Арендуем недвижимое имущество

2.1. Оформление аренды недвижимости

Первое, что нужно сделать при аренде помещения, — это, конечно же, заключить договор, в котором предусмотреть все нюансы: что передаем, когда и сколько платим, кто ремонтирует, кто оплачивает коммуналку, и т. п.

Общие правила заключения договора аренды прописаны в ст. 759 — 786 ГКУ, а вот особенности аренды недвижимого имущества регламентируют ст. 793 — 797 ГКУ. Причем общие положения об аренде применяют только в том случае, если специальными правилами не установлено иное. Вкратце расскажем о главных из них.

Договор аренды здания или иного капитального сооружения (их части) заключают в письменной форме. К тому же если договор аренды недвижимости заключен на срок 3 года и больше, то:

1) такой договор подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ);

2) право пользования по такому договору подлежит госрегистрации (ч. 1 ст. 794 ГКУ).

Обратите внимание: лишь с даты госрегистрации у арендатора возникнет право пользования таким имуществом (ч. 2 ст. 3 Закона № 1952).

Размер арендных платежей стороны устанавливают в договоре аренды. Если же размер платы не оговорен в договоре, его определяют с учетом потребительского качества вещи (в нашем случае — недвижимого имущества) и других обстоятельств, имеющих существенное значение (ч. 1 ст. 762 ГКУ).

В договоре устанавливают и периодичность уплаты арендных платежей. В противном случае плата за пользование имуществом вносится ежемесячно (ч. 5 ст. 762 ГКУ).

Если срок аренды не установлен, ее считают заключенной на неопределенный срок (ч. 2 ст. 763 ГКУ)

Имейте в виду: если предприятие заключает договор аренды с его директором, то сам директор не может подписывать договор и со стороны арендатора, и со стороны арендодателя (об этом, в частности, свидетельствуют постановления ВХСУ от 02.02.2011 г. № 32/233-10 и от 21.05.2012 г. № 5010/868/2011-9/37). За него от имени предприятия это должно сделать другое уполномоченное на подпись таких документов лицо, например заместитель. В противном случае договор может быть признан недействительным.

Принятие недвижимого имущества в аренду, а также его последующий возврат арендодателю следует оформить актом приемки-передачи.

Составление этого документа является очень важным. Именно с момента его подписания начинается исчисление срока договора, если иное не установлено самим договором (ч. 1 ст. 795 ГКУ). Аналогично с момента подписания этого акта при возврате арендованного имущества договор аренды будет прекращен (ч. 2 ст. 795 ГКУ).

Теперь о ремонтах помещения. Этот вопрос регулируется ст. 776 ГКУ.

Текущий ремонт арендованного имущества проводится арендатором за его счет, если иное не установлено договором или законом.

Капитальный ремонт арендованного имущества проводится арендодателем за его счет, если иное не установлено договором или законом. Капитальный ремонт осуществляется в срок, установленный договором. Если срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью, капитальный ремонт должен быть проведен в разумный срок. При этом если арендодатель не провел капитальный ремонт имущества, что препятствует его использованию в соответствии с назначением и условиями договора, арендатор имеет право:

1) отремонтировать имущество самостоятельно, зачислив стоимость ремонта в счет арендной платы, или требовать возмещения стоимости ремонта;

2) требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшать недвижимость арендатор может только с согласия арендодателя (ч. 1 ст. 778 ГКУ). Если такое согласие получено, то арендатор имеет право на возмещение расходов на улучшение или на зачисление их суммы в счет арендной платы. А вот в ситуации, когда согласие на улучшение недвижимости арендодатель не получал, он не сможет претендовать на возмещение расходов (ч. 5 ст. 778 ГКУ). Однако если улучшения могут быть отделены от объекта аренды без его повреждения, арендатор может их изъять до возврата недвижимости арендодателю.

Подробнее о текущем, капитальном ремонте и улучшениях помещения поговорим в подразделе 2.3 на с. 16.

