Покупаем недвижимость у физлица

В избранном В избранное
Печать
Вороная Наталья, редактор, Савченко Елена, эксперт по вопросам оплаты труда, Чернышова Наталья, налоговый эксперт
Налоги и бухгалтерский учет Сентябрь, 2018/№ 76
Прежде чем купить недвижимость у физлица, нужно разобраться не только с организационными вопросами, но и с вопросами налогообложения. В каких случаях возникает налогооблагаемый доход физлица? Кто в таком случае отвечает за начисление и уплату НДФЛ и ВС? Каковы их ставки? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в этом разделе спецвыпуска.

5.1. Организационные моменты

Правовые нюансы. Напомним: к недвижимости относят земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения (ч. 1 ст. 181 ГКУ). То есть это земельные участки, единые имущественные комплексы, здания, сооружения (их отдельные части), жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства и т. п.

Оформляют приобретение недвижимости договором купли-продажи. По такому договору одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 655 ГКУ).

Договор купли-продажи недвижимости с физлицом заключают в письменной форме и удостоверяют нотариально (ст. 657 ГКУ)

Кроме того, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 182 ГКУ). Как правило, госрегистрацию прав на недвижимость осуществляют нотариусы (непосредственно при совершении нотариальных действий с недвижимостью). Такая госрегистрация считается официальным признанием и подтверждением государством перехода к предприятию прав на недвижимость. Имейте в виду: право собственности на недвижимость возникнет лишь с момента такой регистрации (ч. 4 ст. 334 ГКУ).

Пенсионный сбор. При покупке недвижимости предприятие обязано уплатить пенсионный сбор (п. 9 ст. 1 Закона № 400). Объектом обложения пенсионным сбором является стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре купли-продажи.

Размер сбора — 1 % от объекта обложения (п. 10 ст. 4 Закона № 400). Имейте в виду: без наличия документального подтверждения уплаты пенсионного сбора нотариальное удостоверение договора купли-продажи невозможно (п. 153 постановления № 1740).

Ограничение наличных расчетов. При оплате покупки недвижимости наличными нужно учесть: для наличных расчетов между физлицами и субъектами хозяйствования действует 50-тысячное ограничение, установленное п. 6 Положения № 148. Это означает, что в день предприятие может выплатить физлицу наличными только сумму, не превышающую 50 тыс. грн. Подробнее о наличных ограничениях см. в спецвыпуске «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 32, с. 62.

А теперь перейдем к налогообложению доходов физлиц от продажи недвижимости.

5.2. Удерживаем НДФЛ и ВС

Как указано в п.п. 164.2.4 НКУ, часть доходов от операций с недвижимым имуществом в размере, определенном ст. 172 НКУ, включается в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход физлица. То есть из таких доходов нужно удерживать НДФЛ. Но, к счастью физлиц — продавцов недвижимости, доход от ее реализации облагают НДФЛ не всегда. НКУ предусмотрены случаи, когда доход от продажи недвижимости этим налогом не облагается. Давайте их рассмотрим.

Необлагаемый доход. Прежде всего заглянем в п. 172.1 НКУ. Там указано, что не облагают НДФЛ доход, полученный плательщиком налога от продажи недвижимости, в отношении которой выполняются одновременно три условия.

1. Первое условие — объект продажи.

Им может быть: жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и строения, расположенные на таком земельном участке), а также земельный участок, не превышающий норму бесплатной передачи, определенную ст. 121 ЗКУ в зависимости от его назначения. Расскажем, что под названными объектами недвижимости подразумевает НКУ.

Жилой дом — здание капитального типа, сооруженное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного проживания в нем (п.п. «а» п.п. 14.1.129.1 НКУ).

Квартира — изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного проживания в нем (п.п. «в» п.п. 14.1.129.1 НКУ).

Комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах — изолированные помещения в квартире, в которой проживают двое и более квартиросъемщиков (п.п. «ґ» п.п. 14.1.129.1 НКУ).

Садовый дом — дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов (п.п. 14.1.129.2 НКУ).

Дачный дом — жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха (п.п. 14.1.129.3 НКУ).

Земельный участок — часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, целевым (хозяйственным) назначением и с определенными по отношению к ней правами (п.п. 14.1.74 НКУ).

