Бізнес «на дому» у ФОП

Чи можна працювати у власній квартирі / житловому будинку?

Якщо ФОП вирішив використовувати власне майно у своєму бізнесі, законодавство не каже йому «ні». Навпаки, є ст. 320 ЦКУ, яка прямо дозволяє використовувати у підприємницькій діяльності власне майно, до якого належить і нерухомість. Втім та ж ст. 320 ЦКУ говорить, що законом можуть бути встановлені умови використання власником свого майна для здійснення підприємницької діяльності.

Нас цікавить таке майно, як квартира та житловий будинок.

Так от, щодо них у ст. 383 ЦКУ встановлена заборона на використання їх для промислового виробництва! Схожа заборона є в ст. 6 ЖКУ^*, яка каже, що надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.

* Житловий кодекс України від 30.06.83 № 5464-X.

Що воно таке — промислове виробництво? Можна взяти за основу визначення терміна «процес промислового виробництва» з розд. 4 КВЕД 2010*. Та отримаємо, що це виготовлення нової продукції, оброблення б/в товарів, надання промислових послуг, що класифікується у секціях В — F КВЕД 2010**.

* Класифікація видів економічної діяльності ДК 009:2010, затверджена наказом Держспоживстандарту України від 11.10.2010 № 457.

** «Процес промислового виробництва — це процес перероблення (механічного, хімічного, ручного тощо), який використовують для виготовлення нової продукції (споживчих товарів, напівфабрикатів чи засобів виробництва), оброблення товарів, які були у використанні, надання промислових послуг і який класифікують у секціях B «Добувна промисловість та розроблення кар’єрів», C «Переробна промисловість», D «Постачання електроенергії, газу, пари та кондиційованого повітря», E «Водопостачання; каналізація, поводження з відходами» та F «Будівництво».

Власне, той же принцип бачимо у п.п. 266.2.2 ПКУ, де мова про використання за призначенням будівель промисловості. Теж іде прив’язка до діяльності, що класифікується у секціях B — F КВЕД 2010.

Аналогічний підхід зустрічаємо і в судових рішеннях.

Тобто

Але ж не всі ФОП займаються промисловим виробництвом. Дехто торгує, дехто — надає побутові чи інші послуги. Таку непромислову діяльність у квартирі / житловому будинку вести не заборонено.

Але навіть там, де прямої заборони не встановлено, все не так просто. Бо до сьогоднішнього дня немає чіткої відповіді на те, чи може ФОП здійснювати непромислову діяльність у квартирі «просто так», чи спочатку обов’язково треба перевести квартиру у нежитловий фонд?

Житловий чи нежитловий фонд?

Квартира / житловий будинок — це житловий фонд. А житловий фонд призначено для проживання громадян (ст. 6, ст. 150 ЖКУ).

Натомість немає сумніву, що офіс, склад, магазин, салон, розважальний клуб тощо — це не про проживання громадян. То чи можна вести бізнес у жилому фонді? На жаль, універсальної відповіді на це запитання немає.

Тому ми рекомендуємо аналізувати кожен випадок окремо і діяти приблизно так:

Варіант 1. ФОП живе і працює у власній квартирі. Якщо ФОП працює без залучення найманих працівників та постійного потоку клієнтів, наприклад, здійснює дзвінки партнерам (офіс), пише програми, розробляє сайти, займається дизайном чи web-дизайном, займається репетиторством, надає консультації чи організовує онлайн-тренінги тощо, то в нього немає ніяких причин переводити квартиру до нежитлового фонду. Вона ж використовується для проживання самого ФОП. Значить, це — житловий фонд, у якому непромислова підприємницька діяльність, в принципі, не заборонена.

Не проти цього і Держкомпідприємництва. У листі від 31.07.2007 № 5620 Комітет зазначає, що громадянин, який проживає у приміщенні, не порушує правила його використання (тобто не використовує приміщення для промислового виробництва), не завдає шкоди оточуючому середовищу й не порушує прав інших громадян, може використовувати житлове приміщення для ведення підприємницької діяльності.

Хочете приклад із судової практики? Будь ласка.

Щодо офісу ФОП у квартирі — рішення Апеляційного суду м. Києва від 12.02.2013 у справі № 22-2217/13р.. Тут забракло переконливих доказів на підтвердження того, що ФОП використовує своє майно на порушення прав інших осіб. Тож ФОП залишили у спокої.

Щодо викладання іноземних мов у житловому приміщенні — рішення Лисичанського міського суду від 24.04.2019 у справі № 415/6886/18. Тут, зокрема, забракло доказів, що у позивача є

повноваження на звернення в суд в інтересах мешканців, права яких ніби було порушено.

До речі, якщо ви раптом надумаєте взяти квартиру в оренду чи здати її комусь під офіс, — це не найкраща ідея. Бо

Тож якщо справа дійде до суду, то у ФОП шансів буде небагато.