2.2. Арендная плата — доход арендодателя

НДФЛ. Доход от предоставления имущества в аренду попадает в налогооблагаемый доход физлица-арендодателя на основании п.п. 164.2.5 НКУ. Причем законодатель в п. 170.1 этого Кодекса закрепил особый порядок налогообложения такого дохода. Рассмотрим его подробнее.

Объект налогообложения в этом случае определяют исходя из размера арендной платы, указанной в договоре, но не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды (абзац второй п.п. 170.1.2 НКУ).

Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц утверждена постановлением КМУ от 29.12.2010 г. № 1253. Согласно этому документу определить такую сумму можно по формуле:

П = З х Р,

где П — минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество в гривнях;

З — общая площадь арендованного недвижимого имущества в кв. метрах;

Р — минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей, в гривнях.

Минимальную стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества (Р) устанавливают органы местного самоуправления села, поселка, города, на территории которого размещена сдаваемая в аренду недвижимость. Указанный орган обязан обнародовать ее способом, наиболее доступным для жителей территориальной общины, до 1 января отчетного налогового года. Но! Если до указанной даты она не была определена или обнародована, то объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанного в договоре аренды.

Поскольку в нашем случае арендатором выступает субъект хозяйствования (предприятие), то он будет налоговым агентом физлица-арендодателя (п.п. 170.1.2 НКУ). А значит, арендатор обязан:

— удержать и уплатить в бюджет НДФЛ с суммы дохода физлица-арендодателя от предоставления в аренду объекта недвижимости;

— отразить в Налоговом расчете по форме № 1ДФ сведения о суммах начисленной (выплаченной) физическому лицу арендной платы и суммах удержанного (перечисленного) НДФЛ с признаком дохода «106».

Доход от предоставления в аренду недвижимости облагают во время его начисления (выплаты) по стандартной ставке 18 % (п.п. 170.1.4 НКУ)

Перечислить в бюджет НДФЛ, удержанный с суммы арендной платы, арендатор должен:

1) при выплате налогооблагаемого дохода — если выплата дохода в виде арендной платы производится наличными, снятыми со счета в банке, или путем перечисления на банковский счет физического лица — арендодателя (п.п. 168.1.2 НКУ);

2) в течение 3 банковских дней, следующих за днем такого начисления (выплаты, предоставления), — если выплата производится в натуральной форме или наличными из кассы налогового агента (п.п. 168.1.4 НКУ).

А как быть с НДФЛ, если арендатор начислил доход (арендную плату), но задержал его выплату арендодателю? В таком случае арендатор должен перечислить НДФЛ в бюджет не позднее 30 календарных дней, следующих за месяцем начисления дохода (п.п. 168.1.5 НКУ).

Как разъясняют фискалы в консультации из подкатегории 103.07 БЗ, налог перечисляется в соответствующий бюджет по местонахождению налогового агента (по основному месту учета).

Заметьте: физлицо-арендодатель — нерезидент может предоставить в аренду недвижимость исключительно через физлицо-предпринимателя или юридическое лицо — резидента, выполняющих представительские функции такого нерезидента на основании письменного договора (п.п. 170.1.3 НКУ). Тогда именно это уполномоченное лицо и будет налоговым агентом нерезидента относительно его «арендных» доходов. То есть

ВС. Если выплата облагается НДФЛ, то и ВС она облагается тоже. Объект налогообложения один и тот же (п.п. 1.2 п. 16^-1 подразд. 10 разд. ХХ НКУ). Так что если доход физлица в виде арендной платы за предоставление недвижимости в аренду облагается НДФЛ, то и обложения ВС ему не избежать. При этом и здесь стоит руководствоваться нормами п. 170.1 НКУ. В частности, объект обложения ВС не может быть меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Ставка ВС составляет 1,5 %.

