Правовые аспекты оперативной аренды

Рассматривать вопросы, связанные с оперативной арендой*, мы начнем с правовой почвы, на которой базируются отношения между арендатором и арендодателем. Особое внимание уделим договору аренды**. Ведь он — путеводная звезда сторон арендных отношений и играет важную роль в случае возникновения между ними спорных ситуаций. Ну что же, приступим!

* В некоторых нормативных документах этот вид правоотношений называют операционной арендой.

** Здесь не будем говорить о заключении договора аренды с нерезидентами.

1.1. Договор аренды: основное

На законодательном поле арендными вопросами ведают главным образом гл. 58 и 59 ГКУ, а также § 5 гл. 30 ХКУ. Согласно ч. 6 ст. 283 ХКУ к договорам аренды применяют соответствующие положения ГКУ с учетом особенностей, предусмотренных ХКУ. Таким образом, во взаимоотношениях между субъектами хозяйствования нормы этих двух Кодексов нужно применять в тандеме. При этом помня, что

Примечательно, что гл. 58 ГКУ, посвященная договору аренды, включает в себя не только общие арендные положения, но и специальные правила, относящиеся только к отдельным видам договоров аренды (проката, аренды транспортных средств, аренды земли и т. п.). Причем общие положения об аренде применяют к таким видам договоров только в том случае, если специальными правилами относительно них не установлено иное.

Предмет (объект) договора

Как гласит ч. 1 ст. 759 ГКУ, по договору найма*** (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество во владение и пользование за плату на определенный срок.

*** Термин «наем» тождественен понятию «аренда». Употребление одного либо другого термина связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой применения этих терминов в определенных сферах.

Вторит ему и ХКУ, в ч. 1 ст. 283 которого сказано, что по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок во владение и пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

Предметом (объектом) договора аренды может быть непотребляемая вещь, которая определена индивидуальными признаками и сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (ч. 1 ст. 760 ГКУ, ч. 2 ст. 283 ХКУ).

Тут важно пояснить, что является вещью, определенной индивидуальными признаками. В этом нам поможет ч. 1 ст. 184 ГКУ. Согласно этой норме вещь является определенной индивидуальными признаками, если она наделена только ей присущими признаками, выделяющими ее среди других однородных вещей, индивидуализируя ее.

А вот о непотребляемости говорит ч. 2 ст. 185 ГКУ. Так, непотребляемой признают вещь, предназначенную для неоднократного использования, которая сохраняет при этом свой первоначальный вид в течение длительного времени.

Таким образом, в качестве предмета договора аренды могут выступать помещение, оборудование, автомобиль и т. п.

Кроме того, предметом договора найма могут быть имущественные права (ч. 2 ст. 760 ГКУ).

Часть 3 ст. 283 ХКУ возможными объектами аренды называет следующие виды имущества:

— государственные и коммунальные предприятия или их структурные подразделения как единые имущественные комплексы, т. е. хозяйственные объекты с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), обособленным земельным участком, на котором размещен объект, и автономными инженерными коммуникациями и системой энергоснабжения;

— недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения);

— другое отдельное индивидуально определенное имущество производственно-технического назначения, принадлежащее субъектам хозяйствования.

Законами Украины возможно установление видов имущества, которые не могут быть предметом договора найма (например, имущество, изъятое из гражданского оборота, а также вещи с ограниченной оборотоспособностью).

Поскольку подавляющее большинство договоров оперативной аренды заключают в отношении основных средств, в дальнейшем при рассмотрении налогового и бухгалтерского учета сосредоточимся именно на этих активах.

Важно! Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате пользования арендованным имуществом, принадлежит арендатору (ст. 775 ГКУ).

Основные характеристики договора

В первую очередь заметим, что при заключении любого договора стороны обязаны согласовать (ч. 1 ст. 638 ГКУ):

— его предмет;

— условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров конкретного вида;

— все те условия, в отношении которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

В отношении хозяйственного договора аренды (т. е. договора, заключенного между субъектами хозяйствования) эти требования конкретизирует ч. 1 ст. 284 ХКУ. Так, существенными (обязательными для урегулирования) условиями договора аренды являются*:

* Для отдельных видов договоров аренды законодательством может быть предусмотрен другой перечень существенных условий.

1) объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);

2) срок, на который заключается договор аренды;

3) арендная плата с учетом ее индексации;

4) порядок использования амортизационных отчислений;

5) восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.

Имейте в виду:

В противном случае договор считается незаключенным (несостоявшимся).

Рассмотрим основные характеристики договора аренды.

1. Договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям. То есть момент вступления договора в силу не связан с передачей арендованного имущества арендатору. Передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Этот нюанс имеет большое значение. Дело в том, что уже после подписания договора (либо его нотариального удостоверения*) для сторон может наступить предусмотренная договором ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, например, за непередачу имущества в пользование.

* Когда договор аренды подлежит нотариальному удостоверению, см. далее.

2. Договор является платным**. О том, что за пользование имуществом с арендатора взимается установленная договором аренды плата, говорит ч. 1 ст. 762 ГКУ.

** Это один из основных признаков, который отличает договор аренды от договора ссуды, предполагающего в общем случае бесплатность передачи имущества другому лицу.

Конкретный размер арендной платы стороны устанавливают в договоре аренды.

В тексте договора отсутствует указание на размер арендных платежей? Тогда последствия будут такими:

— если одна из сторон договора — простое физлицо (непредприниматель), размер арендных платежей определяют с учетом потребительских свойств вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение;

— если договор аренды заключен между двумя субъектами хозяйствования, то такой договор может быть признан незаключенным, поскольку, как отмечалось ранее, арендная плата — это одно из существенных условий хозяйственного договора аренды (ч. 1 ст. 284 ХКУ).

Также арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды (ч. 2 ст. 286 ХКУ). Такое право в случае существенного уменьшения возможности пользования имуществом из-за обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, предусматривает и ч. 4 ст. 762 ГКУ.

Кроме того, п. 14 Заключительных и переходных положений ГКУ установлена отдельная норма, предусматривающая уменьшение суммы арендной платы в период действия «ковидного» карантина. В ней сказано, что по требованию арендатора плата за пользование недвижимым имуществом (его частью) подлежит уменьшению, если из-за карантинных ограничений он не использовал объект недвижимости в предпринимательской деятельности в полном объеме. То есть чтобы эта поблажка сработала, арендатор должен обратиться к арендодателю с соответствующим требованием. В какой форме оно должно быть выражено, законодатель не установил. Но лучше, если арендатор напишет письмо с такой просьбой.

Возможности получить «ковидно-арендную» скидку лишены только те субъекты хозяйствования, которые:

— во время карантина использовали помещение в своей хоздеятельности в полном объеме. То есть если арендатор использовал его частично, он все еще имеет право на скидку (например, при аренде кафе, в котором используется только кухня);

— арендуют помещение, находящееся в коммунальной собственности (правда, органы местного самоуправления могут принять отдельное решение о скидках).

Учтите: законодательно установлен только максимальный размер платы за пользование имуществом, устанавливаемый после ее уменьшения. Так, новая сумма арендной платы не может превышать совокупный объем расходов арендодателя (в том числе будущих) на содержание помещения. Сюда входят: плата за землю, налог на недвижимость и коммунальные услуги (перечень исчерпывающий). Расчет производится пропорционально площади, занимаемой арендатором. Если указанные расходы арендатор по договору уплачивает отдельно от арендной платы, то их он продолжает вносить, а арендная плата фактически будет равна нулю.

Минимального же предела законодатель не предусмотрел. Тут стороны договора вольны договариваться, как посчитают нужным. И поскольку скидка может быть разной, то советуем ее закрепить в допсоглашении к договору.

На практике наиболее распространенной является именно денежная форма оплаты, которую применяют в виде платежей, установленных в фиксированной денежной сумме.

Обычно плату за пользование имуществом вносят ежемесячно (ч. 5 ст. 762 ГКУ). Однако стороны вправе предусмотреть в договоре иную периодичность внесения арендных платежей.

Обратите внимание: одно указание в договоре размера арендной платы за определенный период (например, за год) еще не может считаться установлением срока внесения платы за использование имущества. Здесь многое будет зависеть от конкретных формулировок договора.

Если в нем четко определено, что арендная плата за использование предмета аренды вносится ежегодно, такое указание можно считать установлением годового срока внесения платы по договору. Если же стороны ограничились указанием общей суммы арендных платежей за год, то следует исходить из того, что арендную плату нужно вносить ежемесячно.

Важно! В договоре следует указать, с какого момента начинается отсчет месяца (другого периода) для перечисления арендной платы — с даты заключения договора, передачи имущества по акту приемки-передачи или с другой определенной даты. В противном случае не исключено возникновение споров с контрагентом. Ведь этот момент важен для определения начала течения срока исковой давности по арендным платежам и предусмотренным договором штрафным санкциям за их несвоевременную уплату.

На наш взгляд, наиболее обоснованным является вариант, когда срок внесения платы за использование переданного в аренду имущества исчисляется с момента передачи такого имущества арендатору. Кстати, согласно ч. 1 ст. 795 ГКУ именно с этого момента начинают исчислять срок договора аренды здания или другого капитального сооружения (если иное не установлено договором).

Кроме того, в договоре, как правило, указывают и предельную дату уплаты арендных платежей. Например: «Арендная плата уплачивается путем перечисления денежных средств на текущий счет арендодателя авансом за весь следующий месяц не позднее 25-го числа предыдущего месяца».

3. Договор аренды является срочным. То есть имущество передается в пользование нанимателю на определенный срок.

При этом каждая из сторон договора найма, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за 3 месяца. Договором или законом может быть предусмотрен иной срок для предупреждения контрагента о желании расторгнуть договор найма, заключенный на неопределенный срок.

Но учтите: срок договора аренды, заключенного между субъектами предпринимательской деятельности, относится к его существенным условиям (ч. 1 ст. 284 ХКУ).

Имейте в виду: специальным законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора найма. Например, срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет (ст. 19 Закона об аренде земли). Такие сроки обязательно должны соблюдаться и не могут быть изменены по соглашению сторон. Если стороны заключат договор на более длительный срок, нежели это разрешено специальным законом, этот договор будет считаться заключенным на срок, являющийся максимальным согласно закону.

В случае когда между сторонами был заключен договор найма на неопределенный срок, однако специальным законом установлены ограничения максимального срока договора найма, договор прекращается по истечении максимальных сроков, если стороны не отказались от договора раньше (ч. 3 ст. 763 ГКУ).

Для добросовестных арендаторов ст. 777 ГКУ предусмотрено поощрение. Так, согласно этой статье по истечении срока действия договора

Но чтобы воспользоваться этой привилегией, арендатор должен до истечения срока договора (в срок, установленный договором, а если он не установлен — в разумный срок) уведомить арендодателя о своем намерении.

Условия договора аренды на новый срок устанавливают по соглашению сторон. При недостижении договоренности преимущественное право арендатора на заключение договора прекращается.

Но учтите: особые правила действуют при заключении на новый срок договора аренды земли. Так, ст. 33 Закона об аренде земли обязывает арендатора, имеющего намерение воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, уведомить об этом арендодателя не позднее чем за месяц до истечения срока договора.

К письму-уведомлению арендатор должен приложить проект нового договора аренды. Причем его условия могут отличаться от условий действовавшего до этого договора аренды земли. Арендодатель, в свою очередь, в месячный срок рассматривает полученный проект договора и либо подписывает его, либо направляет арендатору свои возражения. При недостижении договоренности преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.

Обратите внимание: если в течение месяца после окончания срока действия договора аренды ни одна из сторон не настаивает на его прекращении или изменении его условий и арендатор продолжает пользоваться имуществом, происходит автоматическая пролонгация такого договора. На это указывают ст. 764 ГКУ и ч. 4 ст. 284 ХКУ. При этом договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Но опять же в отношении договора аренды земли есть свои особенности. Так, его пролонгация может происходить только в том случае, если в самом договоре установлено условие о его возобновлении после окончания срока действия (ст. 126¹ ЗКУ)*. Если такое условие присутствует, срок договора возобновляется на тот же срок и на тех же условиях, которые были установлены ранее. Договор считается возобновленным, если ни одна из сторон не подала заявление об исключении из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении такого договора.

* Условие о возобновлении договора не может устанавливаться в договоре аренды земли государственной и коммунальной собственности, кроме случаев, когда на таких земельных участках расположены здания или сооружения, находящиеся в собственности арендатора.

4. Основная обязанность арендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды. Имущество должно быть передано арендатору в пользование немедленно после заключения договора или в срок, предусмотренный договором (ст. 765 ГКУ).

Если эта обязанность арендодателем не выполнена, арендатор имеет право по своему усмотрению (ст. 766 ГКУ):

— требовать от арендодателя передать имущество и возместить убытки, причиненные задержкой;

— отказаться от договора и требовать возмещения убытков, причиненных ему неисполнением арендодателем договорных обязательств.

Арендодатель обязан предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках имущества, сдаваемого в аренду, которые ему известны и могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества арендатора или других лиц либо привести к повреждению самого имущества во время его владения и/или использования.

Арендатор, в свою очередь, обязан в присутствии арендодателя проверить исправность имущества, передаваемого ему по договору аренды. Если же в момент передачи имущества арендатор не убедится в его исправности, имущество считается переданным в надлежащем состоянии.

5. По общему правилу для заключения договора аренды достаточно простой письменной формы. Но все же бывают и исключения. Так, в отдельных случаях законодательство может предусматривать более строгие требования, в частности обязательное нотариальное удостоверение. Например, согласно ч. 2 ст. 799 ГКУ к таким договорам относятся договоры аренды транспортных средств, заключенные с физическими лицами (непредпринимателями).

Также

При этом в соответствии со ст. 794 ГКУ, кроме нотариального удостоверения самого договора, необходимо провести госрегистрацию права пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании такого договора.

Это не касается договора аренды имущества государственной или коммунальной собственности. Такой договор подлежит нотариальному удостоверению в случае, если он заключен по результатам электронного аукциона сроком более чем на 5 лет. А право пользования таким имуществом не подлежит госрегистрации.

Здесь следует сделать одну оговорку. Ранее Минюст в Методрекомендациях № 2500 высказывался в пользу того, что нормы относительно госрегистрации права пользования объектом недвижимости не распространяются на правоотношения, возникающие согласно договорам найма (аренды) жилья. Это связано с тем, что ГКУ в отношении жилья устанавливает особый режим регулирования связанных с ним договорных отношений (правила аренды жилья закреплены в отдельной гл. 59 ГКУ). Судя по всему, в этой части позиция Минюста остается прежней.

Госрегистрацию прав пользования объектами недвижимости осуществляют на основании Порядка № 1127. Причем, поскольку договор аренды объекта недвижимости сроком на 3 года и более подлежит нотариальному удостоверению, госрегистрацию этого права в общем случае осуществляет нотариус, который произвел такое удостоверение (ч. 1 ст. 31² Закона № 1952).

Обратите внимание: если договор аренды недвижимости, изначально заключенный на срок менее 3 лет, впоследствии продлевается на основании ст. 764 ГКУ, в связи с чем общий срок пользования составляет более 3 лет, необходимость его нотариального удостоверения и госрегистрации права аренды не возникает. На это указывает п. 2.9 постановления Пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 12.

Государственной регистрации подлежит также право аренды земельного участка (ч. 5 ст. 6 Закона об аренде земли). А вот нотариальное удостоверение договора аренды земельного участка осуществляют по желанию одной из сторон (ст. 14 упомянутого Закона).

Интересный момент! ГКУ не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитут, право залога и т. п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора. Например, на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога, может быть обращено взыскание.

В связи с этим при заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ч. 2 ст. 769 ГКУ).

Заметьте: право арендодателя как собственника переданного в аренду имущества не ограничивается после заключения договора аренды. В частности, он имеет право подарить или продать такое имущество. При этом к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя, если в договоре аренды не предусмотрено его прекращение в случае отчуждения арендодателем имущества (ст. 770 ГКУ). В то же время следует помнить, что арендатор, надлежащим образом выполняющий свои обязанности по договору, имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение арендуемого имущества (ч. 2 ст. 777 ГКУ, ст. 9 Закона об аренде земли).

А вот передача арендатором имущества в пользование другому лицу (субаренда) возможна только с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом (ч. 1 ст. 774 ГКУ). При этом субарендатор находится в правоотношениях только с арендатором по основному договору и не имеет никакой правовой связи с арендодателем. И помните:

Соответственно, прекращение договора аренды, в том числе досрочное, влечет за собой прекращение договора субаренды.

В отдельных случаях передача имущества в субаренду может быть прямо запрещена законодательством.

Прекращение договора

Существует несколько случаев, когда действие договора аренды может быть прекращено:

1) истек его срок и одна либо обе стороны не желают продолжать эти правоотношения;

2) наступила смерть физического лица — арендатора (если иное не установлено договором или законом);

3) произошла ликвидация юридического лица — арендатора или арендодателя.

Также договор аренды может быть расторгнут досрочно с согласия обеих сторон.

А вот в одностороннем порядке до истечения срока действия договор аренды может быть расторгнут только в определенных ГКУ случаях.

В частности, арендодатель имеет право расторгнуть договор, если арендатор не вносит арендную плату в течение 3 месяцев подряд (ч. 1 ст. 782 ГКУ). В этом случае договор аренды считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора.

Также арендодатель может требовать досрочного расторжения договора, если арендатор (ст. 783 ГКУ):

— владеет и/или пользуется имуществом не в соответствии с договором или назначением объекта аренды;

— без разрешения арендодателя передал имущество во владение и/или пользование другому лицу;

— своим небрежным поведением создает угрозу повреждения имущества;

— не производит капитальный ремонт в тех случаях, когда по закону или договору обязанность его проведения возлагается на арендатора (см. далее).

В свою очередь, арендатор может предъявить требование о досрочном расторжении договора аренды, если:

— арендодатель передал в пользование имущество, качество которого не соответствует условиям договора и назначению имущества (п. 1 ч. 1 ст. 784 ГКУ);

— арендодатель не производит капитальный ремонт, когда это является его обязанностью* (п. 2 ч. 1 ст. 784 ГКУ);

* См. подраздел 1.2.

— имущество по договору аренды так и не было передано арендодателем (п. 2 ч. 1 ст. 766 ГКУ);

— при заключении договора аренды арендодатель не сообщил арендатору обо всех правах третьих лиц на имущество (например, о праве залога) (ч. 2 ст. 769 ГКУ);

— в имуществе, переданном арендатору с гарантией качества, выявлены недостатки, препятствующие его использованию в соответствии с договором (п. 4 ч. 2 ст. 768 ГКУ).

Заметим, что для отдельных видов договоров аренды законодательство может устанавливать особые правила их одностороннего расторжения. Например, ст. 825 ГКУ установлены особенности расторжения договора найма жилья.