Варіант 2. ФОП не живе у своїй квартирі, а веде там бізнес (або бізнес потребує додаткових дозволів). У цьому випадку все-таки правильніше буде перевести квартиру до нежитлового фонду. Так, ст. 4 ЖКУ дає зрозуміти, що у житлових будинках цілком можуть бути приміщення, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру. Але вони є нежилими приміщеннями.

До того ж без переведення у нежитловий фонд ФОП просто не зможе отримати дозвільні документи на деякі види бізнесу, ті ж кафе, кондитерську, магазин, стоматологічний кабінет тощо.

Ну і головне: у судах набагато легше відстояти своє право на здійснення підприємницької діяльності у квартирі/житловому будинку, якщо приміщення переведено до нежитлового фонду.

Ось вам і приклади з життя.

Щодо магазину у переведеній у нежитловий фонд квартирі ВСУ визнав, що її можна використовувати як магазин — постанова ВС від 28.04.2020 у справі № 727/11479/17.

А тут навпаки ФОП програв, бо квартиру, що використовувалася як магазин, належним чином не було переведено до нежитлового фонду. Зокрема, не було отримано згоду власників суміжних приміщень — постанова ВС від 23.10.2018 у справі № 728/2655/15-а (ср. ).

З іншого боку, процедура переведення до нежитлового фонду — доволі складна і довга. Та й взагалі її не завжди можна реалізувати, бо є спеціальні вимоги до самих будівель. Як мінімум, повинна бути можливість облаштувати окремий вхід до квартири з вулиці, тобто це цокольний чи максимум 1 — 2 поверхи.

Звертатися за відповідним рішенням треба у виконком місцевої влади. А в

Очевидно, що не кожен ФОП зможе пройти ці сім кіл пекла. І тут виникає резонне запитання: а що, якщо… ну, наприклад, організувати у квартирі швацький цех або відкрити магазин без переведення у нежитловий фонд? Що буде за порушення?

А якщо порушити?

«Базовий» адмінштраф за використання жилих приміщень не за призначенням взагалі смішний: 17 — 51 грн (ст. 150 КУпАП). Навіть якщо погодитися, що ФОП може розглядатися як посадова особа, то штраф: 51 — 119 грн.

І накладають його, до речі, аж ніяк не податківці (з якими ФОП постійно взаємодіє), а посадові особи виконкомів міських та сільських рад.

А як же міськвиконком може дізнатися, що конкретний ФОП, припустимо, шиє вдома одяг на замовлення? Наприклад, за скаргами невдоволених сусідів!

Саме сусіди та житлові організації найчастіше подають в суд на підприємців, які використовують житловий фонд не за житловим призначенням. Одразу зазначимо, що це не простий для них шлях. Втім вони можуть домогтися того, що ФОП доведеться припинити нежитлове використання нерухомості. Втім, саму квартиру в нього, звісно, не заберуть. Можуть лише зобов’язати привести квартиру у первісний вигляд за рахунок ФОП, якщо він у ній щось протизаконно змінив.

Отож, треба:

— або сидіти вдома, як мишка, щоб про ваш бізнес навіть ніхто не здогадувався. Це в ідеалі. Чи бодай організовувати все так, щоб не створювати проблем сусідам у користуванні їхньою нерухомістю;

— або не гратися з порушеннями, а законно відкривати в квартирі непромисловий бізнес. Тобто перевести її за встановленими правилами до нежитлового фонду і отримувати всі необхідні дозволи.

Хто ж іще може зацікавитися діяльністю ФОП «на дому», крім сусідів? Зараз коротенько по цьому пройдемося.

Що цікавить податківців?

Вони не проти, якщо ФОП зазначає як місце провадження діяльності адресу своєї квартири чи будинку. Ба більше, вони навіть дозволяють реєструвати РРО або програмний РРО за місцем проживання ФОП (на квартиру).

Про це вони, зокрема, писали тут і тут.

Важливо розуміти, що якщо ФОП веде діяльність у власній квартирі, то не діє пільга зі сплати податку на нерухомість, відмінну від земельної ділянки (п.п. 266.4.3 ПКУ).

До речі, якщо ФОП — загальносистемник, то він не може нараховувати амортизацію на об’єкти житлової нерухомості. Також йому не варто включати у витрати вартість комунальних платежів до тих пір, поки така квартира не буде переведена до нежитлового фонду.

Що цікавить комунальників?

Їх цікавлять тарифи на комунальні послуги. Бо населення оплачує воду, газ та електроенергію за нижчими тарифами, ніж суб’єкти господарювання.

Отже, якщо вони дізнаються, що ФОП веде бізнес у квартирі, є ризик «переходу» на тарифи, які діють для суб’єктів господарювання.

І тут, на наш погляд, важливо, чи мешкає сам ФОП у квартирі.

Якщо мешкає, і він не переводив квартиру у нежитловий фонд, то нічого не повинно мінятися. Він платить як населення, бо користується водою, газом, електроенергією як звичайний громадянин. Розділити, що він спожив як громадянин, а що — як ФОП, часто просто неможливо.