Налоговый агент, как и в случае с НДФЛ, — предприятие-арендатор, за исключением случая, когда арендодатель — физлицо-нерезидент (см. выше). Схожим с НДФЛ образом происходит и начисление, удержание и уплата (перечисление) сбора в бюджет (п.п. 1.4 п. 16^-1 подразд. 10 разд. ХХ НКУ).

ЕСВ. В случае выплаты арендной платы ЕСВ не будет. Почему? Да потому, что в базу начисления ЕСВ она не попадает (см. ст. 7 Закона № 2464). Не спорят с этим и налоговики, что подтверждает их разъяснение, приведенное в подкатегории 301.03 БЗ. В нем фискалы указывают, что отношения, возникающие при заключении договора аренды, не имеют признаков правоотношений, регулирующих выполнение работ или предоставление услуг. Следовательно, ЕСВ на арендную плату не начисляется.

Пример 2.1. Предприятие получило в аренду от физлица (непредпринимателя, неработника) складское помещение, используемое для хранения товаров, подлежащих реализации. Стоимость объекта аренды согласно договору составляет 450000,00 грн. Месячная арендная плата — 6400,00 грн. (эта сумма превышает минимальную сумму арендного платежа).

Учет указанных операций приведем в табл. 2.1 на с. 16.

Таблица 2.1. Учет аренды недвижимости у физлица

2.3. Ремонты и улучшения

Теперь давайте поговорим об НДФЛ, ВС и ЕСВ при ремонтах, улучшениях и техобслуживании объекта недвижимости.

Техническое обслуживание арендуемой недвижимости. Поддерживать объект аренды в надлежащем состоянии — обязанность арендатора. Для этих целей он осуществляет техническое обслуживание объекта. Проведение таких работ направлено на обеспечение безопасной и надежной работы арендованного имущества и не приводит ни к восстановлению первоначально ожидаемых экономических выгод от его использования, ни к его улучшению.

В связи с этим расходы арендатора на проведение технического обслуживания объекта аренды не являются доходом физлица-арендодателя. А значит, облагать НДФЛ и ВС тут просто нечего. Не возникает здесь вопрос и о начислении ЕСВ.

Текущий ремонт. Текущий ремонт не приводит к улучшению объекта аренды или увеличению срока его службы, а лишь обеспечивает либо восстанавливает его работоспособность. Никакого экономического эффекта от осуществления таких работ арендодатель не получает.

Следовательно, расходы на текущий ремонт не попадают в налогооблагаемый доход физлица-арендодателя. Соответственно, здесь нет объекта обложения НДФЛ и ВС. И также нет необходимости начислять ЕСВ.

Капитальный ремонт. Как мы указывали выше, по общему правилу капремонт — это обязанность арендодателя. Однако его может осуществлять и арендатор с последующей компенсацией арендодателем стоимости такого ремонта (отдельным платежом или путем зачета в счет арендной платы). Если компенсация была, то о налогооблагаемом доходе физлица не может быть и речи.

Однако бывает, что арендатор осуществляет капитальный ремонт, а арендодатель не компенсирует его стоимость. Тогда получается, что арендатор бесплатно предоставляет арендодателю услугу по капитальному ремонту арендованного имущества. В этом случае у арендодателя возникнет доход в виде дополнительного блага (п.п. «е» п.п. 164.2.17 НКУ). Такой доход облагают НДФЛ и ВС. О том, в каком именно порядке это происходит, расскажем ниже, поскольку подход здесь такой же, как и при улучшении арендованного объекта.

Улучшение арендованной недвижимости. Напомним: арендатор может произвести улучшение арендованного имущества только с согласия арендодателя (ч. 1 ст. 778 ГКУ). Нет согласия — нет оснований требовать компенсации за такие мероприятия.

Предположим, на проведение улучшений согласие получено, и арендодатель компенсирует арендатору их стоимость. Тогда никакого налогооблагаемого дохода у арендодателя не возникает. То же самое касается случая, когда предварительное согласие получено не было, но после проведения улучшений арендодатель их одобрил и возместил арендатору понесенные на них расходы.

