Темы статей
Выбрать темы

НДС-разрегистрация и налогообложение здания

Павленко Алексей, налоговый эксперт
Вот такой интересный вопрос подбросил наш читатель. Его предприятие добровольно снимается с плательщиков НДС. Но у них на балансе есть здание. Его приобретали у обычного физлица за 160 тыс. грн еще когда доллар был по восемь. Потом предприятие с этим зданием провело несколько серьезных улучшений на суммы, которые затягивают за полмиллиона гривень и НДС по которым был отнесен к налоговому кредиту. Большая часть балансовой стоимости здания (с учетом сумм улучшений) самортизирована. Читателя интересует, какая будет база для начисления НДС по этому зданию для условной продажи при снятии с регистрации НДС и можно ли ее как-то уменьшить? На горячей линии ГНС ему рекомендовали обложить налогом всю оценочную стоимость. Ищем ответы и выходы вместе.

База для НДС (теория)

База налогообложения в случае аннулирования регистрации плательщиком НДС определяется в соответствии с п. 184.7 НКУ. В частности, им предусмотрено, что необоротные активы, НДС по которым (!) был включен в НК и которые не были использованы в облагаемых налогом операциях (т. е. полностью самортизированы) в пределах хоздеятельности, плательщик в последнем отчетном периоде должен обложить НДС исходя из обычной цены таких необоротных активов.

То есть согласно п. 184.7 НКУ при аннулировании регистрации плательщиком НДС

налоговые обязательства по необоротным активам должны начисляться именно исходя из их обычной цены, а не из остаточной стоимости

Именно на этом настаивают и налоговики, см., например, письмо ГФСУ от 05.07.2019 № 3130/6/99-99-15-03-02-15/ІПК. То есть начисленная по такому зданию сумма НДС может вас неприятно удивить и выйти даже больше, чем НДС, уплаченный за улучшения здания. Но давайте посмотрим, должны ли вы вообще начислять НДС?

Нужно ли облагать налогом?

Как видим, под налогообложение подпадают необоротные активы, НДС по которым был включен в НК (1) и которые не были полностью использованы-самортизированы (2). Считаем, избежать в этом случае начисления НДС по той причине, что здание приобретали у обычного физлица (т. е. без НДС), весьма сложно, поскольку были еще «НДС-содержащие» затраты на улучшение этого объекта.

Наверняка фискалы скажут: имеются факты, когда суммы НДС, которые входили в стоимость улучшений здания, были включены в НК. То есть к НК были отнесены суммы НДС именно по этому необоротному активу (зданию), как это буквально и прописано в п. 184.7 НКУ. А поскольку стоимость здания (которая включает и суммы улучшений) еще полностью не самортизирована, очень трудно будет бороться с таким налогообложением. Не исключаем, что и судьи могут в этом вопросе поддержать налоговиков…

Но думаем, здесь можно побороться за аналогию с теми ситуациями, когда необоротные активы подпадали под ст. 199 НКУ, т. е. суммы НДС по которым не полностью оставались в НК, а частично компенсировались начислением в соответствующей части (которая не использовалась в налогооблагаемых операциях) налоговых обязательств по п. 198.5 НКУ. Ведь в таких случаях при аннулировании регистрации плательщиком НДС (в т. ч. и по его собственному желанию) налоговики позволяют облагать налогом по п. 184.7 НКУ в последнем отчетном периоде только ту часть стоимости необоротного актива, по которой не были начислены налоговые обязательства по п. 198.5 НКУ. См., например, по таким ситуациям письмо ГФСУ от 14.05.2019 № 2156/6/99-99-15-03-02-15/IПК.

Если здесь прибегнуть к аналогии, то в нашем случае, когда здание приобреталось без НДС, стоило бы

обложить налогом только ту часть стоимости здания, по которой НДС был включен в НК

То есть только ту часть, которую в стоимости здания составляют расходы на ее улучшение. Причем для расчета такой части логично использовать именно первоначальную стоимость здания, которая отражена в бухучете на дату начисления налоговых обязательств по п. 184.7 НКУ.

Но у нас есть сомнения, что налоговики примут даже такой подход. Ведь никаких подобных оговорок (даже в отношении ситуаций из п. 199 НКУ) в нормативах нет. И если формально исходить из текста п. 184.7 НКУ, то в случае, когда хотя бы одна копейка по необоротному активу была включена в НК, то облагать налогом необходимо обычную цену полностью… Поэтому, если пойдете по пути частичного налогообложения, будьте готовы к спорам с фискалами, которые могут дойти и до суда.

Теперь выразим свое мнение по поводу базы налогообложения и того, почему налоговики здесь ориентируют плательщика на оценочную стоимость здания.

Обычная/рыночная цена

Термин «обычная цена» определен в п.п. 14.1.71 НКУ. Это цена товаров (работ, услуг), определенная сторонами договора, если иное не установлено НКУ. Если не доказано обратное, считается, что такая обычная цена соответствует уровню рыночных цен. И хотя в нашем случае ни сторон, ни договора нет, но по общему правилу ориентироваться здесь следует именно на рыночные цены.