Отметьте: по мнению налоговиков (см. консультацию в подкатегории 103.21 БЗ), если земельный участок превышает нормы бесплатной приватизации, установленные ст. 121 ЗКУ, должна облагаться часть дохода от продажи земельного участка, который превышает эти нормы, пропорционально сумме такого превышения. Естественно, так действуют, когда выполняются прочие условия, установленные п. 172.1 НКУ.

Напомним, что ст. 121 ЗКУ предусмотрено право граждан на бесплатную передачу им земельных участков в таком размере:

а) для ведения фермерского хозяйства — в размере земельной доли (пая), определенной для членов сельхозпредприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство;

б) для ведения личного крестьянского хозяйства — не более 2,0 га;

в) для ведения садоводства — не более 0,12 га;

г) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений (приусадебный участок):

— в селах — не более 0,25 га;

— в поселках — не более 0,15 га;

— в городах — не более 0,10 га;

ґ) для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 га;

д) для строительства индивидуальных гаражей — не более 0,01 га.

2. Второе условие для необложения НДФЛ: это первый объект недвижимости из перечисленных выше, который продается в отчетном налоговом году.

Обратите внимание: при определении количества продаж в течение отчетного года объекты недвижимости, не указанные в п. 172.1 НКУ, не учитывают.

Например, если физлицо в течение отчетного налогового года продаст гараж и квартиру, то налогообложение квартиры осуществляют согласно п. 172.1 НКУ, независимо от того, что в течение года продавался гараж. Такое разъяснение приведено в подкатегории 103.21 БЗ.

Очередность продажи объектов недвижимости определяет само физлицо, продающее такие объекты (см. подкатегорию 103.21 БЗ)

Но! Ответственность за начисление, своевременное и полное перечисление сумм налога в бюджет в соответствии с п.п. 168.4.7 НКУ несет юридическое лицо, которое начисляет (выплачивает) налогооблагаемый доход. Поэтому такому юрлицу, дабы обезопасить себя, имеет смысл потребовать от продавца письменное заявление о том, продавал ли он в текущем году объекты недвижимости, перечисленные в п. 172.1 НКУ .

Имейте в виду! Для целей обложения НДФЛ под продажей понимают любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения (п. 172.8 НКУ). Таким образом, внесение учредителем-физлицом недвижимого имущества в уставный капитал юридического лица также приравнивается к его реализации. А это значит, что такая операция должна учитываться при определении количества продаж в течение года (см. консультацию в подкатегории 103.21 БЗ).

Кроме того, по разъяснению налоговиков, изложенному в подкатегории 103.21 БЗ, налогообложение дохода, полученного от продажи жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, зависит от количества договоров, которыми такая сделка оформлена. И если на продажу дома и земли заключены два отдельных договора, будет считаться, что физлицо продало два объекта недвижимости в течение отчетного налогового года с соответствующим налогообложением.

Бывают случаи, когда физическое лицо продало недвижимость, указанную в п. 172.1 НКУ, но в дальнейшем, по ряду причин, договор продажи этого имущества аннулируется. Как тогда быть с НДФЛ при повторной продаже этого имущества в течение того же отчетного налогового года? По этому поводу также есть разъяснение от налоговиков в подкатегории 103.21 БЗ. В соответствии с ним доход от повторной продажи такого имущества в течение года не облагается НДФЛ при условии, что оно пребывало в собственности этого физлица более трех лет (об этом условии — ниже).

3. Третье условие: продаваемый объект недвижимости находился в собственности плательщика налога более 3 лет.

Это условие не распространяется на имущество, полученное в наследство (абзац второй п. 172.1 НКУ)

Обратите внимание: возможность несоблюдения «трехлетнего» условия предусмотрена исключительно для объектов недвижимости, полученных в наследство. Если физлицо продает, например, подаренный ему объект недвижимости, то для необложения НДФЛ дохода от такой продажи условие о 3-летнем сроке пребывания объекта в собственности физлица-продавца должно соблюдаться.