А если компенсация расходов на улучшение арендатору не осуществляется? Здесь можно говорить, что арендатор бесплатно улучшил объект аренды.

То есть имеет место доход арендодателя в виде дополнительного блага (п.п. «е» п.п. 164.2.17 НКУ). Доход не возникнет только в случае, если улучшения были отделимыми и арендатор до возврата недвижимости арендодателю изымет их (ч. 2 ст. 778 ГКУ).

Внимание!

Поэтому в базу обложения НДФЛ он должен попасть увеличенным на «натуральный» коэффициент, предусмотренный п. 164.5 НКУ. При ставке НДФЛ 18 % его величина составляет 1,219512.

Важно! По нашему мнению, и при капремонте, и при улучшении объекта аренды доход арендодателя, не возместившего стоимость этих работ, возникает не в месяце завершения капремонта (осуществления улучшений), а в момент передачи (возврата) такого объекта арендодателю. Ведь воспользоваться результатом таких работ арендодатель сможет только после получения объекта аренды обратно. К тому же к окончанию срока договора аренды улучшения могут значительно износиться, а то и вовсе утратить свою актуальность. Вдобавок арендодатель может передумать и все-таки компенсировать расходы арендатора. А еще в случае с отделимыми улучшениями арендатор может их изъять перед возвратом объекта аренды арендодателю. Тогда оснований для начисления дохода, как мы сказали выше, вообще не будет.

На момент возврата объекта аренды арендодателю замененная при проведении капитального ремонта конструкция и/или дополнительные усовершенствования в определенной степени будут изношены. В связи с этим считаем, что сумму дохода физлица нужно определять как стоимость выполненных работ, уменьшенную на сумму фактического износа замененных или установленных конструкций (деталей, усовершенствований). То есть доход физлица-арендодателя будет равен сумме расходов на капремонт (улучшение) за вычетом физического износа замененных (установленных) конструкций, умноженной на «натуральный» коэффициент.

Чтобы определить обычную цену (справедливую стоимость) возвращаемых улучшений, арендатору целесообразно создать на предприятии специальную комиссию.

Налоговым агентом арендодателя в данном случае является предприятие-арендатор.

Сумму предоставленного арендодателю дохода отразите в разделе I Налогового расчета по форме № 1ДФ с учетом «натурального» коэффициента (см. письмо ГФСУ от 04.04.2016 г. № 7309/6/99-95-42-02-16 и консультацию в подкатегории 103.25 БЗ). Для этой цели предусмотрен признак дохода «126».

Теперь о ВС. Налоговики настаивают на том, что в случае предоставления неденежного дохода ВС следует рассчитывать от «чистой» стоимости неденежной выплаты (см., в частности, письма ГФСУ от 20.11.2015 г. № 24759/6/99-99-17-02-01-15 и от 08.06.2016 г. № 12626/6/99-99-13-02-03-15, а также консультации в подкатегории 103.25 БЗ). То есть без увеличения ее на «натуральный» коэффициент.

Ставка ВС составляет 1,5 % от суммы облагаемого сбором дохода.

Еще один нюанс. Поскольку доход предоставлен в неденежной форме, а применение «натурального» ВС-коэффициента НКУ не предусмотрено, возникает вопрос с уплатой сбора с такого дохода. Считаем, что в данном случае, во избежание нарушения требований НКУ в части полноты и своевременности уплаты ВС, предприятие может самостоятельно уплатить сбор при выплате дохода, а затем попросить физлицо — получателя дохода компенсировать ему сумму средств, направленную на погашение обязательств по ВС. Соглашаются с этим и налоговики.

И кстати, не забудьте отразить сумму неденежной выплаты арендодателю в строке «Військовий збір» раздела II Налогового расчета по форме № 1ДФ.

