Правові аспекти оперативної оренди

Розглядати питання, пов’язані з оперативною орендою*, ми розпочнемо з правового підґрунтя, на якому базуються відносини між орендарем і орендодавцем. Особливу увагу приділимо договору оренди**. Адже він — провідна зірка сторін орендних відносин і відіграє важливу роль у разі виникнення між ними спірних ситуацій. Ну що ж, розпочнемо!

* У деяких нормативних документах цей вид правовідносин називають операційною орендою.

** Тут не говоритимемо про укладення договору оренди з нерезидентами.

1.1. Договір оренди: основне

На законодавчому полі орендними питаннями відають головним чином гл. 58 і 59 ЦКУ, а також § 5 гл. 30 ГКУ. Згідно з ч. 6 ст. 283 ГКУ до договорів оренди застосовують відповідні положення ЦКУ з урахуванням особливостей, передбачених ГКУ. Таким чином, у взаємовідносинах між суб’єктами господарювання норми цих двох Кодексів потрібно застосовувати в тандемі. При цьому пам’ятаючи, що

Примітно, що гл. 58 ЦКУ, присвячена договору оренди, включає не лише загальні орендні положення, а й спеціальні правила, які стосуються тільки окремих видів договорів оренди (прокату, оренди транспортних засобів, оренди землі тощо). Причому загальні положення про оренду застосовують до таких видів договорів тільки в тому випадку, якщо спеціальними правилами щодо них не встановлено інше.

Предмет (об’єкт) договору

Як свідчить ч. 1 ст. 759 ЦКУ, за договором найму*** (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

*** Термін «найм» тотожний поняттю «оренда». Вживання того чи іншого терміна пов’язане не стільки з відмінностями видів таких договорів, скільки з практикою застосування цих термінів, що склалася в певних сферах.

Вторить йому і ГКУ, в ч. 1 ст. 283 якого сказано, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає іншій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

Предметом (об’єктом) договору оренди може бути неспоживна річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (ч. 1 ст. 760 ЦКУ, ч. 2 ст. 283 ГКУ).

Тут важливо пояснити, що є річчю, визначеною індивідуальними ознаками. У цьому нам допоможе ч. 1 ст. 184 ЦКУ. Згідно із цією нормою річ є визначеною індивідуальними ознаками, якщо вона наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її.

А ось про неспоживність говорить ч. 2 ст. 185 ЦКУ. Так, неспоживною визнають річ, призначену для неодноразового використання, яка зберігає при цьому свій первісний вигляд протягом тривалого часу.

Таким чином, предметом договору оренди можуть виступати приміщення, обладнання, автомобіль тощо.

Крім того, предметом договору найму можуть бути майнові права (ч. 2 ст. 760 ЦКУ).

Частина 3 ст. 283 ГКУ як можливі об’єкти оренди називає такі види майна:

— державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як єдині майнові комплекси, тобто господарські об’єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщено об’єкт, і автономними інженерними комунікаціями та системою енергопостачання;

— нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);

— інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб’єктам господарювання.

Законами України можливе встановлення видів майна, які не можуть бути предметом договору найму (наприклад, майно, вилучене із цивільного обороту, а також речі з обмеженою оборотоздатністю).

Оскільки переважну більшість договорів оперативної оренди укладають щодо основних засобів, надалі при розгляді податкового та бухгалтерського обліку зосередимося саме на цих активах.

Важливо! Право власності на плоди, продукцію, доходи, отримані в результаті користування орендованим майном, належить орендарю (ст. 775 ЦКУ).

Основні характеристики договору

Насамперед зауважимо, що при укладенні будь-якого договору сторони зобов’язані погоджувати (ч. 1 ст. 638 ЦКУ):

— його предмет;

— умови, визначені законом як істотні або необхідні для договорів конкретного виду;

— усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнута згода.

Щодо господарського договору оренди (тобто договору, укладеного між суб’єктами господарювання) ці вимоги конкретизує ч. 1 ст. 284 ГКУ. Так, істотними (обов’язковими для врегулювання) умовами договору оренди є*:

* Для окремих видів договорів оренди законодавством може бути передбачений інший перелік істотних умов.

