владельцы объектов жилой и/или нежилой недвижимости, в том числе нерезиденты (п.п. 266.1.1 НКУ).

Таким образом, определяющим критерием, по которому юридическое лицо относится к плательщикам «недвижимого» налога, является наличие права собственности на объект недвижимости.

Следовательно, арендаторы недвижимого имущества не платят этот налог в бюджет ни под каким соусом. Это во-первых.

Во-вторых, налог на недвижимость не нужно платить за недострои и самострои, право собственности на которые еще не зарегистрировано (см. БЗ 106.02).

В-третьих, выпадают из-под налогообложения и те объекты недвижимости, которые переданы вам на правах хозяйственного ведения или оперативного управления (см. ст. 136 и 137 ХКУ). Дополняет этот тезис п.п. «а» п.п. 266.2.2 НКУ, по которому объекты жилой и нежилой недвижимости, находящиеся в собственности органов государственной власти, местного самоуправления, а также организаций, созданных ими в установленном порядке, полностью содержащихся за счет бюджетных средств, не являются объектом налогообложения.

Объект налогообложения. Под «недвижимый» налог попадают объекты жилой и нежилой недвижимости, в том числе их части. Соответствующие определения и неисчерпывающие перечни таких объектов приведены в пп. 14.1.129 и 14.1.129¹ НКУ).

Отличительным признаком этих определений является понятие «здания», толкование которого можно найти в п.п. 14.1.15 НКУ. Однако и с его помощью не всегда сходу удается отнести тот или иной объект недвижимости к объектам налогообложения.

При этом стоит иметь в виду, что в п.п. 14.1.238 НКУ определено и противоположное понятие — «сооружения», под которыми понимают земельные улучшения, не относящиеся к зданиям и предназначенные для выполнения специальных технических функций. Налицо четкое противопоставление зданий, являющихся объектами налогообложения, и сооружений, таковыми не являющихся.

Скажем, считать ли зданиями складские площадки, навес с ограждением и воротами, открытая площадка для накопления и временного отстоя автотранспорта и технологического оборудования, площадка для стоянки автомашин?

Для получения заключения относительно принадлежности таких объектов к классу зданий или сооружений налоговики советуют обратиться в орган, уполномоченный на ведение ДК 018-2000 (письмо ГФСУ от 15.01.2018 г. № 161/6/99-99-12-02-03-15/ІПК).

В то же время в определении Днепропетровского апелляционного админсуда от 10.10.2017 г. по делу № 804/3637/17* указывается, что ДК 018-2000 не может использоваться с целью урегулирования правоотношений в сфере взимания налогов и сборов. Хотя рассматривать его как своеобразный ориентир, конечно, вам никто запретить не может.

* http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/69516982.

Кстати, это судебное решение примечательно еще и тем, что в нем подтверждается сделанный нами вывод: нельзя отождествлять разные типы объектов недвижимости, а именно здания и сооружения. А отделить друг от друга, по нашему мнению, можно и на основании соответствующих определений из НКУ, не обращаясь к ДК 018-200.

Смотрите, здания — это земельные улучшения, которые состоят из несущих и ограждающих или соединенных (несуще-ограждающих) конструкций, которые образуют наземные или подземные помещения, предназначенные для проживания или пребывания людей, размещения имущества, животных, растений, сохранения других материальных ценностей, осуществления экономической деятельности (п.п. 14.1.15 НКУ). Поэтому навес с ограждением и воротами мы классифицировали бы скорее как здание, а вот открытые складские площадки, площадку для накопления и временного отстоя автотранспорта и технологического оборудования, площадку для стоянки автомашин — как сооружения.

База налогообложения. По объектам жилой и нежилой недвижимости, в том числе их частям, которые находятся в собственности юридических лиц, базу налогообложения такие лица исчисляют самостоятельно исходя из общей площади каждого отдельного объекта налогообложения на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект (п.п. 266.3.3 НКУ).

