Для тех, кто сейчас упомянул о форс-мажоре (обстоятельствах непреодолимой силы), сразу напоминаем: эта правовая конструкция не освобождает от выполнения обязательств. Она освобождает от ответственности за это.
О войне как форс-мажоре можно почитать в статье «Можно ли не выполнять договор из-за войны?» («Налоги & бухучет», 2022, № 26).
Разве что в форс-мажорных положениях договора может предполагаться отсрочка в выполнении обязательств в отношении перечисления арендной платы. Выглядеть это может приблизительно так: «в случае невозможности выполнения обязательства из-за обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора) сторона может выполнить указанное обязательство в течение ____ со дня, следующего за днем завершения действия обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора)».
Однако есть возможность и без этих положений решить вопросы с арендной платой. Заметим: дальше речь будет идти не только об арендной плате в отношении недвижимости.
Освобождение / снижение арендной платы в силу закона
Нормативка. Могут сработать ч. 4 и 6 ст. 762 ГКУ. Там, в частности, речь идет об:
— право нанимателя требовать уменьшение платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась (ч. 4);
— то, что наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им из-за обстоятельств, за которые он не отвечает (ч. 6).
В общем, обе эти нормы покрывают ситуацию с уничтожением или повреждением имущества, оккупацию с отнятием имущества оккупантами, невозможность использования имущества из-за плотных обстрелов и т. п.
Оформление. Алгоритм действий следующий.
1. Обращение арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы или освобождении от нее. Это может быть письмо. В нем необходимо указать на то или иное обстоятельство: то ли использование арендованного имущества существенным образом уменьшилась из-за боевых действий или оккупации, то ли использование вообще стало невозможно (например, из-за уничтожения имущества, которое арендуется). Также нужно сослаться на соответствующую часть ст. 762 ГКУ и указать период, за который необходимо освободить от арендной платы или ее уменьшить.
Что касается доказательств существенного уменьшения возможности использования имущества или его неиспользования, то их прилагать сразу с письмом не обязательно. Хотя и лишним не будет, потому что может снять будущие споры между сторонами договора. Кроме того, надо понимать, что в случае возникновения спора с арендодателем именно арендатору необходимо будет доказывать факт невозможности или уменьшения возможности использования имущества.
Итак, вот как может выглядеть такое письмо (см. рис. 1).
2. Закрепление договоренности в отношении уменьшения арендной платы или освобождения от нее на определенное время. Законодательство не определяет, что необходимо какое-то закрепление, как и, конечно, его форму. Но все-таки уместным здесь будет заключение дополнительного соглашения к договору аренды. Там лучше всего определить также и период, в течение которого будет действовать скидка или же освобождение. Формулировка, например, может быть следующей: «с 25.02.2022 по последний день месяца, в котором будет отменено военное положение».
Также оформить согласование можно путем посылки письма в ответ на письмо арендатора об уменьшении арендной платы или освобождении от нее. Содержание его может быть тем же, что и содержание дополнительного соглашения, о котором мы говорили выше.
Минус положений в отношении освобождения от арендной платы или ее уменьшения в том, что ГКУ все-таки определяет определенные условия для этого. То есть в будущем может понадобиться их документальное подтверждение, потому что не все арендодатели выполняют подобные требования арендаторов. Продолжают начислять арендную плату. И тогда эта ситуация может решиться разве что в суде. Например, во время стараний арендодателя взыскать арендную плату за периоды, когда арендатор не мог пользоваться имуществом из-за боевых действий.
Освобождение/снижение арендной платы по согласованию сторон
Нормативка. В этом случае мы опираемся на принцип свободы договора: стороны, среди всего прочего, являются свободными в определении условий договора (ч. 1 ст. 627 ГКУ). Конечно, с учетом требований ГКУ, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.
Более того, напомним, что стороны договора могут отступить от положений актов гражданского законодательства и урегулировать свои отношения по собственному усмотрению (ч. 3 ст. 6 ГКУ). Исключение представляют случаи, когда гражданское законодательство прямо запрещает такое отступление или его невозможность следует из содержания норм или из сути отношений между сторонами.
Оформление. Как в случае снижения арендной платы, так и в случае освобождения от нее нужно заключать дополнительное соглашение или же оформлять согласование путем обмена письмами. При этом письменное обращение со стороны арендатора не обязательно. Инициативу может проявить кто-нибудь со сторон. В таком дополнительном соглашении можно даже сослаться на то же военное положение (формулировка «стороны в связи с введением военного положения согласовали...»).
Можно даже сделать скидку в 99,99 %.
Общие правила в отношении снижения/уменьшения арендной платы
После того как мы разобрались с основными вариантами, напомним о важных моментах, общих для любого снижения/уменьшения арендной платы.
Во-первых, во время заключения дополнительного соглашения помните: оно должно быть в той же форме, что и основной договор. То есть если ваш договор был нотариально удостоверен (например, это договор аренды транспортного средства с физлицом), то и дополнительное соглашение должно быть нотариально удостоверено. И в этом случае обмен письмами будет все-таки не совсем уместным.
Во-вторых, в случае освобождения от арендной платы есть риск, что налоговики здесь признают предоставления безвозмездных услуг. Однако мы считаем, что если освобождение не сопровождается-таки использованием арендованного имущества, то ни о каких безвозмездных услугах здесь говорить нельзя.
Об учете «безвозмездной» аренды (правда, в контексте карантина) можно почитать в «Налоги & бухучет», 2021, № 98 (статья «Арендные послабления в карантин») и № 37 (статья «Освобождение от арендной платы на карантине: последствия»).
В-третьих, на нашей «горячей» линии подписчики иногда спрашивают: а можно ли оформить освобождение от арендной платы или ее уменьшение приказом? Отвечаем: приказ может быть дополнительным документом. Однако оформить все приказом нельзя, поскольку это внутренний документ. Он распространяет свое действие исключительно на хозсубъект, который его издал. А вот контрагент-арендатор здесь будет ни к чему. Поэтому без дополнительного согласования здесь, к сожалению, никак.
В-четвертых, кто-то из вас может сейчас упомянул о карантинных арендных послаблениях в отношении недвижимости согласно п. 14 Заключительных и переходных положений к ГКУ (максимальный размер арендной платы = коммуналка + плата за землю + налог на недвижимое имущество)... Однако они сейчас работать не могут. Да, формально никто их не отменял (как и карантин, между прочим). Но для применения этих норм, напомним, нужно, чтобы недвижимое имущество не могло использоваться именно из-за карантинных ограничений и запретов.
Хотя этот метод можно взять на вооружение. То есть именно таким образом и сформулировать арендную плату в своем договоре (дополнительном соглашении) на период военного положения. Конечно, не ссылаясь на п. 14 Заключительных и переходных положений к ГКУ.
А что с государственной и коммунальной недвижимостью?
Что касается государственной и коммунальной недвижимости, то ситуация следующая.
На сегодня нормативно определена возможность в отношении освобождения от арендной платы или ее уменьшения (п.п. 3 п. 127 постановления № 483*). Это, в частности, случаи, когда возможность пользования имуществом существенно уменьшилась из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. А именно:
а) существенное повреждение объекта аренды (то есть объект аренды требует капитального ремонта);
б) прекращение обеспечения объекта аренды коммунуслугами, если вследствие такого прекращения объект аренды не может использоваться;
в) осуществление капитального ремонта, реставрации или реконструкции объекта аренды по инициативе балансодержателя или его органа управления.
* Постановление КМУ от 03.06.2020 № 483.
Кроме того, КМУ (в отношении госимущества) и местные совета (в отношении коммунального имущества) могут принимать решения об освобождении от арендной платы и предоставлении скидок, в частности, и из-за войны (п. 1291 постановления КМУ № 483).
В пределах военного положения такие решения уже есть.
