Бизнес «на дому» у ФЛП

Можно ли работать в собственной квартире / жилом доме?

Если ФЛП решил использовать собственное имущество в своем бизнесе, законодательство не говорит ему «нет». Напротив, есть ст. 320 ГКУ, которая прямо позволяет использовать в предпринимательской деятельности собственное имущество, к которому относится и недвижимость. Впрочем, та же ст. 320 ГКУ говорит, что законом могут быть установленные условия использования собственником своего имущества для осуществления предпринимательской деятельности.

Нас интересует такое имущество, как квартира и жилой дом.

Так вот, о них в ст. 383 ГКУ установлен запрет на использование их для промышленного производства! Похожий запрет есть в ст. 6 ЖКУ*, которая говорит, что предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.

* Жилищный кодекс Украины от 30.06.83 № 5464-X.

Что это такое — промышленное производство? Можно взять за основу определение термина «процесс промышленного производства» из разд. 4 КВЭД 2010*. И получим, что это изготовление новой продукции, обработка б/у товаров, предоставления промышленных услуг, которые классифицируются в секциях В — F КВЭД 2010**.

* Классификация видов экономической деятельности ГК 009:2010, утвержденная приказом Госпотребстандарта Украины от 11.10.2010 № 457.

** «Процесс промышленного производства — это процесс переработки (механической, химической, ручной и т. п.), который используют для изготовления новой продукции (потребительских товаров, полуфабрикатов или средств производства), обработки товаров, бывших в употреблении, предоставление промышленных услуг и который классифицируют в секциях B «Добывающая промышленность и разработка карьеров», C «Перерабатывающая промышленность», D «Поставка электроэнергии, газа, пара и кондиционированного воздуха», E «Водоснабжение; канализация, обращение с отходами» и F «Строительство».

Собственно, тот же принцип видим в п.п. 266.2.2 НКУ, где речь об использовании по назначению зданий промышленности. Тоже идет привязка к деятельности, которая классифицируется в секциях B — F КВЭД 2010.

Аналогичный подход встречаем и в судебных решениях.

То есть

Но не все ФЛП занимаются промышленным производством. Кое-кто торгует, кто-то — предоставляет бытовые или другие услуги. Такую непромышленную деятельность в квартире / жилом доме вести не запрещено.

Но даже там, где прямого запрета не установлено, все не так просто. Потому что до сегодняшнего дня нет четкого ответа на то, может ли ФЛП осуществлять непромышленную деятельность в квартире «просто так» или сначала обязательно надо перевести квартиру в нежилой фонд.

Жилой или нежилой фонд?

Квартира / жилой дом — это жилой фонд. А жилой фонд предназначен для проживания граждан (ст. 6, 150 ЖКУ).

Зато нет сомнения, что офис, склад, магазин, салон, развлекательный клуб и т. п. — это не о проживании граждан. Так можно ли вести бизнес в жилом фонде? К сожалению, универсального ответа на этот вопрос нет.

Поэтому мы рекомендуем анализировать каждый случай отдельно и действовать приблизительно так:

Вариант 1. ФЛП живет и работает в собственной квартире. Если ФЛП работает без привлечения наемных работников и постоянного потока клиентов, например, осуществляет звонки партнерам (офис), пишет программы, разрабатывает сайты, занимается дизайном или web-дизайном, занимается репетиторством, предоставляет консультации или организует онлайн-тренинги и т. п., то у него нет никаких причин переводить квартиру в нежилой фонд. Она же используется для проживания самого ФЛП. Значит, это — жилой фонд, в котором непромышленная предпринимательская деятельность, в принципе, не запрещена.

Не против этого и Госкомпредпринимательства. В письме от 31.07.2007 № 5620 Комитет указывает, что гражданин, который проживает в помещении, не нарушает правила его использования (то есть не использует помещение для промышленного производства), не наносит вреда окружающей среде и не нарушает прав других граждан, может использовать жилое помещение для ведения предпринимательской деятельности.

Хотите пример из судебной практики? Пожалуйста.

В отношении офиса ФЛП в квартире — решение Апелляционного суда г. Киева от 12.02.2013 по делу № 22-2217/13р.. Здесь не хватило убедительных доказательств в подтверждение того, что ФЛП использует свое имущество в нарушение прав других лиц. Поэтому ФЛП оставили в покое.

О преподавании иностранных языков в жилом помещении — решение Лисичанского городского суда от 24.04.2019 по делу № 415/6886/18. Здесь, в частности, не хватило доказательств, что у истца есть

полномочия на обращение в суд в интересах жителей, права которых якобы были нарушены.

Кстати, если вы вдруг надумаете взять квартиру в аренду или сдать ее кому-то под офис, — это не самая лучшая идея. Потому что

Поэтому если дело дойдет до суда, то у ФЛП шансов будет немного.