Обратите внимание! Прописанное в п.п. 266.4.1 НКУ уменьшение базы налогообложения объекта/объектов жилищной недвижимости на определенное количество кв. м не распространяется на юридические лица. Такая льгота предоставляется лишь физическим лицам. О льготах для юридических лиц расскажем ниже в отдельном подразделе.

Необъектная недвижимость

Ответ на вопрос, какая недвижимость не является объектом налогообложения, дает п.п. 266.2.2 НКУ. Весь перечень, представленный в нем, достаточно обширный, поэтому сузим его до тех объектов, которые имеют отношение к юрлицам, и остановимся далее на самых резонансных из них (в порядке следования соответствующих норм в НКУ).

МАФы «малых» и «средних» (п.п. «е» п.п. 266.2.2 НКУ). Многих заинтересует в первую очередь освобождение от налога объектов нежилой недвижимости, используемых субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, которые осуществляют свою деятельность в малых архитектурных формах (МАФ) и на рынках. Как видите, норма закручена так лихо, что сходу и не разберешь, о чем речь.

Итак, «малые» и «средние» — это те субъекты предпринимательства, у которых:

— среднее количество работающих за календарный год не превышает 250 человек,

— а годовой доход от любой деятельности не превышает сумму, эквивалентную 50 млн евро по среднегодовому курсу НБУ*.

* В налоговых целях для классификации предприятий следует пользоваться ст. 55 ХКУ.

А что такое малые архитектурные формы (МАФы)? Это временные сооружения для осуществления предпринимательской деятельности. То есть одноэтажные сооружения, изготовляемые из облегченных конструкций и устанавливаемые временно, без закладки фундамента.

Ну а рынок — он и есть рынок**. То есть базар. ☺

** Определение см. в п. 2 Правил торговли на рынках, утвержденных приказом Минэкономики, МВД, ГНАУ и Госстандарта от 26.02.2002 г. № 57/188/84/105.

Фискалы же, трактуя эту норму, мешают в кучу и то и другое, после чего заявляют, что льгота по п.п. «е» п.п. 266.2.2 НКУ может быть распространена на объекты нежилой недвижимости — элементы торговой сети рынка, площадь которых не превышает площадь МАФ — 30 кв. м (см. письма ГФСУ от 16.05.2017 г. № 210/6/99-99-12-02-03-15/ІПК, ГУ ГФС во Львовской обл. от 13.05.2017 г. № 166/ІПК/13-01-12-04, ГУ ГФС в Харьковской обл. от 29.06.2017 г. № 883/ІПК/20-40-12-03-21). То есть они считают, что преференция распространяется только на МАФы, расположенные на рынках. Откуда при этом взялось ограничение в 30 кв. м, остается загадкой...

Здания промышленности (п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ). Это норма, пожалуй, представляет интерес еще больший, чем предыдущая. Согласно ей

На сегодня требования фискалов к применению этой льготы (см. письма ГУ ГФС в Днепропетровской обл. от 27.11.2017 г. № 2717/ІПК/04-36-12-23-19, ГУ ГФС в Киевской обл. от 09.09.2016 г. № 2095/10/10-36-13-04 и от 02.06.2016 г. № 1236/10/10-36-13-04, а также БЗ 106.02) сводятся к тому, что:

— льготируются объекты недвижимости, отнесенные к подразделу «Здания нежилые» группы 125 «Здания промышленные и склады» класса 1251 «Здания промышленности» (подклассы 1251.1 — 1251.9) согласно ДК 018-2000*. Такая классификация проводится на основании документов, подтверждающих право собственности, с учетом классификационных признаков и функционального назначения объекта недвижимости;

* Как видите, фискалы основной упор делают все-таки на него, хотя, подчеркнем еще раз, этот документ для целей налогообложения не предназначается.

— право на эту льготу имеют только промышленные предприятия. Таковыми считаются предприятия, относящиеся к «промышленным» секциям В, С, D, E или F согласно ДК 009:2010 (см. БЗ 106.02).