Коммунальное имущество. Например, в Киеве арендаторы коммунального имущества были освобождены от арендной платы на период действия военного положения и один месяц с даты его прекращения (см. решение Киевского городского совета от 30.03.2022 № 4551/4592). А Хмельницкий городской совет некоторых освободил от арендной платы, а кому-то — предоставил скидки (см. решение Хмельницкого городского совета от 28.04.2022 № 13).
Госимущество. В отношении госимущества КМУ долго не принимали... Хотя еще 1 апреля Фондом госимущества был анонсирован соответствующий проект постановления, разработанный совместно с Минэкономики**.
** См. по ссылке: spfu.gov.ua/ua/news/8713.html.
Потому-то и возникали ситуации, когда арендаторы хоть и не имеют доступа к помещению (из-за изъятия для военных нужд, например), но балансодержатель все равно начисляет арендную плату. При этом, на обращение арендатора в отношении приостановки начисления арендной платы утверждает, что такая ситуация не является основанием для пересмотра начислений.
Однако 18 мая было анонсировано, что КМУ таки принял постановление в отношении некоторых вопросов государственного и коммунального имущества в период военного положения ***. Им, в частности, в отношении госимущества:
*** См. по ссылке: kmu.gov.ua/news/v-ukrayini-vidnovleno-programu-orendi-derzhavnogo-majna-z-pilgami-ta-znizhkami-na-chas-voyennogo-stanu
— до конца года освобождаются от арендной платы арендаторы на территории, где заблокирован доступ к госреестрам, держателем которых являются Минюст (Донецкая, Луганская, Херсонская области, АРК и г. Севастополь, часть Николаевской, Харьковской и Запорожской областей);
— до 30.09.2022 освобождаются от арендной платы арендаторы госимущества на территории, где происходили боевые действия (Киевская, Черниговская, Сумская, Харьковская, Запорожская, Николаевская области и г. Киев — за переделами админтерриториальных единиц, указанных выше);
— не дольше чем до 30.05.2022 освобождаются от арендной платы арендаторы на территориях Кировоградской, Днепропетровской, Житомирской и Одесской областей;
— на всей остальной территории Украины арендаторам предоставляется скидка — 50 %, арендаторам единых имущественных комплексов — 25 %;
— на всей территории Украины освобождаются от арендной платы лица, которые были призваны или приняты на военную службу после объявления военного положения (актуально, по нашему мнению, для ФЛП).
Если же вы попадаете в одну из категорий, но уже уплатили арендные платежи, то излишне уплаченная сумма будет зачисляться в будущие периоды, после завершения действия скидок.
Кстати, в 2014 году в суде с помощью подтверждения факта невозможности использования объекта аренды, сертификата из ТПП, а также ссылок на ст. 762 ГКУ удавалось отбиться не только от штрафных санкций, но и от необходимости погашения задолженности поз арендной плате (см., например, постановление ВХСУ от 08.04.2015 по делу № 910/19704/14). Но все-таки снова обратим внимание: форс-мажор не является обстоятельством, которое освобождает от выполнения обязательств. Он работает лишь в плоскости штрафных санкций.
Какие еще есть варианты?
Они действительно существуют. Но, откровенно говоря, не такие уже и выгодные. Среди них:
1. Прощение долга (ст. 605 ГКУ). Не самый лучший вариант, поскольку сумма «прощенной» арендной платы попадет в доход арендатора. Однако претензий со стороны налоговиков этот вариант не вызовет. Не удивительно, это же доход для бюджета...
2. Списание долга после истечения срока исковой давности (п.п. 14.1.11 НКУ + ст. 257 ГКУ + пп. 12, 19 Заключительных и переходных положений к ГКУ). Этот процесс, как вы понимаете, не из быстрых. Особенно с учетом остановки срока давности из-за карантина, а также военного положение. Поэтому этот срок будет составлять значительно больше, чем стандартные 3 года. Опять же таки в конце концов во время списания долга задолженность все равно в этом случае попадет в доход арендатора.
Итак, выбирайте подходящий вам вариант. Остаемся едиными, помогаем друг другу и приближаем нашу победу! Все будет Украина!