Вариант 2. ФЛП не живет в своей квартире, а ведет там бизнес (или бизнес требует дополнительных разрешений). В этом случае все-таки более правильно будет перевести квартиру в нежилой фонд. Так, ст. 4 ЖКУ дает понять, что в жилых домах полностью могут быть помещения, предназначенные для торговых, бытовых и других нужд непромышленного характера. Но они являются нежилыми помещениями.

К тому же без перевода в нежилой фонд ФЛП просто не сможет получить разрешительные документы на некоторые виды бизнеса, те же кафе, кондитерскую, магазин, стоматологический кабинет и т. п.

Ну и главное: в судах намного легче отстоять свое право на осуществление предпринимательской деятельности в квартире / жилом доме, если помещение переведено в нежилой фонд.

Вот вам и примеры из жизни.

В отношении магазина в переведенной в нежилой фонд квартире ВСУ признал, что ее можно использовать в качестве магазина — постановление ВС от 28.04.2020 по делу № 727/11479/17.

А здесь, наоборот, ФЛП проиграл, потому что квартира, которая использовалась в качестве магазин, должным образом не была переведена в нежилой фонд. В частности, не было получено согласие собственников смежных помещений — постановление ВС от 23.10.2018 по делу № 728/2655/15-а (ср. ).

С другой стороны, процедура перевода в нежилой фонд — достаточно сложная и продолжительная. Да и вообще ее не всегда можно реализовать, потому что есть специальные требования к самим зданиям. Как минимум, должна быть возможность обустроить отдельный вход в квартиру с улицы, то есть это цокольный или максимум 1 — 2 этажа.

Обращаться за соответствующим решением надо в исполком местной власти. А

Очевидно, что не каждый ФЛП сможет пройти эти семь кругов ада. И здесь возникает резонный вопрос: а что, если... ну, например, организовать в квартире швейный цех или открыть магазин без перевода в нежилой фонд? Что будет за нарушение?

А если нарушить?

«Базовый» админштраф за использование жилых помещений не по назначению вообще смешной: 17 — 51 грн (ст. 150 КУоАП). Даже если согласиться, что ФЛП может рассматриваться как должностное лицо, то штраф: 51 — 119 грн.

И налагают его, кстати, никоим образом не налоговики (с которыми ФЛП постоянно взаимодействует), а должностные лица исполкомов городских и сельских советов.

А как же горисполком может узнать, что конкретный ФЛП, допустим, шьет дома одежду по заказу? Например, по жалобам недовольных соседей!

Именно соседи и жилищные организации чаще всего подают в суд на предпринимателей, которые используют жилой фонд не по жилому назначению. Сразу отметим, что это не простой для них путь. Впрочем они могут добиться того, что ФЛП придется прекратить нежилое использование недвижимости. Впрочем, саму квартиру у него, конечно, не заберут. Могут лишь обязать привести квартиру в первоначальный вид за счет ФЛП, если он в ней что-то противозаконно изменил.

Вот, надо:

— или сидеть дома как мышка, чтобы о вашем бизнесе даже никто не догадывался. Это в идеале. Или хотя бы организовывать все так, чтобы не создавать проблем соседям в пользовании их недвижимостью;

— или не играться с нарушениями, а законно открывать в квартире непромышленный бизнес. То есть перевести ее по установленным правилам в нежилой фонд и получать все необходимые разрешения.

Кто же еще может заинтересоваться деятельностью ФЛП «на дому», кроме соседей? Сейчас кратенько по этому пройдемся.

Что интересует налоговиков?

Они не против, если ФЛП указывает как место осуществления деятельности адрес своей квартиры или дома. Более того, они даже позволяют регистрировать РРО или программный РРО по месту жительства ФЛП (на квартиру).

Об этом они, в частности, писали здесь и здесь.

Важно понимать, что если ФЛП ведет деятельность в собственной квартире, то не действует льгота по уплате налога на недвижимость, отличающуюся от земельного участка (п.п. 266.4.3 НКУ).

Кстати, если ФЛП — общесистемщик, то он не может начислять амортизацию на объекты жилой недвижимости. Также ему не стоит включать в расходы стоимость коммунальных платежей до тех пор, пока такая квартира не будет переведена в нежилой фонд.

Что интересует коммунальщиков?

Их интересуют тарифы на коммунальные услуги. Потому что население оплачивает воду, газ и электроэнергию по более низким тарифам, чем субъекты хозяйствования.

Следовательно, если они узнают, что ФЛП ведет бизнес в квартире, есть риск «перехода» на тарифы, которые действуют для субъектов хозяйствования.

И здесь, на наш взгляд, важно, проживает ли сам ФЛП в квартире.

Если проживает и он не переводил квартиру в нежилой фонд, то ничего не должно меняться. Он платит как население, потому что пользуется водой, газом, электроэнергией как обычный гражданин. Разделить, что он употребил как гражданин, а что — как ФЛП, часто просто невозможно.