Термин «рыночная цена» приведен в п.п. 14.1.219 НКУ. Это — цена, по которой товары (работы, услуги) передаются другому собственнику при условии, что продавец желает передать такие товары (работы, услуги), а покупатель желает их получить на добровольной основе, обе стороны являются взаимно независимыми юридически и фактически, владеют достаточной информацией о таких товарах (работах, услугах), а также ценах, сложившихся на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Ориентир в этом случае (для целей применения п. 184.7 НКУ) именно на рыночные цены делают и фискалы. Смотрите, в частности, письма ГФСУ от 25.10.2017 № 2370/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, от 05.04.2018 № 1443/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, а также действующую консультацию в БЗ 101.7. В последней, кстати, они пишут, что для получения перечня официальных источников, которые содержат информацию о рыночных ценах, необходимо обратиться в Минэкономики и/или Госкомстат и функциональные госстаторганы. Но что касается «необходимости» такого обращения, то из нормативов это прямо не следует…

Таким образом, для определения базы налогообложения здания в данном случае необходимо определиться с рыночной ценой «идентичных» товаров (т. е. идентичной недвижимости) на дату начисления НДС именно в том регионе/районе, где расположено здание. То есть нужно учитывать ряд факторов при определении рыночной цены здания, которые могут на цену влиять. Кроме средней рыночной стоимости за кв. м площади идентичных помещений, на рыночную цену могут повлиять, в частности, реальное состояние здания (с учетом проведенных вами улучшений) и разных его помещений, общая площадь и площадь его помещений, место расположения (в т. ч. район города), инфраструктура (транспортная развязка, пропускная способность, подведение коммуникаций и т. п.) и другие специфические факторы…

Профессиональная оценка

Отметим, что «обычноценовой» п.п. 14.1.71 НКУ содержит еще ряд специальных норм по определению обычной цены, среди которых нам интересна эта: если во время осуществления операции обязательным является проведение оценки, стоимость объекта оценки является основанием для определения обычной цены для целей налогообложения.

Нужно ли в этом случае обязательное проведение оценки, к которой читателя склоняли налоговики на горячей линии?

Обратимся к перечню случаев проведения обязательной оценки имущества в ст. 4 Закона об оценке*. Из перечисленных там находим только два случая, которые теоретически могут иметь отношение к такой ситуации. Это:

* Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 № 2658-III.

— переоценка основных фондов для целей бухгалтерского учета;

— налогообложение имущества по закону, кроме случаев определения размера налога при наследовании собственности, стоимость которой облагается налогом по нулевой ставке.

Первый из этих случаев сразу отпадает, ведь проведение переоценки здания в этом случае нормативами не предусмотрено.

Возможно, случай второй побуждал налоговиков ответить таким образом? Но судя по формулировке этой нормы и устоявшейся практике, оценка имущества проводится только когда закон, т. е. НКУ, требует ее проведения. А такое предусмотрено в нем только для целей обложения НДФЛ операций по продаже гражданами недвижимого и движимого имущества (ст. 172 и 173 НКУ), а также для некоторых случаев налогообложения наследства (п. 174.8 НКУ). То есть для случаев начисления НДС по п. 184.7 НКУ проведение экспертной оценки имущества (в нашей ситуации — здания) не нужно. Ни в одном документе как налоговиков, так и других органов такое требование не выдвигалось. То есть

проводить или нет профессиональную оценку здания — дело добровольное

Советы и итоги

Итак, относительно начисления НДС (полностью или с части стоимости здания) по п. 184.7 НКУ решать придется самостоятельно, взвесив все «за» и «против». Для целей начисления надо исходить именно из рыночной стоимости здания.

Конечно, появится вопрос: как здесь не переплатить НДС (сделать такую рыночную стоимость поменьше) или как-то обойти налогообложение?

Для определения «нормальной» рыночной стоимости надо уделить внимание подборке (и/или созданию) соответствующих документов/материалов, которые смогут подтвердить не слишком высокую базу обложения НДС. Это могут быть соответствующие объявления о продаже подобных (похожих) объектов недвижимости в официальных СМИ (газетах, журналах, Интернете), справки органов статистики, агентств недвижимости о ценах на подобные объекты в соответствующих районах вашего города и т. д.

Возможно, здесь и стоит обратиться к профессиональному оценщику, если он пообещает сделать «достойную» оценку здания. Ведь официальный отчет об оценке, который он предоставит, будет документом, подтверждающем обычную цену объекта недвижимости. И вопросов о неверном определении базы при наличии такого документа у фискалов вообще возникнуть не должно. Обычно услуги профоценщиков стоят недешево и, возможно, при сопоставлении с возможной суммой НДС будут невыгодны…

Можно попробовать уменьшить НДС, реализовав здание перед снятием с НДС-регистрации какому-то дружественному лицу по небольшой цене (в пределах остаточной стоимости). Ведь в таком случае НДС-база будет рассчитываться по п. 188.1 НКУ, т. е. не меньше балансовой (остаточной) стоимости здания. Здесь, конечно, не так все просто — проблемы с переоформлением здания, а возможно, и земельного участка под ней и т. д.

Если сумма НДС получается достаточно крупной, можно прибегнуть и к реорганизации. Об этом способе подробнее читайте в «Налоги & бухучет», 2018, № 28, с. 19.

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше