Сначала напомним, что в отношении обычного имущества (не коммун- или государственного) есть несколько оснований для освобождения от арендной платы или ее уменьшения:
б) соглашение сторон.
В силу закона. Если мы говорим о ч. 4 (скидка) и 6 (освобождение) ст. 762 ГКУ, то перерасчет уже начисленной арендной платы полностью возможен. Основной аргумент, по нашему мнению, это то, что ни в ч. 4, ни в ч. 6 не указано среди условий то, что о скидке или освобождении нужно позаботиться арендатору заблаговременно. Более того, это будет нелогично. Посудите сами. Арендатор освобождается от арендной платы за периоды, в течение которых он не мог пользоваться арендованным имуществом, из-за обстоятельств, которые от него не зависели. А уменьшение арендной платы возможно по требованию арендатора тогда, когда возможность пользоваться имуществом существенно уменьшилась (опять же из-за обстоятельств, за которые он не отвечает).
То есть здесь явно логика такова: если имущество не использовал (использовал, но мало), то получишь потом освобождение или скидку.
Поэтому да,
пересчет можно делать задним числом, в том числе и с 24 февраля 2022 года
Другой вопрос если арендная плата начислена и уплачена. В большой степени стороны могут договориться о зачислении излишне уплаченных средств в счет будущих платежей.
Однако если возникнет спор, то в отношении требования об уменьшении арендной платы суд может применить принцип запрета противоречивого поведения. Он иногда встречается в практике Верховного Суда. Он базируется на римской максиме — никто не может действовать вопреки своему предыдущему поведению (см. постановления ВС от 10.04.2019 по делу № 390/34/17, от 09.04.2019 по делу № 903/394/18 и тому подобное).
Почему здесь может оказаться противоречивое поведение? Например, арендатор оплатил арендную плату за май в июне. А дальше он, ссылаясь на существенное снижение возможности пользования имуществом, в том же мае требует применить скидку, перерасчитать арендную плату за этот месяц и вернуть оплату. И здесь могут возникнуть сложности у арендатора в суде.
В силу соглашения сторон. Как мы уже говорили в «Налоги & бухучет», 2022, № 35 арендатор и арендодатель могут между собой самостоятельно согласовать, например, в дополнительном соглашении освобождение от арендной платы или скидку. При этом не привязываясь к условиям, определенным в ст. 762 ГКУ. Мотивировали мы это принципом свободы договора.
Однако по общему правилу любое дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Тем не менее есть норма, которая сможет распространить действие дополнительного соглашения, например, на весь период военного положения. Речь идет о ч. 3 ст. 631 ГКУ: стороны могут установить, что условия договора применяются к отношениям между ними, которые возникли до его заключения.
Также есть еще одна, казалось бы, спорная норма — ч. 3 ст. 632 ГКУ. Она устанавливает правило о том, что пересмотр цены договора после его выполнения не допускается.
Однако поскольку, как правило, речь идет о договорах, срок которых на сейчас не прекращен (то есть договор не выполнен), то и перерасчет арендной платы задним числом также возможен (даже если плата уже перерасчитана).
Следовательно, и по соглашению сторон (не в силу ст. 762 ГКУ) вполне возможно применить освобождение от арендной платы или скидку задним числом, сделав перерасчет такой платы
В отношении пересмотра арендной платы в силу закона и по договоренности сторон стоит лишь помнить следующее. Если оплата была перечислена авансом, то желательно в дополнительном соглашении согласовать судьбу этих средств. В частности, например, определить, что перечисленные средства будут зачислены в счет будущих платежей. Или же этот аванс будет возвращен арендатору (например, если впоследствии стороны решат расторгнуть договор аренды).