Еще одно основание для прекращения договора аренды — уничтожение арендуемого имущества. При этом арендатор обязан возместить арендодателю убытки, если не докажет, что случайное уничтожение произошло не по его вине (ст. 779 ГКУ).

Имейте в виду: в случае прекращения договора аренды арендатор обязан немедленно вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, или в состоянии, оговоренном в договоре (ч. 1 ст. 785 ГКУ). Если арендатор не выполняет обязанности в отношении возврата имущества, арендодатель имеет право требовать от арендатора уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование имуществом за время просрочки.

1.2. Ремонт и улучшение арендованного имущества

Нередко у арендатора в процессе эксплуатации возникает необходимость ремонта или даже улучшения объекта аренды. На чьи плечи ложится проведение таких мероприятий? Все зависит от вида мероприятия и условий договора.

В общем случае обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя (ч. 2 ст. 776 ГКУ). При этом, чтобы избежать спорных ситуаций, целесообразно предусмотреть в договоре сроки, в которые должен осуществляться капитальный ремонт. В противном случае арендатору придется обосновывать перед арендодателем необходимость проведения капитального ремонта в связи с невозможностью полноценного использования имущества по назначению.

Если арендодатель не проводит капитальный ремонт в сроки, предусмотренные договором, либо (если такие сроки договором не установлены) отказывается проводить ремонт по требованию арендатора, последний может (ч. 3 ст. 776 ГКУ):

1) самостоятельно провести капитальный ремонт и требовать от арендодателя возместить его стоимость либо зачесть в счет арендной платы;

2) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Но, как мы сказали, это все — общий случай.

Например, такая обязанность может быть возложена на арендатора. Также в договоре не запрещается оговорить совместное проведение капремонта арендодателем и арендатором.

А вот с текущим ремонтом объекта аренды, т. е. ремонтом, предупреждающим преждевременный износ и выход из строя объекта аренды, как раз все наоборот. В общем случае его обязан делать за свой счет арендатор (ч. 1 ст. 776 ГКУ). Но от этого правила стороны также могут отклониться, иначе распределив обязанности в договоре.

Кроме того, отклонения от приведенных выше общих правил могут быть предусмотрены в самом ГКУ либо в других специальных законодательных актах. Например, капитальный и текущий ремонты предмета проката осуществляет арендодатель за свой счет, если не докажет, что повреждение вещи произошло по вине арендатора. Это прямо предусмотрено ч. 3 ст. 791 ГКУ.

Напомним: улучшение представляет собой определенные изменения в предмете найма, которые повышают возможности по его использованию, но при этом не являются необходимыми для использования имущества по назначению. Улучшение (усовершенствование) объекта аренды может потребоваться арендатору для более эффективного достижения тех целей, которые он ставит перед собой. Такое усовершенствование повышает качество и цену арендованного имущества.

Если улучшения объекта аренды являются неотделимыми (т. е. они не могут быть отделены без вреда для имущества), вопрос о возмещении затрат, связанных с улучшениями, решается в зависимости от того, получено ли согласие арендодателя на их проведение.

Улучшение предмета договора аренды было проведено с согласия арендодателя? Тогда арендатор имеет право на возмещение расходов на улучшение или на зачисление их стоимости в счет арендной платы (ч. 3 ст. 778 ГКУ).

Если же согласие получено не было, все затраты арендатор несет самостоятельно. При этом требовать их возмещения от арендодателя он не может, поскольку не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению.

Впрочем, таковым является общее правило, от которого стороны по соглашению между собой могут отступить.

Так, изначально в договоре может быть предусмотрено, каким образом распределяются затраты, связанные с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя. Или уже после проведения улучшений они могут быть одобрены арендодателем, после чего он возмещает понесенные на такие улучшения расходы.

А вот если имеет место отделимое улучшение, арендатор может просто-напросто его изъять (ч. 2 ст. 778 ГКУ). И тогда вопрос о возмещении стоимости такого улучшения возникать не будет.