Якщо ж ФОП не мешкає у квартирі або перевів її до нежитлового фонду, він дійсно повинен переукласти договори с постачальниками електроенергії, води, газу, обслуговування території від імені ФОП і платити за більш високими тарифами.

А як комунальники дізнаються про те, що ФОП веде бізнес у квартирі? Податківці з ними цією інформацією не діляться. Виконкоми теж. Але ніхто не виключає людського фактору та всюдисущих сусідів.

Що цікавить ДСНС?

Її, зокрема, цікавить, чи подав ФОП пожежну декларацію відповідності, коли почав новий бізнес. За її неподання «світить» адмінштраф від 2550 до 3400 грн (ст. 175² КУпАП)!

Втім, якщо мова йде про звичайнісінький офіс у квартирі, то шодо цього питання можна подискутувати за умови, що ФОП (п. 1 Порядку № 440*):

* Порядок подання і реєстрації декларації відповідності матеріально-технічної бази суб’єкта господарювання вимогам законодавства з питань пожежної безпеки, затверджений постановою КМУ від 05.06.2013 № 440.

— не проводив у квартирі капітального ремонту чи реконструкції;

— будинок, у якому працює ФОП, було прийнято в експлуатацію після завершення будівництва згідно з актом, у якому є підпис органів пожежнагляду.

За інших умов, особливо якщо ФОП переводить приміщення у нежитлове чи проводить в ньому реконструкцію, пожежну декларацію таки варто подати.

Також ДСНС може зацікавитись, чи виконуються у квартирі всі пожежні норми.

Що цікавить Держпродспоживслужбу?

Якщо ФОП має справу з продуктами харчування (продуктові магазини, кафе, кав’ярні, бари тощо), то Держпродспоживслужба може поцікавитись, чи зареєстрував він потужності (продуктовий магазин, кафе тощо). Зробити це треба обов’язково — за 10 календарних днів до початку роботи.

Заяву можна подати в «Дії».

Реєстрація безкоштовна. А от за роботу без реєстрації загрожує чималенький штраф — 11 мінзарплат, тобто 73700 грн (ст. 65 Закону № 2042*)!

* Закон України «Про державний контроль за дотриманням законодавства про харчові продукти, корми, побічні продукти тваринного походження, здоров’я та благополуччя тварин» від 18.05.2017 № 2042-VIII.

Але чи вдасться зареєструвати потужності на квартиру ФОП?

Якщо мова йде про промислове виробництво, наприклад випічка хліба, тортів, булочок, пирогів, вафель тощо на продаж (код КВЕД 10.71), то вам точно відмовлять. Бо, як ви пам’ятаєте, промислове виробництво в житлових будинках заборонене.

Що цікавить Держпраці?

Якщо ФОП веде бізнес у квартирі не один, а має найманих працівників, то Держпраці може перевірити, чи забезпечив він працівникам безпечні умови праці, чи відповідають санітарно-побутові умови у квартирі вимогам нормативних актів про охорону праці.

За порушення може бути, зокрема, штраф — 1 мінзарплата, тобто 6700 грн (ст. 265 КЗпП).

Втім теж нагадаємо, що трудові перевірки наразі суттєво обмежено (про що детальніше у статті «Розпочалися перевірки Держпраці!» // «Податки & бухоблік», 2022, № 61).

Обережно з переплануванням!

Якщо не передбачається втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, то в цьому випадку ФОП не знадобиться дозвіл на реконструкцію та перепланування (ст. 152 ЖКУ). Дозвіл сусідів на це також не потрібен.

Якщо ж вам таки треба втрутитися у несучі конструкції, то спершу доведеться погодити перепланування з ДІАМ (Держінспекції архітектури та містобудування) і отримати дозвіл.

Коли ви будете думати над переплануванням, врахуйте, що ваше нове приміщення повинно відповідати Державним будівельним нормам (ДБН) та Державним санітарним правилам та нормам (ДСПіН). До речі, в житловому будинку заборонено розміщувати багато яких бізнесів (див. ДБН В.2.2-15:2019).

Приватний будинок

А що там з приватним будинком? — запитаєте ви. Чи можна в ньому вести підприємницьку діяльність (очевидно, що сусідів це мало зачіпатиме).

Що ж, приватний будинок — це зазвичай садиба, тобто сам житловий будинок + земельна ділянка з господарсько-побутовими будівлями (ст. 381 ЦКУ).

Так от, розміщувати промислове виробництво у житловому будинку, як мі вже з’ясували, заборонено. А от щодо господарських будівель (як-то сараї, гаражі, літні кухні, майстерні тощо) таких заборон немає.

Але й тут — нюанс. Справа в тому, що будь-яка земельна ділянка має чітко визначене цільове призначення.

Тому якщо ви маєте на меті відкрити офіційний бізнес на присадибній ділянці, треба буде виділити кусок землі та помордуватися зі зміною його цільового призначення.

Використання землі не за призначенням може закінчитись проблемами.