Если физическое лицо — предприниматель (ФЛП) работает на едином налоге (ЕН), то оно знает об арендных ограничениях, прописанных в п.п. 291.5.3 НКУ. А именно: не могут быть единоналожниками ФЛП, которые сдают в аренду, в частности, нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части общей площадью свыше 300 м2.
К сведению! Указанное ограничение касается всех ФЛП-единоналожников независимо от их группы.
Учитывая это, ФЛП — плательщики ЕН, у которых общая площадь собственной нежилой недвижимости превышает эти пределы, задаются вопросом: могут ли они сдавать на ЕН часть (до 300 м2) такой крупногабаритной недвижимости в аренду?
При буквальном прочтении приведенного ограничения может показаться, что когда общая площадь недвижимости превышает 300 м2, то ФЛП на ЕН не может вообще ее сдавать в аренду, в том числе и разрешенную часть (части).
Хотим вас успокоить. Налоговики теперь придерживаются лояльного подхода. Они убеждены, что ФЛП может быть плательщиком ЕН и одновременно сдавать в аренду часть (до 300 м2) нежилого помещения (см. письма ГФСУ от 01.11.2017 г. № 2457/П/99-99-13-01-02-14/ІПК, от 08.08.2018 г. № 3463/Т/99-99-13-01-02-14/ІПК и категорию 107.12 БЗ).
Но при этом фискалы выдвигают такие условия:
1) остальная часть нежилого помещения, которое ФЛП — плательщик ЕН передает в аренду (то есть сверхлимитная часть), не должна находиться в аренде. Такие площади ФЛП или не будет использовать вообще (они будут простаивать), или будет использовать в другой деятельности (если она существует), или в личных целях. На это контролеры прямо указывают в вопросе 1 ОНК, утвержденной приказом ГНСУ от 20.02.2012 г. № 136, и категории 107.03 БЗ и т. п.
В вашем случае можно без проблем передать в аренду недвижимость площадью 300 м2, а остальное (50 м2) или не использовать вообще, или использовать по другому назначению;
2) нежилую недвижимость можно передать в аренду только арендаторам, которые или являются единоналожниками (независимо от того, это юрлица или ФЛП), или населению (п.п. 2 п. 291.4 НКУ, см. также 107.12 БЗ).
Дело в том, что плательщики ЕН группы 2 не могут оказывать услуги лицам, которые не отнесены к плательщикам ЕН или к населению (п. 291.4 НКУ). А по мнению фискалов, аренда с целью применения этого ограничения является именно услугой. Поэтому когда ФЛП предоставляет в аренду недвижимость (даже в пределах 300 м2) плательщику налога на прибыль, то «слетает» с ЕН;
3) в ЕГР и Реестр плательщиков ЕН должны быть внесены сведения о том, что ФЛП осуществляет деятельность по коду КВЭД согласно ДК 009:2010 — «68.20 Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества».
Кроме того, фискалы выдвигают и еще одно требование (категория 107.01 БЗ). Так, они настаивают, что когда ФЛП сдает в аренду нежилую недвижимость в размере до 300 м2, то, чтобы быть плательщиком ЕН, нужно, чтобы площадь земли под такой недвижимостью, которая вместе с недвижимостью передается в пользование, не превышала 0,2 га.
Аргументируют они это тем, что согласно ст. 796 ГКУ одновременно с правом найма здания (его отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земучастком под ним и прилегающей территорией. А ФЛП — плательщику ЕН строго запрещено также передавать в аренду земучастки, площадь которых превышает 0,2 га.
На наш взгляд, такое требование неправомерно, поскольку в этом случае нет аренды земельного участка.
Если вас это не устраивает, то можете сдавать в аренду всю нежилую недвижимость от имени физлица-гражданина. О том, как это сделать, читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 47, с. 22.
