Якщо фізична особа — підприємець (ФОП) працює на єдиному податку (ЄП), то вона знає про орендні обмеження, прописані у п.п. 291.5.3 ПКУ. А саме: не можуть бути єдиноподатниками ФОП, які здають в оренду, зокрема, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини загальною площею понад 300 м2.
До відома! Зазначене обмеження стосується всіх ФОП-єдиноподатників незалежно від їх групи.
Враховуючи це, ФОП — платники ЄП, у яких загальна площа власної нежитлової нерухомості перевищує ці межі, переймаються запитанням: чи можуть вони здавати на ЄП частину (до 300 м2) такої великогабаритної нерухомості в оренду?
При буквальному прочитанні наведеного обмеження може здатися, що коли загальна площа нерухомості перевищує 300 м2, то ФОП на ЄП не може взагалі її здавати в оренду, у тому числі й дозволену частину (частини).
Хочемо вас заспокоїти. Податківці наразі дотримуються лояльного підходу. Вони переконані, що ФОП може бути платником ЄП і одночасно здавати в оренду частину (до 300 м2) нежитлового приміщення (див. лист ДФСУ від 01.11.2017 р. № 2457/П/99-99-13-01-02-14/ІПК, від 08.08.2018 р. № 3463/Т/99-99-13-01-02-14/ІПК та категорію 107.12 БЗ).
Але при цьому фіскали висувають певні умови:
1) решта нежитлового приміщення, яке ФОП — платник ЄП передає в оренду (тобто понадлімітна частина), не повинна перебувати в оренді. Такі площі ФОП або не буде використовувати взагалі (вони будуть простоювати), або використовуватиме в іншій своїй діяльності (якщо така існує), чи в особистих цілях. На це контролери прямо вказують у запитанні 1 УПК, затвердженої наказом ДПСУ від 20.02.2012 р. № 136, та категорії 107.03 БЗ тощо.
У вашому випадку можна без проблем передати в оренду нерухомість площею 300 м2, а решту (50 м2) або не використовувати взагалі, або використовувати за іншим призначенням;
2) нежитлову нерухомість можна передати в оренду лише орендарям, які або є єдиноподатниками (незалежно від того чи це юрособи чи ФОП), або населенню (п.п. 2 п. 291.4 ПКУ, див. також 107.12 БЗ).
Річ у тім, що платники ЄП групи 2 не можуть надати послуги особам, яких не віднесено до платників ЄП чи до населення (п. 291.4 ПКУ). А на думку фіскалів, оренда з метою застосування цього обмеження є саме послугою. Тому коли ФОП надає в оренду нерухомість (навіть у межах 300 м2) платнику податку на прибуток, то «злітає» з ЄП;
3) до ЄДР і Реєстру платників ЄП має бути внесено відомості про те, що ФОП здійснює діяльність за кодом КВЕД згідно з ДК 009:2010 — «68.20 Надання в оренду та експлуатацію власного або орендованого нерухомого майна».
Крім того, фіскали висувають і ще одну вимогу (категорія 107.01 БЗ). Так, вони наполягають, що коли ФОП здає в оренду нежитлову нерухомість у розмірі до 300 м2, то, щоб бути платником ЄП, потрібно, щоб площа землі під такою нерухомістю, яка разом із нерухомістю передається в користування, не перевищувала 0,2 га.
Аргументують вони це тим, що згідно зі ст. 796 ЦКУ одночасно з правом найму будівлі (її окремої частини) наймачеві надається право користування земділянкою під нею та прилеглою територією. А ФОП — платнику ЄП суворо заборонено також передавати в оренду земділянки, площа яких перевищує 0,2 га.
На наш погляд, така вимога неправомірна. Оскільки в цьому випадку немає оренди земельної ділянки.
Якщо вас це не влаштовує, то може здавати в оренду всю нежитлову нерухомість від імені фізособи-громадянина. Про те, як це зробити, читайте в «Податки та бухгалтерський облік», 2017, № 47, с. 22.