А если часть продаваемой физлицом недвижимости (не полученной в наследство) пребывает в его собственности больше 3 лет, а часть — меньше? В таком случае каждую часть недвижимого имущества необходимо рассматривать как отдельный объект налогообложения. То есть доход от продажи части недвижимости, находящейся в собственности больше 3 лет, не облагают НДФЛ, а доход от части, которой собственник владеет меньше 3 лет, придется обложить налогом в общем порядке (см. разъяснение фискалов, приведенное в подкатегории 103.21 БЗ).

Учтите: для целей налогообложения доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, расположенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаваемых вместе с ним, отдельно не определяют (абзац третий п. 172.1 НКУ).

Если же налогоплательщик продает в отчетном году второй, третий и т. д. объект недвижимости, указанный в п. 172.1 НКУ, либо объект недвижимости, который в п. 172.1 НКУ не назван, либо объект незавершенного строительства, то доход, полученный от такой продажи, войдет в состав налогооблагаемого дохода (п. 172.2 НКУ). Также подлежит обложению НДФЛ доход от продажи объекта недвижимого имущества, указанного в п. 172.1 НКУ, который находился в собственности продавца менее 3 лет и при этом не был им унаследован.

В контексте продажи объектов недвижимости следует обратить внимание на еще одну норму НКУ. Так, согласно п.п. 165.1.40 этого Кодекса не включают в состав налогооблагаемого дохода плательщика налога суммы дохода, полученного им в результате отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) по нормам бесплатной передачи, определенным ст. 121 ЗКУ в зависимости от их назначения, и имущественных паев, непосредственно полученных им в собственность в процессе приватизации.

Ставки НДФЛ и ВС. Если доход от продажи объекта недвижимости подлежит налогообложению (не соблюдаются требования, установленные п. 172.1 НКУ), ставка НДФЛ зависит от резидентского статуса физлица-продавца. Так, в случае когда продавец:

— физлицо-резидент, применяют ставку, установленную п. 167.2 НКУ, т. е. 5 % базы налогообложения (п. 172.2 НКУ).

— физлицо-нерезидент*, то применяют ставку 18 % (пп. 167.1 и 172.9 НКУ).

* Подробно о том, кто считается нерезидентами и как облагаются их доходы, см. в разделе 12 на с. 76.

Обобщим правила налогообложения дохода от продажи объектов недвижимости физлицом-резидентом в табл. 5.1.

Таблица 5.1. Налогообложение дохода от продажи недвижимости физлицом-резидентом

Объект недвижимости

Условия

Ставка НДФЛ

Жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый (дачный) дом*, а также земельный участок, не превышающий норму бесплатной передачи, определенную ст. 121 ЗКУ в зависимости от его назначения

Продажа производится не чаще одного раза в год и объект находился в собственности продавца больше 3 лет или получен в наследство

Доход не облагается НДФЛ

Продажа производится чаще одного раза в год и/или объект (кроме полученного в наследство) находился в собственности продавца меньше 3 лет

5 % базы налогообложения

Прочие объекты недвижимости, не указанные выше, в том числе объекты незавершенного строительства

5 % базы налогообложения

* Включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и строения, расположенные на таком земельном участке.

Если сумма дохода от продажи объекта недвижимости включается в налогооблагаемый доход физлица, то, кроме НДФЛ, из него необходимо удержать и ВС. Ставка стандартная — 1,5 %.

А вот необлагаемые доходы освобождены и от обложения этим сбором. Такой вывод делаем из положений пп. 1.2 и 1.7 п. 161 подразд. 10 разд. ХХ НКУ.

Начисление и уплата НДФЛ и ВС в бюджет. Доход от продажи объекта недвижимости определяют исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом, и зарегистрированной в единой базе данных отчетов об оценке (п. 172.3 НКУ).

Налоговым агентом физлица — продавца недвижимости является предприятие-покупатель (п. 172.7 НКУ). Именно оно должно осуществить начисление, удержание и уплату (перечисление) в бюджет налога с дохода, полученного физлицом от такой продажи.

Уплатить удержанный НДФЛ налоговый агент должен в такие сроки:

— при выплате налогооблагаемого дохода — если выплата дохода производится наличными, снятыми со счета в банке, или путем перечисления на банковский счет физлица-продавца (п.п. 168.1.2 НКУ);

— в течение 3 банковских дней, следующих за днем начисления (выплаты, предоставления) дохода, — если выплата производится наличными из кассы налогового агента (п.п. 168.1.4 НКУ);

— в течение 30 календарных дней, следующих за месяцем начисления дохода, — если доход начислен налоговым агентом, но не выплачен физлицу (п.п. 168.1.5 НКУ).

