Ситуація, коли орендодавцем виступає звичайна фізособа-непідприємець, не рідкість. Але для орендаря, який веде облік за МСФЗ, тут є свої нюанси. Розбираємося з ними і знімаємо питання.
Підприємство-орендар у витрати включає амортизацію активу з права користування і відсотки за орендним зобов’язанням (див. статтю «Основна ідея МСФЗ 16 та наслідки його застосування» цього номера).
Проте при розрахунках з орендодавцем орієнтир — сума орендного платежу, зафіксована в договорі оренди (акті). Щоправда, орендний платіж може бути не фіксований, а, наприклад, розрахований з урахуванням індексу інфляції. У цьому випадку базу оподаткування ПДФО і ВЗ визначаємо, орієнтуючись на порядок розрахунку суми орендного платежу, прописаний у договорі.
Водночас для цілей оподаткування слід звертати увагу також на положення п.п. 170.1.2 ПКУ. Ним визначено: об’єкт оподаткування «орендного» доходу визначають виходячи з розміру орендної плати, вказаної в договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендного платежу за повний або неповний місяць оренди.
Таку мінімальну суму бази оподаткування знаходять, помноживши загальну площу орендованого нерухомого майна у кв. м на мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. м.
Розмір мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна з урахуванням його місцезнаходження, інших функціональних і якісних показників установлює орган місцевого самоврядування села, селища, міста, на території якого розміщена нерухомість, що здається в оренду.
Причому місцеві ради зобов’язані не лише її встановити, але й оприлюднити способом, доступним для жителів територіальної громади, до 1 січня звітного податкового року. Якщо цього зроблено не було, то об’єкт оподаткування дорівнюватиме розміру орендної плати, вказаному в договорі оренди офісу.
Припустимо, що сума орендної плати, вказана в договорі оренди, вище мінімальної суми, визначеної згідно з п.п. 170.1.2 ПКУ.
Якщо фізособі-орендодавцю виплачуємо усю суму орендної плати, зафіксовану в договорі, питань з обчисленням сум зобов’язань виникнути не повинно. Із вказаної суми утримуємо і перераховуємо до бюджету ПДФО і ВЗ, різницю — виплачуємо орендодавцеві.
А як бути, якщо орендний дохід виплачується частинами? У цьому випадку, щоб знайти суму «грязного» доходу, з якого будуть стягнуті податки, треба «накрутити» ПДФО і ВЗ на виплачувану фізичній особі «чисту» суму орендної плати. Для цього рекомендуємо використати коефіцієнт (К), розрахований за формулою:
К = 100 : (100 - Сп - СВЗ),
де Сп — ставка ПДФО (18 %);
СВЗ — ставка ВЗ (1,5 %).
При вказаних ставках ПДФО і ВЗ отримуємо коефіцієнт 1,242236. Застосувавши його до «чистої» суми виплачуваної фізичній особі орендної плати, отримаємо «грязну» суму орендного доходу, з якого мають бути утримані і сплачені ПДФО і ВЗ.
У Податковому розрахунку за формою № 1ДФ суму орендної плати відображаємо з ознакою доходу «106».
ЄСВ з суми орендної плати не стягуємо. Причина — її виплата робиться не за договором на виконання робіт (надання послуг) (див. ч. 1 ст. 7 Закону України «Про збір та облік єдиного внеску на загальнообов’язкове державне соціальне страхування» від 08.07.2010 р. № 2464-VI).