Причем фискалы согласны предоставлять льготу только тем промышленным предприятиям, которые используют промышленные здания в производстве. Если же такие здания временно не эксплуатируются, например, находятся на реконструкции (см. первое из вышеперечисленных писем), или переданы в аренду (см. письмо ГУ ГФС в Днепропетровской обл. от 29.06.2017 г. № 882/ІПК/04-36-12-23-19, ГУ ГФС в Волынской обл. от 06.12.2017 г. № 2852/ІПК/03-20-12-03-13), то они теряют свой «необъектный» статус, а значит, налог за них подлежит уплате.

Вместе с тем в БЗ 106.02 до сих пор красуется консультация с противоположным выводом: нет никаких ограничений по использованию или неиспользованию указанных объектов недвижимости в целях применения п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ!

Кстати, склады непромышленных предприятий фискалы также считают объектом налогообложения (см. письмо ГУ ДФС в Киевской обл. от 10.05.2017 г. № 113/ІПК/10-36-12-03-21).

Здания и сооружения «сельхозников» (п.п. «ж» п.п. 266.2.2 НКУ). Для того чтобы воспользоваться этим освобождением, нужно соответствовать двум требованиям:

— во-первых, быть сельхозтоваропроизводителем. Их определение есть в п.п. 14.1.235 НКУ, причем в него попадают только юридические лица;

— во-вторых, иметь в собственности здания, предназначенные для сельхоздеятельности. К таким объектам относятся здания, принадлежащие к классу 1271 «Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства» (подклассы 1271.1 — 1271.9) в соответствии с ДК 018-2000. Например, свинарники, коровники, птичники, инкубаторы и т. п.

Причем аграрии должны использовать объекты освобожденной недвижимости непосредственно в сельхоздеятельности. Если здание/сооружение используется не по назначению (например, передано в аренду), то оно подлежит налогообложению на общих основаниях (БЗ 106.02).

В конце этого раздела обращаем ваше внимание на следующее разъяснение налоговиков (см. письмо ГФСУ от 11.09.2017 г. № 1889/6/99-99-12-02-03-15/ІПК, БЗ 106.07): если субъект хозяйствования имеет документальное подтверждение, что объект недвижимости, владельцем которого он является, отнесен к категориям, определенным п.п. 266.2.2 НКУ, он освобождается от обязанности подавать декларацию по налогу на недвижимое имущество.

Льготы по налогу на недвижимость

Конкретного перечня «недвижимых» льгот для юрлиц ст. 266 НКУ не содержит. В то же время право устанавливать льготы по налогу на недвижимость, который уплачивается на соответствующей территории, с объектов жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в собственности юрлиц, общественных объединений, благотворительных и религиозных организаций, дано местным советам.

Льготы по налогу, который платится на соответствующей территории с объектов нежилой недвижимости, устанавливаются в зависимости от имущества, которое является объектом налогообложения (п.п. 266.4.2 НКУ). Поэтому если не хотите проворонить «местную» льготу, загляните обязательно в решение своего органа местного самоуправления.

Для примера, решением Запорожского горсовета от 28.01.2015 г. № 5, с изменениями и дополнениями, льгота по налогу, который уплачивается на территории г. Запорожья, среди прочих объектов нежилой недвижимости предоставляется также на подвалы, не использующиеся для получения прибыли (в коммерческих целях).

В связи с этим налоговики позволяют учесть сумму предоставленной льготы при определении годовой суммы налога на недвижимое имущество, если плательщик не использует собственные подвальные помещения для получения прибыли (в коммерческих целях) (письмо ГУ ГФС в Запорожской обл. от 05.05.2017 г. № 81 /ІПК/08-01-12-03-09). Однако при этом отмечают, что декларацию по налогу на недвижимое имущество следует подавать на общих основаниях. Причем в графах 5 и 6 указать соответственно код («18010402» в соответствии со Справочником налоговых льгот, которые являются потерями доходов бюджета* — БЗ 106.07) и сумму льготы (см. также письмо ГФСУ от 10.01.2018 г. № 97/6/99-99-12-02-03-15/ІПК).

* Действующим на сегодня является Справочник льгот № 85/2 по состоянию на 31.12.2017 г.