1) об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

2) строк, на який укладається договір оренди;

3) орендна плата з урахуванням її індексації;

4) порядок використання амортизаційних відрахувань;

5) відновлення орендованого майна й умови його повернення або викупу.

Майте на увазі:

Інакше договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся).

Розглянемо основні характеристики договору оренди.

1. Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умовами. Тобто момент набрання чинності договором не пов’язаний з передачею орендованого майна орендарю. Передання зданого в оренду майна орендареві є виконанням укладеного договору оренди, що набрав чинності, з боку орендодавця. Цей нюанс має велике значення. Річ у тому, що вже після підписання договору (або його нотаріального посвідчення*) для сторін може настати передбачена договором відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, наприклад за непередання майна в користування.

* Коли договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, див. далі.

2. Договір є платним**. Про те, що за користування майном з орендаря справляється встановлена договором оренди плата, говорить ч. 1 ст. 762 ЦКУ.

** Це одна з основних ознак, яка відрізняє договір оренди від договору позички, що передбачає в загальному випадку безоплатність передання майна іншій особі.

Конкретний розмір орендної плати сторони встановлюють у договорі оренди.

У тексті договору відсутня вказівка на розмір орендних платежів? Тоді наслідки будуть такими:

— якщо одна зі сторін договору — проста фізособа (непідприємець), розмір орендних платежів визначають з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, що мають істотне значення;

— якщо договір оренди укладений між двома суб’єктами господарювання, то такий договір може бути визнаний неукладеним, оскільки, як зазначалося раніше, орендна плата — це одна з істотних умов господарського договору оренди (ч. 1 ст. 284 ГКУ).

Також орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди (ч. 2 ст. 286 ГКУ). Таке право в разі істотного зменшення можливості користування майном через обставини, за які наймач не відповідає, передбачає і ч. 4 ст. 762 ЦКУ.

Крім того, п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ встановлена окрема норма, що передбачає зменшення суми орендної плати в період дії «ковідного» карантину. У ній сказано, що на вимогу орендаря плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню, якщо через карантинні обмеження він не використовував об’єкт нерухомості в підприємницькій діяльності в повному обсязі. Тобто щоб це послаблення спрацювало, орендар повинен звернутися до орендодавця з відповідною вимогою. В якій формі вона має бути виражена, законодавець не встановив. Але краще, якщо орендар напише лист із таким проханням.

Можливості отримати «ковідно-орендну» знижку позбавлені тільки ті суб’єкти господарювання, які:

— під час карантину використовували приміщення у своїй госпдіяльності в повному обсязі. Тобто якщо орендар використовував його частково, він усе ще має право на знижку (наприклад, при оренді кафе, в якому використовується тільки кухня);

— орендують приміщення, що перебуває в комунальній власності (щоправда, органи місцевого самоврядування можуть прийняти окреме рішення про знижки).

Зауважте: законодавчо встановлено тільки максимальний розмір плати за користування майном, що встановлюється після її зменшення. Так, нова сума орендної плати не може перевищувати сукупного обсягу витрат орендодавця (у тому числі майбутніх) на утримання приміщення. Сюди входять: плата за землю, податок на нерухомість і комунальні послуги (перелік вичерпний). Розрахунок здійснюється пропорційно площі, яку займає орендар. Якщо зазначені витрати орендар за договором сплачує окремо від орендної плати, то їх він продовжує вносити, а орендна плата фактично дорівнюватиме нулю.

Мінімальної ж межі законодавець не передбачив. Тут сторони договору вільні домовлятися, як визнають за потрібне. І оскільки знижка може бути різною, то радимо її закріпити в додатковій угоді до договору.

На практиці найпоширенішою є саме грошова форма оплати, яку застосовують у вигляді платежів, установлених у фіксованій грошовій сумі.

Зазвичай плату за користування майном вносять щомісячно (ч. 5 ст. 762 ЦКУ). Проте сторони мають право передбачити в договорі іншу періодичність внесення орендних платежів.

