Спочатку нагадаємо, що щодо звичайного майна (не комун- або державного) є декілька підстав для звільнення від орендної плати або її зменшення:
б) угода сторін.
У силу закону. Якщо ми кажемо про ч. 4 (знижка) та 6 (звільнення) ст. 762 ЦКУ, то перерахунок вже нарахованої орендної плати цілком можливий. Основний аргумент, на нашу думку, це те, що ні у ч. 4, ні у ч. 6 не зазначено серед умов те, що про знижку або звільнення потрібно подбати орендарю заздалегідь. Більш того, це буде нелогічно.
Посудіть самі. Орендар звільняється від орендної плати за періоди, протягом яких він не міг користуватися орендованим майном, через обставини, які від нього не залежали. А зменшення орендної плати можливе на вимогу орендаря тоді, коли можливість користуватися майном істотно зменшилася (знову ж таки через обставини, за які він не відповідає.
Тобто тут явно логіка така: якщо майно не використовував (використовував, але мало), то отримаєш потім звільнення або знижку.
Тож так,
перерахунок можна робити заднім числом, у тому числі і з 24 лютого 2022 року
Інше питання якщо орендна плата нарахована та сплачена. Великою мірою сторони можуть домовитися про зарахування зайво сплачених коштів в рахунок майбутніх платежів.
Однак якщо виникне спір, то щодо вимоги про зменшення орендної плати суд може застосувати принцип заборони суперечливої поведінки. Він іноді зустрічається у практиці Верховного Суду. Він базується на римській максимі — ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці (див. постанови ВС від 10.04.2019 р. у справі № 390/34/17, від 09.04.2019 р. у справі № 903/394/18 тощо).
Чому тут може виявитися суперечлива поведінка? Наприклад, орендар сплатив орендну плату за травень у червні. А далі він, посилаючись на істотне зниження можливості користування майном у тому ж травні вимагає застосувати знижку, перерахувати орендну плату за цей місяць і повернути оплату. І тут можуть виникнути складнощі у орендаря у суді.
У силу угоди сторін. Як ми вже говорили у «Податки & бухоблік», 2022, № 35 орендар та орендодавець можуть між собою самостійно погодити, наприклад, у додатковій угоді звільнення від орендної плати або знижку. При цьому не прив’язуючись до умов, визначених у ст. 762 ЦКУ. Мотивували ми це принципом свободи договору.
Однак за загальним правилом будь-яка додаткова угода набирає сили з моменту її підписання сторонами.
Тим не менш, є норма, яка зможе розповсюдити дію додаткової угоди, наприклад, на увесь період воєнного стану. Йдеться про ч. 3 ст. 631 ЦКУ: сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.
Також є ще одна, здавалося б, спірна норма — ч. 3 ст. 632 ЦКУ. Вона встановлює правило про те, що перегляд ціни договору після його виконання не допускається.
Однак оскільки, як правило, йдеться про договори, строк яких на зараз не припинено (тобто договір не виконано), то і перерахунок орендної плати заднім числом також можливий (навіть якщо плата вже перерахована).
Отже і за угодою сторін (не у силу ст. 762 ЦКУ) цілком можливо застосувати звільнення від орендної плати чи знижку заднім числом, зробивши перерахунок такої плати
Щодо перегляду орендної плати в силу закону та за домовленістю сторін варто лише пам’ятати таке. Якщо оплата була перерахована авансом, то бажано у додатковій угоді погодити долю цих коштів. Зокрема, наприклад, визначити, що перераховані кошти буде зараховано у рахунок майбутніх платежів. Або ж цей аванс буде повернуто орендарю (приміром, якщо згодом сторони вирішать розірвати договір оренди).
