Ситуация, когда в качестве арендодателя выступает обычное физлицо-непредприниматель, не редкость. Но для арендатора, который ведет учет по МСФО, здесь есть свои нюансы.
Предприятие-арендатор в расходы включает амортизацию актива по праву пользования и проценты по арендному обязательству (см. статью «Основная идея МСФО 16 и последствия его применения» этого номера).
Однако при расчетах с арендодателем ориентир — сумма арендного платежа, зафиксированная в договоре аренды (акте). Правда, арендный платеж может быть не фиксированный, а, например, рассчитываться с учетом индекса инфляции. В этом случае базу обложения НДФЛ и ВС определяем, ориентируясь на порядок расчета суммы арендного платежа, прописанный в договоре.
Вместе с тем для целей налогообложения следует учитывать положения п.п. 170.1.2 НКУ. Им определено: объект налогообложения «арендного» дохода определяют исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды.
Такую минимальную сумму базы налогообложения находят, умножая общую площадь арендованного недвижимого имущества в кв. метрах на минимальную стоимость месячной аренды 1 кв. метра.
Размер минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей устанавливает орган местного самоуправления села, поселка, города, на территории которого размещена сдаваемая в аренду недвижимость.
Причем местные советы обязаны не только ее установить, но и обнародовать способом, доступным для жителей территориальной громады, до 1 января отчетного налогового года. Если этого сделано не было, то объект налогообложения будет равен размеру арендной платы, указанному в договоре аренды офиса.
Предположим, что сумма арендной платы, указанная в договоре аренды, выше минимальной суммы, определенной согласно п.п. 170.1.2 НКУ.
Если физлицу-арендодателю выплачиваем всю сумму арендной платы, зафиксированную в договоре, вопросов с исчислением сумм обязательств возникнуть не должно. С указанной суммы удерживаем и перечисляем в бюджет НДФЛ и ВС, а разницу выплачиваем арендодателю.
А как быть, если арендный доход выплачивается частями? В этом случае, чтобы найти сумму «грязного» дохода, с которого будут удержаны налоги, нужно «накрутить» НДФЛ и ВС на выплачиваемую физлицу «чистую» сумму арендной платы. Для этого рекомендуем использовать коэффициент (К), рассчитанный по формуле:
К = 100 : (100 - Сн - СВС),
где Сн — ставка НДФЛ (18 %);
СВС — ставка ВС (1,5 %).
При указанных ставках НДФЛ и ВС получаем коэффициент 1,242236. Применив его к «чистой» сумме выплачиваемой физлицу арендной платы, получим «грязную» сумму арендного дохода, с которого должны быть удержаны и уплачены НДФЛ и ВС.
В Налоговом расчете по форме № 1ДФ сумму арендной платы отражаем с признаком дохода «106».
ЕСВ с суммы арендной платы не взимаем. Причина — ее выплата производится не по договору на выполнение работ (предоставление услуг) (см. ч. 1 ст. 7 Закона Украины «О сборе и учете единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование» от 08.07.2010 г. № 2464-VI).