Зверніть увагу: одне зазначення в договорі розміру орендної плати за певний період (наприклад, за рік) ще не може вважатися встановленням строку внесення плати за використання майна. Тут багато що залежатиме від конкретних формулювань договору.

Якщо в ньому чітко визначено, що орендна плата за використання предмета оренди вноситься щорічно, таку вказівку можна вважати встановленням річного строку внесення плати за договором. Якщо ж сторони обмежилися зазначенням загальної суми орендних платежів за рік, то слід виходити з того, що орендну плату потрібно вносити щомісячно.

Важливо! У договорі слід зазначити, з якого моменту розпочинається відлік місяця (іншого періоду) для перерахування орендної плати — з дати укладення договору, передання майна за актом приймання-передачі чи з іншої визначеної дати. Інакше не виключено виникнення спорів з контрагентом. Адже цей момент важливий для визначення початку перебігу строку позовної давності за орендними платежами і передбаченими договором штрафними санкціями за їх несвоєчасну сплату.

На наш погляд, найбільш обґрунтованим є варіант, коли строк внесення плати за використання переданого в оренду майна обчислюється з моменту передання такого майна орендарю. До речі, згідно з ч. 1 ст. 795 ЦКУ саме з цієї миті починають обчислювати строк договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (якщо інше не встановлено договором).

Крім того, в договорі зазвичай зазначають і граничну дату сплати орендних платежів. Наприклад: «Орендна плата сплачується шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок орендодавця авансом за весь наступний місяць не пізніше 25-го числа попереднього місяця».

3. Договір оренди є строковим. Тобто майно передається в користування наймачеві на певний строк.

При цьому кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це іншу сторону за місяць, а в разі найму нерухомого майна — за 3 місяці. Договором або законом може бути передбачений інший строк для попередження контрагента про бажання розірвати договір найму, укладений на невизначений строк.

Але зазначимо: строк договору оренди, укладеного між суб’єктами підприємницької діяльності, належить до його істотних умов (ч. 1 ст. 284 ГКУ).

Майте на увазі: спеціальним законодавством можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму. Наприклад, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (ст. 19 Закону про оренду землі). Такі строки обов’язково повинні дотримуватися і не можуть бути змінені за згодою сторін. Якщо сторони укладуть договір на більш тривалий строк, ніж це дозволено спеціальним законом, цей договір вважатиметься укладеним на строк, що є максимальним згідно із законом.

У разі коли між сторонами був укладений договір найму на невизначений строк, проте спеціальним законом установлено обмеження максимального строку договору найму, договір припиняється після закінчення максимальних строків, якщо сторони не відмовилися від договору раніше (ч. 3 ст. 763 ЦКУ).

Для сумлінних орендарів ст. 777 ЦКУ передбачено заохочення. Так, згідно з цією статтею після закінчення строку дії договору

Але щоб скористатися цим привілеєм, орендар повинен до закінчення строку договору (у строк, установлений договором, а якщо він не встановлений, — у розумний строк) повідомити орендодавця про свій намір.

Умови договору оренди на новий строк установлюють за згодою сторін. При недосягненні домовленості переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Але майте на увазі: особливі правила діють при укладенні на новий строк договору оренди землі. Так, ст. 33 Закону про оренду землі зобов’язує орендаря, що має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору.

До листа-повідомлення орендар повинен додати проєкт нового договору оренди. Причому його умови можуть відрізнятися від умов договору оренди землі, що діяв до цього. Орендодавець, у свою чергу, в місячний строк розглядає отриманий проєкт договору та або підписує його, або направляє орендарю свої заперечення. При недосягненні домовленості переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Зверніть увагу: якщо протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди жодна зі сторін не наполягає на його припиненні або зміні його умов і орендар продовжує користуватися майном, відбувається автоматична пролонгація такого договору. На це вказують ст. 764 ЦКУ і ч. 4 ст. 284 ГКУ. При цьому договір вважається продовженим на той же строк і на тих же умовах, які були передбачені договором.

Але знову ж таки щодо договору оренди землі є свої особливості. Так, його пролонгація може відбуватися тільки в тому випадку, якщо в самому договорі встановлено умову про його поновлення після закінчення строку дії (ст. 126¹ ЗКУ)*. Якщо така умова наявна, строк договору поновлюється на той же строк і на тих же умовах, що були встановлені раніше. Договір вважається поновленим, якщо жодна зі сторін не подала заяву про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення такого договору.

* Умова про поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі державної та комунальної власності, крім випадків, коли на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності орендаря.

4. Основний обов’язок орендодавця за договором оренди — надати орендарю майно в стані, що відповідає його призначенню та умовам договору оренди. Майно має бути передане орендареві в користування негайно після укладення договору або у строк, передбачений договором (ст. 765 ЦКУ).

Якщо цей обов’язок орендодавцем не виконаний, орендар має право на власний розсуд (ст. 766 ЦКУ):

— вимагати від орендодавця передати майно і відшкодувати збитки, завдані затримкою;

— відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням орендодавцем договірних зобов’язань.

Орендодавець зобов’язаний попередити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, що здається в оренду, які йому відомі і можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна орендаря або інших осіб або призвести до пошкодження самого майна під час його володіння та/або користування.

Орендар, у свою чергу, зобов’язаний у присутності орендодавця перевірити справність майна, що передається йому за договором оренди. Якщо ж у момент передачі майна орендар не переконається в його справності, майно вважається переданим у належному стані.

5. За загальним правилом для укладення договору оренди достатньо простої письмової форми. Але все-таки бувають і винятки. Так, в окремих випадках законодавство може передбачати більш суворі вимоги, зокрема обов’язкове нотаріальне посвідчення. Наприклад, згідно з ч. 2 ст. 799 ЦКУ до таких договорів належать договори оренди транспортних засобів, укладені з фізичними особами (непідприємцями).

Також

При цьому відповідно до ст. 794 ЦКУ, крім нотаріального посвідчення самого договору, необхідно провести держреєстрацію права користування нерухомим майном, яке виникає на підставі такого договору.

Це не стосується договору оренди майна державної або комунальної власності. Такий договір підлягає нотаріальному посвідченню в разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більш ніж на 5 років. А право користування таким майном не підлягає держреєстрації.

Тут слід зробити одне застереження. Раніше Мін’юст у Методрекомендаціях № 2500 висловлювався на користь того, що норми щодо держреєстрації права користування об’єктом нерухомості не поширюються на правовідносини, що виникають згідно з договорами найму (оренди) житла. Це пов’язано з тим, що ЦКУ щодо житла встановлює особливий режим регулювання пов’язаних з ним договірних відносин (правила оренди житла закріплені в окремій гл. 59 ЦКУ). Судячи з усього, в цій частині позиція Мін’юсту залишається незмінною.

Держреєстрацію прав користування об’єктами нерухомості здійснюють на підставі Порядку № 1127. Причому, оскільки договір оренди об’єкта нерухомості строком на 3 роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, держреєстрацію цього права в загальному випадку здійснює нотаріус, який вчинив таке посвідчення (ч. 1 ст. 31² Закону № 1952).

Зверніть увагу: якщо договір оренди нерухомості, первісно укладений на строк менше 3 років, згодом подовжується на підставі ст. 764 ЦКУ, у зв’язку з чим загальний строк користування становить більше 3 років, необхідність його нотаріального посвідчення та держреєстрації права оренди не виникає. На це вказує п. 2.9 постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 р. № 12.

Державній реєстрації підлягає також право оренди земельної ділянки (ч. 5 ст. 6 Закону про оренду землі). А ось нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки здійснюють за бажанням однієї зі сторін (ст. 14 згаданого Закону).

Цікавий момент! ЦКУ не виключає можливості здавання в оренду майна, обтяженого правами третіх осіб (сервітут, право застави тощо), які зберігають свою чинність і в період дії договору оренди. Проте реалізація третіми особами своїх прав на здане в оренду майно може призвести до негативних наслідків для орендаря. Наприклад, на орендоване майно, що є одночасно предметом застави, може бути звернене стягнення.

У зв’язку з цим при укладенні договору орендодавець зобов’язаний попередити орендаря про права третіх осіб на майно, що здається в оренду. Інакше орендар може вимагати від орендодавця зменшення розміру орендної плати або розірвання договору і відшкодування збитків (ч. 2 ст. 769 ЦКУ).

Зверніть увагу: право орендодавця як власника переданого в оренду майна не обмежується після укладення договору оренди. Зокрема, він має право подарувати або продати таке майно. При цьому до нового власника переходять права й обов’язки орендодавця, якщо в договорі оренди не передбачено його припинення в разі відчуження орендодавцем майна (ст. 770 ЦКУ). Водночас слід пам’ятати, що орендар, який належним чином виконує свої обов’язки за договором, має переважне право перед іншими особами на придбання орендованого майна (ч. 2 ст. 777 ЦКУ, ст. 9 Закону про оренду землі).

А ось передача орендарем майна в користування іншій особі (суборенда) можлива тільки за згодою орендодавця, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 774 ЦКУ). При цьому суборендар перебуває в правовідносинах тільки з орендарем за основним договором і не має жодного правового зв’язку з орендодавцем. І пам’ятайте:

Відповідно припинення договору оренди, у тому числі дострокове, призводить до припинення договору суборенди.

В окремих випадках передача майна в суборенду може бути прямо заборонена законодавством.

Припинення договору

Існує декілька випадків, коли дія договору оренди може бути припинена:

1) минув його строк і одна або обидві сторони не бажають продовжувати ці правовідносини;

2) настала смерть фізичної особи — орендаря (якщо інше не встановлено договором або законом);

3) відбулася ліквідація юридичної особи — орендаря чи орендодавця.

Також договір оренди може бути розірваний достроково за згодою обох сторін.

А ось в односторонньому порядку до закінчення строку дії договір оренди може бути розірваний тільки у визначених ЦКУ випадках.

Зокрема, орендодавець має право розірвати договір, якщо орендар не вносить орендної плати протягом 3 місяців підряд (ч. 1 ст. 782 ЦКУ). У цьому випадку договір оренди вважається розірваним з моменту отримання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.

Також орендодавець може вимагати дострокового розірвання договору, якщо орендар (ст. 783 ЦКУ):

— володіє та/або користується майном всупереч договору або призначенню об’єкта оренди;

— без дозволу орендодавця передав майно у володіння та/або користування іншій особі;

— своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження майна;

— не здійснює капітальний ремонт у тих випадках, коли згідно із законом або договором обов’язок його проведення покладається на орендаря (див. раныше).

У свою чергу, орендар може пред’явити вимогу про дострокове розірвання договору оренди, якщо:

— орендодавець передав у користування майно, якість якого не відповідає умовам договору і призначенню майна (п. 1 ч. 1 ст. 784 ЦКУ);

— орендодавець не здійснює капітальний ремонт, коли це є його обов’язком* (п. 2 ч. 1 ст. 784 ЦКУ);

* Див. підрозділ 1.2.

— майно за договором оренди так і не було передане орендодавцем (п. 2 ч. 1 ст. 766 ЦКУ);

— при укладенні договору оренди орендодавець не повідомив орендаря про всі права третіх осіб на майно (наприклад, про право застави) (ч. 2 ст. 769 ЦКУ);

— у майні, переданому орендарю з гарантією якості, виявлено недоліки, що перешкоджають його використанню відповідно до договору (п. 4 ч. 2 ст. 768 ЦКУ).

Зауважимо, що для окремих видів договорів оренди законодавство може встановлювати особливі правила їх одностороннього розірвання. Наприклад, ст. 825 ЦКУ встановлено особливості розірвання договору найму житла.

Ще одна підстава для припинення договору оренди — знищення орендованого майна. При цьому орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю збитки, якщо не доведе, що випадкове знищення відбулося не з його вини (ст. 779 ЦКУ).