ЕСВ. Даже если при проведении капремонта или улучшений объекта аренды за счет арендатора у арендодателя-физлица возникает доход, к ЕСВ-последствиям это не приводит. Почему? Потому что такой доход возник не в рамках трудовых отношений и не в связи с выполнением этим лицом работ (услуг) по гражданско-правовому договору. А значит, базы для начисления ЕСВ в данном случае нет.

Пример 2.2. Предприятие арендует у физлица здание склада, используемого для хранения готовой продукции, и офисное помещение. Арендатор не является плательщиком НДС.

В текущем месяце предприятие осуществило:

1) текущий ремонт арендованного здания склада хозяйственным способом (направленный на поддержание объекта аренды в рабочем состоянии) на сумму 18000,00 грн.;

2) улучшение арендованного офисного помещения (подрядным способом) на сумму 28500,00 грн.

На объект «улучшения» арендатор ежемесячно начисляет в бухучете амортизацию по прямолинейному методу в сумме 950,00 грн.

Улучшения передаются арендодателю по окончании срока действия договора без компенсации. Остаточная стоимость улучшений на конец месяца их передачи — 6800,00 грн.

Размер облагаемого НДФЛ дохода арендодателя составляет 8292,68 грн. (6800,00 грн. х х 1,219512). Соответственно, предприятие должно перечислить в бюджет не позднее 3 банковских дней, следующих за днем передачи улучшений, НДФЛ в сумме 1492,68 грн. (8292,68 грн. х 18 % : : 100 %).

В свою очередь, сумма ВС будет равна 102,00 грн. (6800,00 грн. х 1,5 % : 100 %).

В учете предприятия указанные операции будут отражены так (см. табл. 2.2):

Таблица 2.2. Учет ремонта и улучшения недвижимости, арендованной у физлица

2.4. Коммунальные платежи при аренде

Расходы на содержание объекта аренды (коммунальные услуги, уборка помещений и т. п.) возлагаются на арендатора. При этом договор может предусматривать, что арендатор:

— оплачивает их самостоятельно. При таком способе расчетов арендатор заключает прямые договоры с предприятиями — поставщиками коммунальных и других услуг;

— компенсирует их арендодателю в составе арендной платы;

— возмещает их арендодателю отдельным платежом.

В разрезе этих трех вариантов мы и рассмотрим вопросы налогообложения доходов физлица-арендодателя.

НДФЛ и ВС. Понятно, что при перечислении арендатором эксплуатационных расходов напрямую специализированным организациям у арендодателя доход не возникает. Поэтому основания для начисления НДФЛ и ВС нет.

Если мы компенсируем расходы в составе арендной платы (т. е. при определении размера арендной платы увеличиваем его на ожидаемую сумму коммунальных платежей), то облагаем такой доход и отражаем в форме № 1ДФ как арендные платежи (см. с. 14).

Появляется облагаемый НДФЛ и ВС доход у арендодателя и при возмещении ему эксплуатационных расходов отдельным платежом. Однако в этом случае, на наш взгляд, речь идет уже о доходе в виде дополнительного блага (признак дохода в Налоговом расчете по форме № 1ДФ «126»).

ЕСВ. Ни при одном из компенсационных вариантов оплаты эксплуатационных расходов начислять ЕСВ не придется, поскольку такие доходы физлица-арендодателя в базу начисления этого взноса не попадают (ст. 7 Закона № 2464). Они не являются выплатой в связи с отношениями трудового найма или оплатой работ (услуг) по гражданско-правовому договору.

Пример 2.3. Предприятие арендует у физлица складское помещение, используемое для хранения товаров, подлежащих реализации. В текущем месяце оно понесло расходы на содержание и эксплуатацию помещения (коммунальные платежи, уборка помещения и т. п.) в размере 6000,00 грн. (в том числе НДС — 1000,00 грн.) Эти расходы предприятие:

а) оплачивает непосредственно специализированным предприятиям;

б) возмещает арендодателю отдельным платежом.

В учете арендатора указанные операции будут отражены следующим образом (см. табл. 2.3):

Таблица 2.3. Учет расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией помещения