Плата за землю. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки (п. 288.2 ПКУ), а підставою для сплати орендної плати є договір оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності, укладений з органом місцевого самоврядування чи органом виконавчої влади (п. 288.1 ПКУ). Детально про платників орендної плати читайте у «Податки та бухгалтерський облік», 2019, № 5, с. 15.
Враховуючи це, платником орендної плати є тільки та юрособа чи ФОП, яка безпосередньо орендує землю у органів місцевого самоврядування чи органів виконавчої влади. І факт оренди підтверджено діючим договором оренди землі.
У нашому ж випадку юрособа — платник ЄП групи 3 є не орендарем, а суборендарем земділянок державної чи комунальної власності (це підтверджує укладений договір суборенди).
Cуборендар землі державної та комунальної власності не є платником плати за землю в частині орендної плати. Платити оренду плату у бюджет і подавати декларацію він не повинен. Платником орендної плати є фактичний орендар такої землі, тобто перший суборендодавець такої землі. Саме він перераховує орендну плату в бюджет і подає декларацію. На цьому наголошують як фіскали (112.01 БЗ), так і суди (постанова ВС від 04.04.2019 р. у справі № 822/2611/15 // reyestr.court.gov.ua/Review/80930526).
Розмір суборенди. Всі суб’єкти господарювання, які передають держкомземлю в суборенду, мають пам’ятати про обмеження розміру плати за суборенду, прописане у п. 288.6 ПКУ. За ним розмір плати за суборенду не повинен перевищувати розміру орендної плати.
Якщо дотримуватися цього обмеження, то орендарю (суборендарю), який є платником ЄП групи 3, невигідно передавати ділянку в суборенду. Він завжди буде в програші, оскільки вся сума плати потрапить до його доходу і з неї доведеться сплатити ЄП (5 % від отриманої суми).
Враховуючи це, у платників ЄП виникає запитання, чи потрібно їм орієнтуватися на це обмеження, чи можна хоча б включити вартість ЄП у суму оплати?
На наш погляд, оскільки мова йде про суборенду землі державної та комунальної власності, враховувати це обмеження потрібно. Річ у тому, що вимоги п. 288.6 ПКУ поширюються саме на правовідносини щодо оренди земділянок, орендодавцями в яких виступають органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, а орендовані землі належать до земель державної і комунальної власності. Про це говорять і суди (див. рішення Господарського суду Рівненської обл. від 13.09.2019 р. у справі № 918/363/19 // reyestr.court.gov.ua/Review/83691286).
Водночас оскільки у ПКУ не передбачено відповідальності за встановлення в договорі суборенди плати, вищої за орендну плату, то покарати платника гривнею податківці не можуть. Це вони визнають у категорії 112.07 БЗ.
Після цього дехто може зітхнути з полегшенням.
Але хочемо вас попередити, що встановлення у таких договорах плати в розмірі, вищому за граничний, може вилізти вам боком. Річ у тому, що відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦКУ правочин може визнаватися недійсним, якщо його норми суперечать актам цивільного та іншого законодавства, а також інтересам держави і суспільства (ч. 1 ст. 203 ЦКУ, п. 2 постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 р. № 9). У нашому випадку норми договору суборенди будуть суперечити вимогам ПКУ. А тому існує ризик того, що договір може бути визнаний недійсним.
Увага! Визнати договір недійсним можна тільки через суд. І зробити це може будь-яка зацікавлена особа (ч. 3 ст. 215 ЦКУ), в тому числі й фіскали. Тому пам’ятайте про це, встановлюючи у договорі суборенди плату більшу, ніж визначена у договорі оренди.