Майте на увазі: у разі припинення договору оренди орендар зобов’язаний негайно повернути орендодавцю майно в стані, в якому воно було отримане, з урахуванням нормального зносу, або в стані, який був обумовлений у договорі (ч. 1 ст. 785 ЦКУ). Якщо орендар не виконує обов’язку щодо повернення майна, орендодавець має право вимагати від орендаря сплати неустойки в розмірі подвійної плати за користування майном за час прострочення.

1.2. Ремонт і поліпшення орендованого майна

Нерідко в орендаря в процесі експлуатації виникає необхідність ремонту або навіть поліпшення об’єкта оренди.

На чиї плечі лягає проведення таких заходів? Усе залежить від виду заходу й умов договору.

У загальному випадку обов’язок з проведення капітального ремонту покладається на орендодавця (ч. 2 ст. 776 ЦКУ). При цьому, щоб уникнути спірних ситуацій, доцільно передбачити в договорі строки, в які повинен здійснюватися капітальний ремонт. Інакше орендарю доведеться обґрунтовувати перед орендодавцем необхідність проведення капітального ремонту у зв’язку з неможливістю повноцінного використання майна за призначенням.

Якщо орендодавець не проводить капітальний ремонт у строки, передбачені договором, або (якщо такі строки договором не встановлені) відмовляється проводити ремонт на вимогу орендаря, останній може (ч. 3 ст. 776 ЦКУ):

1) самостійно провести капітальний ремонт і вимагати від орендодавця відшкодувати його вартість або зарахувати в рахунок орендної плати;

2) вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків.

Але, як ми сказали, це все — загальний випадок.

Наприклад, такий обов’язок може бути покладений на орендаря.

Також у договорі не забороняється обумовити спільне проведення капремонту орендодавцем і орендарем.

А ось з поточним ремонтом об’єкта оренди, тобто ремонтом, що попереджує передчасний знос і вихід з ладу об’єкта оренди, якраз усе навпаки. У загальному випадку його зобов’язаний робити за свій рахунок орендар (ч. 1 ст. 776 ЦКУ). Але від цього правила сторони також можуть відхилитися, інакше розподіливши обов’язки в договорі.

Крім того, відхилення від наведених вище загальних правил можуть бути передбачені в самому ЦКУ або в інших спеціальних законодавчих актах. Наприклад, капітальний і поточний ремонти предмета прокату здійснює орендодавець за свій рахунок, якщо не доведе, що пошкодження речі відбулося з вини орендаря. Це прямо передбачено ч. 3 ст. 791 ЦКУ.

Нагадаємо: поліпшення є певними змінами в предметі найму, які підвищують можливості з його використання, але при цьому не є необхідними для використання майна за призначенням. Поліпшення (вдосконалення) об’єкта оренди може бути потрібне орендарю для ефективнішого досягнення тих цілей, які він ставить перед собою. Таке вдосконалення підвищує якість і ціну орендованого майна.

Якщо поліпшення об’єкта оренди є невідокремлюваними (тобто вони не можуть бути відокремлені без шкоди для майна), питання про відшкодування витрат, пов’язаних з поліпшеннями, вирішується залежно від того, чи отримано згоду орендодавця на їх проведення.

Поліпшення предмета договору оренди було проведене за згодою орендодавця?

Тоді орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати (ч. 3 ст. 778 ЦКУ).

Якщо ж згоду отримано не було, всі витрати орендар несе самостійно. При цьому вимагати їх відшкодування від орендодавця він не може, оскільки не мав права вносити жодних змін в орендоване майно на власний розсуд.

Утім, таким є загальне правило, від якого сторони за згодою між собою можуть відступити. Так, первісно в договорі може бути передбачено, яким чином розподіляються витрати, пов’язані з поліпшенням орендованого майна за згодою орендодавця. Або ж уже після проведення поліпшень вони можуть бути схвалені орендодавцем, після чого він відшкодовує понесені на такі поліпшення витра- ти.

А ось якщо має місце відокремлюване поліпшення, орендар може попросту його вилучити (ч. 2 ст. 778 ЦКУ). І тоді питання про відшкодування вартості такого поліпшення виникати не буде.