Иначе говоря, в отличие от недвижимости, которая не является объектом налогообложения согласно п.п. 266.2.2 НКУ (см. выше),

И последнее. Если вы — счастливый обладатель «недвижимой» льготы, то должны подавать Отчет о суммах налоговых льгот по форме, утвержденной постановлением КМУ от 27.12.10 г. № 1233 (подробнее см «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 81, с. 6). Срок подачи такого отчета — в течение 40 календарных дней, следующих за последним календарным днем налогового периода. Последний день его подачи за 2017 год — 09.02.2018 г.

Ставки налога

По общему правилу, ставки налога на недвижимость устанавливаются решением местного совета в зависимости от места расположения (зональности) и типов объектов недвижимости (п.п. 266.5.1 НКУ).

Вы помните, что с начала 2017 года максимальная величина ставки налога как для жилой, так и для нежилой недвижимости не может превышать 1,5 % размера минимальной заработной платы (МЗП), установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 кв. м базы налогообложения.

Поскольку в текущем году эта норма изменений не претерпела, следовательно, в абсолютном выражении максимальный размер ставки на сегодня составляет 55,85 грн. (3723 грн.** х 1,5 / 100). При этом свои «местные» ставки вы должны узнать из решений органов местного самоуправления.

** Размер МЗП, установленной на 1 января 2018 года согласно ст. 8 Закона Украины от 07.12.2017 г. № 2246-VIII.

Безусловно, вы помните и то, что с 1 января 2017 года и до тех пор, пока местный совет не примет решение утвердить новые ставки на 2017 год, установленные им ранее ставки налога на недвижимость должны были применяться с коэффициентом 0,5. Такое требование законодатель ввел в связи с тем, что с начала прошлого года размер МЗП, к которой привязаны ставки «недвижимого» налога, увеличился вдвое. О проблемах применения этого коэффициента в прошлом году читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 53, с. 20.

Заметим, что с наступлением нового года вопрос, следует ли продолжать учитывать указанный коэффициент при расчете налога на недвижимость, только обострился. Связано это с тем, что в ряде случаев местные власти проигнорировали предписание п. 3 разд. ІІ Закона № 1791*** об установлении ставок налога на 2017 год, считая, что ставки, утвержденные их предыдущими решениями (датированными 2016 годом и ранее), и без того не превышают максимальные 1,5 %.

*** Закон Украины от 20.12.2016 г. № 1791-VIII.

Как нам представляется, подход к решению этого вопроса должен быть такой: пока местный совет в явном виде не примет решение об установлении ставок налога на недвижимость взамен тех, что были утверждены до 01.01.2017 г., коэффициент 0,5 к старым ставкам продолжает применяться.

К сожалению, налоговики заняли откровенно фискальную позицию, но пока лишь на уровне индивидуальной налоговой консультации (см. письмо ГУ ГФС в Полтавской обл. от 05.01.2018 г. № 67/ІПК/16-31-12-05-19). Наши контраргументы — на с. 2.

Несколько слов скажем о применении повышенной ставки в размере 25000 грн. за роскошные квартиры (свыше 300 кв. м) и жилые дома (свыше 500 кв. м), которая установлена п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 НКУ. По нашему твердому убеждению, эта норма юридических лиц не касается. Это удел наших толстосумов, т. е. отдельных физлиц.

Хотя фискалы, само собой, считают иначе, принуждая и «юриков» уплачивать налог по такой «суперставке» (см., например, письма Межрегионального ГУ ГФС от 04.03.2016 г. № 4758/10/28-10-06-11, ГУ ГФС в Киевской обл. от 19.05.2016 г. № 878/14/10-36-13-04). Если вы не согласны с их требованиями, свою правоту, видимо, придется отстаивать в суде.

Ну а если у вас возражений нет, то возьмите себе на заметку консультации налоговиков из категории БЗ 106.07 о том, как отразить в декларации сумму налога, увеличенную на 25 тыс. грн. за год, а также как сделать это в том случае, если право собственности на крупногабаритный объект недвижимости перешло от одного собственника к другому в течение календарного года.