Если же ФЛП не проживает в квартире или перевел ее в нежилой фонд, он действительно должен перезаключить договоры с поставщиками электроэнергии, воды, газа, обслуживания территории от имени ФЛП и платить по более высоким тарифам.

А как коммунальщики узнают о том, что ФЛП ведет бизнес в квартире? Налоговики с ними этой информацией не делятся. Исполкомы тоже. Но никто не исключает человеческого фактора и вездесущих соседей.

Что интересует ГСЧС?

Ее, в частности, интересует, подал ли ФЛП пожарную декларацию соответствия, когда начал новый бизнес. За ее неподачу «светит» админштраф от 2550 до 3400 грн (ст. 175² КУоАП)!

Впрочем, если речь идет о самом обычном офисе в квартире, то по этому вопросу можно подискутировать при условии, что ФЛП (п. 1 Порядка № 440*):

* Порядок подачи и регистрации декларации соответствия материально-технической базы субъекта хозяйствования требованиям законодательства по вопросам пожарной безопасности, утвержденный постановлением КМУ от 05.06.2013 № 440.

— не проводил в квартире капитального ремонта или реконструкции;

— дом, в котором работает ФЛП, был принят в эксплуатацию после завершения строительства согласно акту, в котором есть подпись органов пожарнадзора.

При других условиях, особенно если ФЛП переводит помещение в нежилое или проводит в нем реконструкцию, пожарную декларацию таки стоит подать.

Также ГСЧС может заинтересоваться, выполняются ли в квартире все пожарные нормы.

Что интересует Госпродпотребслужбу?

Если ФЛП имеет дело с продуктами питания (продуктовые магазины, кафе, кофейни, бары и т. п.), то Госпродпотребслужба может поинтересоваться, зарегистрировал ли он мощности (продуктовый магазин, кафе и т. п.). Сделать это надо обязательно — за 10 календарных дней до начала работы.

Заявление можно подать в «Дії».

Регистрация бесплатная. А вот за работу без регистрации грозит немаленький штраф — 11 минзарплат, то есть 73700 грн (ст. 65 Закона № 2042*)!

* Закон Украины «О государственном контроле за соблюдением законодательства о пищевых продуктах, кормах, побочных продуктах животного происхождения, здоровье и благополучии животных» от 18.05.2017 № 2042-VIII.

Но удастся ли зарегистрировать мощности на квартиру ФЛП?

Если речь идет о промышленном производстве, например выпечка хлеба, тортов, булочек, пирогов, вафель и т. п. на продажу (код КВЭД 10.71), то вам точно откажут. Потому что, как вы помните, промышленное производство в жилых домах запрещено.

Что интересует Гоструда?

Если ФЛП ведет бизнес в квартире не один, а имеет наемных работников, то Гоструда может проверить, обеспечил ли он работникам безопасные условия труда, отвечают ли санитарно-бытовые условия в квартире требованиям нормативных актов об охране труда.

За нарушение может быть, в частности, штраф — 1 минзарплата, то есть 6700 грн (ст. 265 КЗоТ).

Впрочем, тоже напомним, что трудовые проверки теперь существенно ограничены (о чем подробнее в статье «Начались проверки Гоструда!» // «Налоги & бухучет», 2022, № 61).

Осторожно с перепланировкой!

Если не предусматривается вмешательство в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования, то в этом случае ФЛП не понадобится разрешение на реконструкцию и перепланировку (ст. 152 ЖКУ). Разрешение соседей на это также не нужно.

Если же вам таки надо вмешаться в несущие конструкции, то сначала придется согласовать перепланировку из ГИАГ (Госинспекции архитектуры и градостроения) и получить разрешение.

Когда вы будете думать над перепланировкой, учтите, что ваше новое помещение должно удовлетворять Государственным строительным нормам (ГСН) и Государственным санитарным правилам и нормам (ГСПиН). Кстати, в жилом доме запрещено размещать многие бизнесы (см. ГСН В.2.2-15:2019).

Частный дом

«А что там с частным домом?» — спросите вы. Можно ли в нем вести предпринимательскую деятельность (очевидно, что соседей это мало будет затрагивать).

Что же, частный дом — это обычно усадьба, то есть сам жилой дом + земельный участок с хозяйственно-бытовыми зданиями (ст. 381 ГКУ).

Так вот, размещать промышленное производство в жилом доме, как мы уже выяснили, запрещено. А вот в отношении хозяйственных зданий (как сараи, гаражи, летние кухни, мастерские и т. п.) таких запретов нет.

Но и здесь — нюанс. Дело в том, что любой земельный участок имеет четко определенное целевое назначение.

Поэтому если вы имеете целью открыть официальный бизнес на приусадебном участке, надо будет выделить кусок земли и помордоваться с изменением его целевого назначения.

Использование земли не по назначению может закончиться проблемами.