Субаренда земель государственной собственности

В избранном В избранное
Печать
Децюра Сергей, налоговый эксперт
Налоги и бухгалтерский учет Сентябрь, 2019/№ 76
Предприятие — плательщик единого налога (ЕН) группы 3 по ставке 5 % заключило договор субаренды земельного участка. И сразу передало этот участок в дальнейшую субаренду. При этом плату за субаренду оно собирается увеличить на 5 % (т. е. на сумму ЕН) по сравнению с той платой, которую само уплачивает за субаренду. Кто должен начислять и уплачивать арендную плату в бюджет? Может ли плата за субаренду земли быть больше арендной платы?

Плата за землю. Плательщиком арендной платы является арендатор земучастка (п. 288.2 НКУ), а основанием для внесения арендной платы является договор аренды земучастка государственной или коммунальной собственности, заключенный с органом местного самоуправления или органом исполнительной власти (п. 288.1 НКУ). Подробно читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2019, № 5, с. 15.

Учитывая это, плательщиком арендной платы является только то юрлицо или ФЛП, которое непосредственно арендует землю у органов местного самоуправления или органов исполнительной власти. И факт аренды подтвержден действующим договором аренды земли.

В нашем же случае юрлицо — плательщик ЕН группы 3 является не арендатором, а субарендатором земучастков государственной или коммунальной собственности (это подтверждает договор субаренды).

Cубарендатор земли государственной и коммунальной собственности не является плательщиком платы за землю в части арендной платы. Вносить арендную плату в бюджет и подавать декларацию он не должен. Плательщиком арендной платы является арендатор такой земли, т. е. первый субарендодатель земли. Именно он перечисляет арендную плату в бюджет и подает декларацию. На это указывают как фискалы (112.01 БЗ), так и суды (постановление ВС от 04.04.2019 г. по делу № 822/2611/15 // reyestr.court.gov.ua/Review/80930526).

Размер субаренды. Все хозсубъекты, которые передают госкомземлю в субаренду, должны помнить об ограничении размера платы за субаренду, прописанном в п. 288.6 НКУ. По нему размер платы за субаренду не должен превышать размера арендной платы.

Если придерживаться этого ограничения, то арендатору (субарендатору), который является плательщиком ЕН группы 3, невыгодно передавать участок в субаренду. Он всегда будет в проигрыше, поскольку вся сумма платы попадет в его доход и из нее придется уплатить ЕН (5 % от полученной суммы).

Учитывая это, у плательщиков ЕН возникает вопрос: нужно ли им ориентироваться на это ограничение или можно хотя бы включить стоимость ЕН в сумму платы?

На наш взгляд, поскольку речь идет о субаренде земли государственной и коммунальной собственности, то учитывать это ограничение нужно. Дело в том, что требования п. 288.6 НКУ распространяются именно на правоотношения относительно аренды земучастков, арендодателями в которых выступают органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, а арендованные земли относятся к землям государственной и коммунальной собственности. Об этом говорят и суды (см. решение Хозяйственного суда Ровенской обл. от 13.09.2019 г. по делу № 918/363/19 // reyestr.court.gov.ua/Review/83691286).

В то же время поскольку в НКУ не предусмотрена ответственность за установление в договоре субаренды платы выше арендной платы, то наказать плательщика гривней налоговики не могут. Это они признают в категории 112.07 БЗ.

После этого кто-то может вздохнуть с облегчением.

Но хотим вас предупредить, что установление в таких договорах платы в размере выше предельного может вылезти вам боком. Дело в том, что в соответствии с ч. 1 ст. 215 ГКУ сделка может признаваться недействительной, если ее нормы противоречат актам гражданского и другого законодательства, а также интересам государства и общества (ч. 1 ст. 203 ГКУ, п. 2 постановления Пленума ВСУ от 06.11.2009 г. № 9). В нашем случае нормы договора субаренды будут противоречить требованиям НКУ. А потому существует риск того, что договор может быть признан недействительным.

Внимание! Признать договор недействительным можно только через суд. И сделать это может любое заинтересованное лицо (ч. 3 ст. 215 ГКУ), в том числе и фискалы. Поэтому помните об этом, устанавливая в договоре субаренды плату больше, чем определена в договоре аренды.

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить