Арендная плата за землю на 2019 год

Плательщики налога

Правила взыскания арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности (далее — арендная плата) в 2019 году практически не изменились по сравнению с прошлым годом.

То есть как в прошлом году, так и в текущем плательщиками платы за землю в части арендной платы будут выступать субъекты хозяйствования и физические лица — граждане, которые арендуют землю государственной и коммунальной собственности, то есть берут землю напрокат у органов местного самоуправления (п. 288.2 НКУ).

Если лицо арендует землю частной собственности у обычного юридического или физического лица, то оно не является плательщиком платы за землю. Такие лица просто платят арендодателю указанную в договоре арендную плату и не переживают по поводу подачи декларации по плате за землю.

Плательщиком арендной платы будет только то лицо, которое заключило с органом местного самоуправления договор аренды. Если вы заключили договор суперфиция, сервитута или эмфитевзиса на земельный участок государственной или коммунальной собственности, то плата за пользование такой землей не является частью платы за землю в виде арендной платы. То есть заключение таких договоров пользования госземлей не влечет за собой обязанности подавать декларацию по плате за землю (письмо ГФСУ от 13.12.2017 г. № 2972/6/99-99-12-02-03-15/ІПК и категория 112.01 БЗ).

И уплачивают ее в течение действия договора аренды.

К сведению! Чтобы прекратить вносить арендную плату после окончания договора аренды, арендатор должен фактически вернуть землю соответствующему органу исполнительной власти или соответствующему сельскому, поселковому, городскому совету на условиях, определенных договором (письмо ГФСУ от 18.05.2017 г. № 277/Б/99-99-13-03-01-14/ІПК и подкатегория 112.02 БЗ). Только в этом случае можно говорить об исчезновении обязанности по уплате арендной платы.

В то же время, если после окончания договора аренды арендатор не вернул землю, поскольку собирается перезаключить договор аренды (уже начав процедуру перезаключения, подав соответствующие документы в органы местного самоуправления) и при этом не получил письменного возражения от арендодателя относительно использования земучастка, то до возобновления действия договора аренды такой плательщик будет уплачивать арендную плату в соответствии с условиями предыдущего договора аренды земли (письмо ГФСУ от 07.09.2018 г. № 3893/6/99-99-12-02-03-15/ІПК, категория 112.01 БЗ). После перезаключения договора аренды с даты начала действия новой редакции договора или нового договора придется провести уточнение начисленного налога.

Внимание! Если арендатор продал недвижимость, которая находится на арендованной земле, то он будет плательщиком арендной платы до тех пор, пока не расторгнет договор аренды с органом местного самоуправления. (см. письма ГФСУ от 15.01.2018 г. № 136/6/99-99-12-02-03-15/ІПК, от 12.06.2017 г. № 595/6/99-99-12-02-03-15/ІПК и от 19.02.2016 г. № 3678/6/99-95-42-01-16-01). Новый собственник здания станет плательщиком арендной платы только после переоформления договора аренды на себя. А до того максимум, что он будет делать, так это компенсировать старому собственнику здания размер уплаченной им арендной платы в соответствии с договором аренды земли под домом.

Льготы

Плательщиками арендной платы являются все субъекты хозяйствования — арендаторы земель государственной и коммунальной собственности независимо от избранной ими системы налогообложения (единый налог групп 1 — 4, общая система налогообложения) или статуса (неприбыльная организация, бюджетное учреждение и т. п.).

То есть

Также не могут устанавливать льготы по арендной плате и органы местного самоуправления. Такое право им также НКУ не предоставил (категория 112.04 БЗ).

Этот вывод не касается только субъектов хозяйствования, которые имеют заключенные договоры аренды, относительно пользования земучастками, расположенными на временно оккупированной территории и/или территории населенных пунктов, которые находятся на линии столкновения (п. 38.7 подразд. 10 разд. ХХ НКУ). Такое освобождение они получают в период с 14.04.2014 г. до 31 декабря года, в котором будет завершена ОСС (до этого — АТО).

В то же время, несмотря на освобождение от уплаты арендной платы, налоговики (см. письма ГФСУ от 11.09.2017 г. № 1889/6/99-99-12-02-03-15/ІПК и от 16.06.2017 г. № 695/6/99-99-12-02-03-15/ІПК) требуют, чтобы такие «счастливчики» все равно подавали декларацию по плате за землю. Но в ней они будут указывать размер арендной платы с нулевым значением. То есть налог в ней начислять не нужно.

Связано это с тем, что налоговики считают: поскольку о необъектности земель, которые находятся в зоне ОСС (АТО), в п. 38.7 подразд. 10 разд. XX НКУ не упоминается, то освобождение от платы за землю за такие участки является налоговой льготой! Следовательно, за них надо подавать «земельную» отчетность как за любые другие льготированные земли. Потому что наличие льготы по земельному налогу (пусть даже 100 %) не освобождает плательщиков от этой обязанности (категория 112.02 БЗ).

Важно! Поскольку налоговики считают, что освобождение от взимания платы за землю (в том числе арендной платы) является льготой, то они будут настаивать на подаче субъектом хозяйствования еще и Отчета о льготах. Этот отчет на сегодня приравнен к декларации. Поэтому за его неподачу арендатора могут привлечь к ответственности (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 83, с. 4). Так что имейте это в виду.

Расчет арендной платы

Правила расчета арендной платы, как и земналога, по сравнению с прошлым годом также остались без изменений.

То есть по-прежнему размер арендной платы арендатор рассчитывает на основании заключенного с органом местного самоуправления договора аренды. То есть фактически договор аренды является главным документом, который устанавливает механизм расчета арендной платы. Следовательно, только он является основанием для начисления арендной платы за земельный участок, которую вы должны уплатить в бюджет.

При этом обычно арендная плата рассчитывается по тому же принципу, что и земналог. То есть путем произведения трех величин: площади земельного участка, его НДО, проиндексированной по общим правилам, и ставки арендной платы.

Все эти показатели, кроме НДО земельного участка, обычно можно отыскать в самом договоре аренды.

НДО арендованной земли, как и НДО собственной земли, можно получить в местном органе Госагентства земресурсов или из электронного сервиса Госземкадастра «Публичная кадастровая карта Украины» (http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta) в виде справки (извлечения) об НДО или взять прошлогодние (если НДО арендованного участка не изменялась и вы верно рассчитали НДО в прошлом году) и проиндексировать ее самостоятельно.

Правила индексации НДО для расчета земналога такие же, как и для аренды земли. Учитывая это, а также положения подразд. 6 разд. ХХ НКУ, по которым за период с 2017 по 2023 годы нужно индексировать НДО на коэффициент «1», то индексировать НДО за 2018 год, как и за 2017 год, не следует. Значит,

При этом, рассчитывая размер арендной платы, арендатор должен помнить, что годовая сумма арендного платежа, установленная в договоре аренды, должна укладываться в предельные размеры арендной платы, определенные в п. 288.5 НКУ. В этом пункте прописаны как минимальные, так и максимальные размеры арендной платы.

Учитывая это, налоговики на местах достаточно часто настаивают на том, что когда рассчитанный размер арендной платы по договору меньше минимального предела, то арендатор должен уплачивать налог именно исходя из минимального предела. Их позицию поддерживают и суды. Например, Верховный Суд (см. постановления ВСУ от 02.12.2014 г. по делу № 21-274а14* и от 14.03.2017 г. по делу № 21-2246а16).

* См. «Налоги и бухгалтерский учет», 2015, № 73, с. 31.

Конечно, это несправедливо. На наш взгляд, арендатор не должен самостоятельно начислять и уплачивать плату в размере больше (если ваша арендная плата меньше предельной минимальной границы) или меньше (если ваша арендная плата превышает предельную максимальную границу) того, который указан в договоре. Несоблюдение предельного размера арендной платы дает только арендатору основание для того, чтобы обратиться в соответствующий орган по поводу приведения размера арендной платы в соответствие с этими предельными границами. На это даже намекают фискалы в категории 112.03 БЗ. В то же время, поскольку существует по этому поводу негативная судебная практика, советуем тем, у кого размер арендной платы меньше, чем минимальный, начислять налог не ниже минимального предела. Хотя можно попробовать получить у налоговиков консультацию по этому поводу, и если она будет позитивная, то действовать, как они в ней укажут.

Также хотим заметить, что в случае, когда орган местного самоуправления утверждает новую НДО, которая начинает действовать с начала соответствующего года (например, с начала 01.01.2019 г.), то налоговики убеждены: если НДО утверждена по всем правилам, то размер арендной платы исчисляется с применением новой НДО (категория 112.01 БЗ). При этом для налоговиков нет разницы, указан ли в договоре аренды конкретный размер НДО (письма ГФСУ от 03.11.2017 г. № 2495/6/99-99-12-02-03-15/ІПК) или не указан (письмо от 27.12.2017 г. № 3160/6/99-99-12-02-03-15/ІПК).

На наш взгляд, опираться на новый размер НДО без внесения изменений в договор можно только в случае, если в самом договоре нет указанной НДО на дату его заключения, или предусмотрено, что корректировка НДО относится к исключениям, которые не требуют заключения дополнительного соглашения к договору.

В ином случае без внесения изменений в договор новую НДО использовать нельзя. На это указывают и работники Фемиды (см. постановления ВСУ от 04.10.2017 г. по делу № 922/3503/14 и от 02.03.2016 г. по делу № 3-476гс15). Они считают, что НДО земель является основой для определения размера арендной платы, а потому изменение НДО земельного участка является основанием для пересмотра размера арендной платы. Сам факт увеличения размера НДО не указывает на то, что арендатор должен сразу начинать вносить арендную плату, опираясь на новый размер НДО. Чтобы увеличить размер арендной платы, нужно заключить дополнительное соглашение и пересмотреть в нем размер.

В то же время вряд ли налоговики согласятся с этим утверждением, если в самом договоре не указано, что новая НДО применяется только после внесения изменений в договор (письмо ГУ ГФС в Запорожской обл. от 20.12.2017 г. № 3061/ІПК/08-01-12-03-09, ср. ). Поэтому тем, кто без изменения условий договора платить больше не согласен, следует готовиться отстаивать свое право в суде.

Напомнив правила начисления арендной платы, остается заполнить декларацию и подать ее фискалам. О том, как это сделать, читайте в следующем материале.