Рассчитываем/отчитываемся/платим

Рассчитываем налог. Сделать это очень просто. Для этого базу налогообложения (т. е. общую площадь каждого объекта недвижимости в кв. м) надо умножить на соответствующую ставку в грн./кв. м (не забудьте применить к ней коэффициент 0,5, если ваш местный совет с начала 2017 года не соизволил утвердить новые ставки!) и полученные результаты сложить.

В итоге будем иметь общую годовую сумму налога в гривнях по всем объектам. Делим ее на четыре равные части — столько вы должны заплатить ежеквартально. Заносим эти цифры в декларацию и — расчет закончен! ☺

Отчитываемся. Базовый налоговый (отчетный) период по налогу на недвижимость равен календарному году (п.п. 266.6.1 НКУ). Налогоплательщики — юридические лица до 20 февраля отчетного года подают контролирующему органу по местонахождению объекта/объектов налогообложения декларацию с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально (п.п. 266.7.5 НКУ).

Для подачи отчетности по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, а также для уточнения налоговых обязательств за прошлые отчетные (налоговые) периоды продолжайте применять давно известную вам форму декларации, утвержденную приказом Минфина от 10.04.2015 г. № 408 (ср. ). Она, напомним, состоит из собственно декларации и приложения, в котором приводят сведения об имеющихся объектах жилой и/или нежилой недвижимости. Приложение является неотъемлемой частью декларации.

Возьмите на заметку! ГФС в Черниговской обл. обнародовала ориентировочный алгоритм составления декларации по налогу на недвижимость*. Поэтому можете проверить, совпадает ли ваше понимание того, как заполнять декларацию, с рекомендациями контролеров.

* http://ch.sfs.gov.ua/media-ark/news-ark/324114.html.

Платим. Налог платится по месту расположения объекта/объектов налогообложения и зачисляется в соответствующий бюджет согласно положениям Бюджетного кодекса Украины (п.п. 266.9.1 НКУ).

Обратите внимание! При подаче отчетной годовой декларации по налогу на недвижимость в интегрированной карточке плательщика налоговые обязательства автоматически отражаются по разным кодам бюджетной классификации:

— для объектов жилой недвижимости (коды типа объекта 1 — 3) — по коду «18010100»;

— для объектов нежилой недвижимости (коды типа объекта 4 — 9) — по коду «18010400».

Об этих особенностях программного обеспечения фискалов шла речь в Методрекомендациях № 11897. Поэтому налоговые обязательства, указанные одной суммой в графе 7 по строке 6 отчетной декларации, нужно уплачивать отдельно по объектам жилой и нежилой недвижимости на разные коды бюджетной классификации. Иначе возникнет переплата по одному коду и недоплата по другому. Запомните это хорошенько на будущее!

Налоговое обязательство за отчетный год по налогу на недвижимость уплачивается юридическими лицами авансовыми взносами ежеквартально до 30-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (п.п. «б» п.п. 266.10.1 НКУ). Если 30 число в таком месяце приходится на выходной/праздничный (или даже на следующий за выходным/праздничным) день, налог следует уплатить раньше (БЗ 106.08).

Это значит, что за I квартал 2018 года последний день для уплаты налога — 27.04.2018 г., за ІІ квартал — 27.07.2018 г., за ІІІ квартал — 29.10.2018 г., за IV квартал — 29.01.2019 г.

Пример. По состоянию на 1 января 2018 года в собственности предприятия находились квартира общей площадью 100 кв. м и офисное здание общей площадью 1000 кв. м. По решению местного совета на 2018 год установлены ставки налога на недвижимость в размере 1,2 % от МЗП — за объекты жилой недвижимости и 1,5 % от МЗП — за объекты нежилой недвижимости.

Обратите внимание, что применять коэффициент 0,5 к ставкам налога нет оснований, поскольку по условиям примера местная власть осовременила их с учетом требований п. 3 разд. ІІ Закона № 1791.

Фрагмент заполнения декларации по налогу на недвижимость приведен ниже.