Начисление, удержание и уплата (перечисление) ВС в бюджет осуществляются в порядке, установленном для НДФЛ (п.п. 1.4 п. 161 подразд. 10 разд. ХХ НКУ).

Информацию по начислению и уплате в бюджет НДФЛ и ВС предприятие должно отразить в Налоговом расчете по форме № 1ДФ.

Доход от операций по продаже объектов недвижимости показывают в разделе І формы № 1ДФ с признаком дохода «104»

Это касается как облагаемых, так и необлагаемых доходов.

Исключение составляют доходы от продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных долей (паев), непосредственно полученных физлицом в собственность в процессе приватизации по нормам бесплатной передачи, определенным ст. 121 ЗКУ в зависимости от их назначения. Их не облагают НДФЛ на основании п.п. 165.1.40 НКУ и отражают в форме № 1ДФ с признаком дохода «161» (а не «104»).

ЕСВ. Доход от продажи недвижимости не имеет никакого отношения к фонду оплаты труда и не является вознаграждением за выполненные работы (предоставленные услуги) по гражданско-правовым договорам. Поэтому ЕСВ на сумму выплачиваемого физлицу «продажного» дохода вы не начисляете.

Пример 5.1. Физлицо — резидент Украины на протяжении одного отчетного налогового года продало:

— в марте — гараж за 64000,00 грн. (оценочная стоимость — 58000,00 грн.);

— в июне — квартиру по договорной стоимости 850000,00 грн. (оценочная стоимость соответствует договорной);

— в августе — жилой дом по договорной стоимости 670000,00 грн. (оценочная стоимость — 685000,00 грн.).

Вся недвижимость находится в собственности физлица более 3 лет.

Гараж не входит в перечень объектов недвижимости, приведенный в п. 172.1 НКУ, поэтому доход от его продажи облагаем по ставке 5 %.

Сумма НДФЛ составит:

64000,00 грн. х 5 % : 100 % = 3200,00 грн.

Сумма ВС равна:

64000,00 х 1,5 % : 100 % = 960,00 грн.

Продажа квартиры хотя и является второй операцией по продаже имущества в отчетном налоговом году, но это первая операция по продаже недвижимости, указанной в п. 172.1 НКУ. Квартира находится в собственности продавца свыше 3 лет. Поэтому облагать НДФЛ и ВС доход, полученный от ее продажи, не нужно.

Продажа дома — это уже вторая операция по продаже недвижимости, указанной в п. 172.1 НКУ, в отчетном налоговом году. Следовательно, доход от такой продажи облагают НДФЛ по ставке 5 %. По условиям примера, договорная стоимость дома меньше оценочной. По этой причине для расчета НДФЛ и ВС нужно брать оценочную стоимость (п. 172.3 НКУ).

Сумма НДФЛ составит:

685000,00 грн. х 5 % : 100 % = 34250,00 грн.

Сумма ВС составит:

685000,00 грн. х 1,5 %: 100 % = 10275,00 грн.

Пример 5.2. В отчетном налоговом году гражданин — резидент Украины продал квартиру, полученную в подарок. Недвижимость была в его собственности 1 год. Договорная стоимость квартиры соответствует оценочной и составляет 785000,00 грн.

Поскольку подаренной квартирой физлицо владело менее 3 лет, то доход от ее продажи облагаем по ставке 5 %.

Сумма НДФЛ составит:

785000,00 грн. х 5 % : 100 % = 39250,00 грн.

Сумма ВС равна:

785000,00 х 1,5 % : 100 % = 11775,00 грн.

выводы

  • Договор купли-продажи недвижимости заключают в письменной форме и удостоверяют нотариально, а право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации.
  • При выполнении условий, установленных п. 172.1 НКУ, доход физлица от продажи недвижимости освобожден от налогообложения.
  • Облагаемый и необлагамый доход от продажи объектов недвижимости (кроме перечисленных в п.п. 165.1.40 НКУ) в Налоговом расчете по форме № 1ДФ отражают с признаком дохода «104».
Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить